房企保價承諾背后：政策暖風下，購房者的定心丸還是營銷套路？

房企保價承諾背后：政策暖風下，購房者的定心丸還是營銷套路？

“買貴補差價”“保價至年底”—— 廣州越秀地產、佛山招商華璽這些樓盤都打出這樣的標語。購房者該信這是市場見底了，還是房企想把房子賣出去的套路？北京放寬限購、提高公積金貸款額度，政策一套接一套。開發商搞的這場 “價格保衛戰”，正能看出樓市是不是真的穩了。

廣州琶洲南 TOD 項目最近在售樓處貼了顯眼公告：簽約客戶要是 2025 年底前發現同戶型降價，能拿到差價補償。類似的承諾在珠三角越來越多，中交科城?黃埔未來城甚至把保價期限延到 “項目清盤”。克而瑞的數據顯示，7 月廣州新房均價環比只跌了 0.6%，可開發商還是不敢大意。

這種看著像是讓利的舉動，其實藏著不少算計。拿越秀地產來說，它的保價協議只對比備案價，實際成交價往往比備案價低 10% 到 15%。北京放寬限購后，五環外買房子的人多了不少，這說明現在市場不缺想買的錢，缺的是敢買的信心。房企的保價承諾，說到底是想借著政策的暖風，讓猶豫的購房者踏實點。

仔細看各房企的保價協議，坑比優惠更得小心。期限上，“到年底” 和 “到清盤” 完全不一樣 —— 前者可能趕在明年春節促銷前就不算數了，后者直接和開發商能不能收回錢掛鉤。更不顯眼的是差價怎么算，有個項目把 “特價房” 排除在補差范圍外，可實際上降價的房子大多是這類。

懂法律的人說，這類格式條款里常有 “不可抗力除外”“最終解釋權歸開發商” 這樣的免責話。2024 年佛山有個樓盤，就以 “市場整體下行是系統性風險” 為由，不給補差價。購房者因為很難拿出證據，維權沒成功。北京新政里，公積金貸款額度提到 100 萬元，這樣實實在在的好處，或許比保價承諾更靠譜。

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉發現，保價政策確實改變了大家對市場的看法。廣州 7 月改善型住房成交量比上月漲了 12%，有些購房者開始覺得 “政策底” 和 “市場底” 已經碰到一起了。但另一方面，中小房企借錢的成本還在 8% 到 10%。房子賣得慢，回款少，保價承諾可能變成勒緊資金鏈的繩子。

這種矛盾在北京市場更明顯。五環外的新房占了庫存的 78%，新政后來看房的人多了，可 1 到 7 月北京新房成交還是比去年少 13%。當保價成了行業普遍做法，反而可能讓 “賣得少 — 降價” 的循環更厲害。中指研究院監測到，北京五環外項目平均要 18 個月才能賣完，快到警戒線了。

對那些被保價承諾打動的購房者，三條建議或許能避開坑：先查查房企的 “三道紅線” 指標，優先選負債率低于 70% 的國企項目；再要求把口頭承諾寫到合同里，明確差價怎么算、什么時候退錢；最重要的是用好政策帶來的好處，比如北京新政后，二套房公積金貸款額度提高了 67%，實際省的錢可能比保價補償多得多。

房企搞保價，就像走鋼絲：既是政策影響下市場自己在調整，也暴露了想把庫存清掉的著急。北京五環外放寬限購和廣州的保價承諾相互影響，釋放的不只是購買力，更是行業要轉型的信號。市場真要穩下來，不光要在需求端繼續放寬限購和信貸，還得在供給端幫房企打通借錢的路子。畢竟，沒人會因為保價承諾就買可能爛尾的樓，重建市場信心，終究要靠守住 “保交付” 的底線。

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