東京地價漲幅狂飆至1991水平！外資卻沉默進場：不是泡沫，是便宜

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印象中溫吞的日本，正變得越來越陌生。

9月16日，國土交通省公布的數據顯示，2025年日本所有用途土地的基準地價平均上漲 1.5%，這是自1991年泡沫經濟以來的最大漲幅，已是連續第4年上漲。

作為日本樓市的溫度計，基準地價來源于日本政府對約2萬個地點的調查和評估，是房地產交易和資產評估的重要參考。

在這輪上漲中，東京圈依舊領跑，漲幅高達 5.3%。其中，銀座五丁目的鳩居堂已經連續二十年蟬聯“地王”，每平方米地價高達220萬元，同比上漲11.4%。

緊隨其后的是大阪圈和名古屋圈，分別上漲 3.4% 和 2.1%，地方圈的整體漲幅為 0.4%。

地價上漲也推高了房價，租客們的壓力也不斷增加。

根據房地產信息網站At home的數據，今年7月，東京23區單身公寓（30㎡及以下）的平均租金達到10.33萬日元（約合人民幣4963元），家庭公寓（50㎡～70㎡）的平均月租則高達24.74萬日元（約合人民幣1.12萬元），均創下歷史新高。

這就導致在東京核心區的部分車站附近，例如中央區的茅場町站、澀谷區的初臺站等，房租甚至比月供還高。

隨著日本樓市悄悄提速，一個更復雜、更多元化的市場正在逐漸成形。

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報道說，地價漲幅接近泡沫時期，不少人開始擔心新一輪危機是否在醞釀中。

但如果把日本積蓄已久的資產上漲視作新一輪泡沫，要么是低估了日本泡沫時期的威力，要么是從未真正了解過當下的日本樓市。

從以下三點，就能明顯看出兩者的區別：

首先，泡沫經濟時期是哪哪的房子都在漲價，但沒人能說到底為什么漲，房價只是一個數字那樣。

而如今日本樓市上漲的原因則各不相同。在東京、大阪等大都市，主要原因是外國資本涌入、人口集中等；而在北海道等地區，更多是靠旅游復蘇帶動。

其次，目前日本樓市的漲幅并沒有全面開花，而是存在顯著的分化。

分化不僅出現在東京23區和周邊地區，連東京23區內也冷熱不均。例如，中央區2025年的平均基準地價約為葛飾區的14倍，遠非泡沫時期普遍性狂漲的局面。

更關鍵的是，泡沫時期的典型特征是超高利率，當時房貸利率高達7%~8%。

而現今，日本主要銀行的房貸利率在1.9%~2.3%之間。也正是因為低利率，許多家庭和投資者才愿意并能夠貸款購房，這與泡沫時期依靠投機杠桿推高房價有著本質區別。

更有說服力的是外資的動向。如今，外資正在持續涌入日本市場，不斷加碼那些“便宜”的、被低估的優質資產。

顯而易見，此次日本樓市價格的上漲，并非全民投機式的狂熱，而是有具體原因支撐，且特征也和當時完全不同。

多種因素疊加后，逐步將樓市的價格推向新高。

當然房價一路水漲船高時，誰都會擔心自己會不會成為“被割的韭菜”。

其實破局的思路很簡單，只要記住“三個盯”。

第一，盯土地而非房子。

在日本買房，本質就是買土地。房子會隨著時間折舊，但土地不會。相比于新建塔樓，二手房的折舊空間已經很小，而土地價值又在不斷升高，所以更具有性價比。土地價值不斷大于建筑物價值，這樣就不用擔心所謂的泡沫。

第二，盯緊東京23區。

如今23區的地價和房價依舊穩中有升，核心區的含金量更是毋庸置疑。

第三，盯住低利率和日元低位的窗口期。

如今利率和匯率雖有波動，整體仍處于低位，現在仍是獲取穩定收益的好時期。

在日本樓市，現在最不缺的就是各種信息或噱頭。要想排除干擾，做出清醒的判斷，抓住本質才是關鍵。

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