上海外環(huán)放開限購，對購房有哪些影響？

上海外環(huán)放開限購

前天上午，上海突然發(fā)布政策，放開部分限購政策。受此影響，房價還沒來得及動，房地產股票倒是開始大漲了。

總結一下這次政策核心的要點：

第一，外環(huán)外限購取消：滬籍外環(huán)外隨便買，外環(huán)內還是限購2套。非滬籍社保/個稅滿1年外環(huán)外不限購，滿3年外環(huán)內限購一套。

這一條基本等于，外環(huán)外不限購。1年的社保/個稅可操作空間很大，想買都有辦法，相當于上海外環(huán)外徹底裸奔。

第二，針對新房的公積金額度提高：購買二星級以上新建綠色建筑住房，最高貸款額度上浮15%。并且公積金可付首付，在公積金付首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

公積金利率比商貸低，只有2.6%（商貸利率≥3.05%），這一條相當于降低貸款利率。

第三，商業(yè)貸款放松：不再區(qū)分首套住房和二套住房，銀行根據(jù)貸款人情況確定最高貸款利率。

按照當?shù)劂y行辦理房貸的困難程度，之后應該不論是誰，買的第幾套，統(tǒng)統(tǒng)按照3.05%去搶客戶。而且“根據(jù)貸款人情況確定最高貸款利率”這句話就很模糊，有了操作空間，之后不知道銀行會不會打起價格戰(zhàn)，往下突破3.05%的限制？

第四，減少房地產稅：非滬籍的購買第一套住房免征房產稅，二套及以上的還是給予人均60平方米的免稅面積扣除。

這個作用比較小，現(xiàn)在中國的房地產稅基本是象征性的收一點，跟國外按照總價1%左右收完全不同。就算這象征性的稅，現(xiàn)在也只有重慶和上海有，所以這兩地的居民還是很不爽的，之前取消房地產稅的呼聲很大。這次也算是順應呼聲，給一點福利。

對購房有哪些影響？

上海前天出臺樓市新政，涉及住房限購、住房公積金等多項政策調整。新政今天起施行。專家表示，此舉有望進一步降低購房門檻，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

按照最新的政策規(guī)定，上海本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進：在當前中介市場，包括房企里面引起了比較大的關注。因為客觀上來講確實促進了市場需求的積極釋放。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至目前，今年上海新建商品住宅成交2.97萬套，其中外環(huán)外成交超1.8萬套，占比超60%。二手房方面，今年1到7月成交約12.7萬套，其中外環(huán)外成交約6.5萬套，占比約51%，新房、二手房外環(huán)外均為成交主力。

業(yè)內人士表示，上海外環(huán)外產業(yè)布局多，首套剛需和改善型需求較為集中。此次政策調整將更好釋放購買力，激活上海市外環(huán)外的交易熱度，更好支持該區(qū)域職工的購房和就業(yè)。

清華大學房地產研究中心主任吳璟：此次對外環(huán)以外地區(qū)限購政策的放松，能夠為促進和鞏固房地產市場的止跌回穩(wěn)提供很直接的支持，有效地響應了國務院常務會議提出的更大力度推動房地產市場止跌回穩(wěn)的政策導向，采取的各項具體的措施都突出了對家庭剛性和改善型住房需求的更充分釋放和更大力度支持。

調整優(yōu)化公積金政策 降低購房成本

這次上海發(fā)布的樓市新政，在調整限購的同時還優(yōu)化了住房公積金政策，提高貸款額度，公積金可以“又提又貸”，更大力度支持住房消費。

上海樓市新政明確支持住房公積金“又提又貸”，將進一步減輕購房者資金壓力。

嚴躍進表示，購房者可以提取公積金來用作首付，同時對于公積金貸款的額度，也不會說因為你提取用于首付而額度減少，體現(xiàn)了當前住房公積金方面比較大的支持。

在提高公積金貸款額度方面，對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

此外，樓市新政還明確，在商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制安排方面，不再區(qū)分首套住房和二套住房。

吳璟介紹，這些新政調整意味著對于中心城區(qū)，二套房的房貸利率可以下降超過40個基點。如果是100萬的商貸，按照30年等額本息的方式來計算，每個月的還款額可以減少200多元，30年合計8萬多元，這能夠有效降低改善性購房群體的購房負擔。

在稅收方面，樓市新政對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。