下半年，刺激了

|此為過程版本方案，具體戶型面積尚未最終確認，以最終方案為準

6.30過后，廣州市場又開始靜悄悄了。

前幾天，廣州出了個“商轉公”政策，引來一片吐嘈聲，雖然能實打實地降利率，但限定條件太多，很多人用不了。

組合貸不行，2020年之后貸款的也不行，還得原放貸銀行同意...

雖說是補藥，但也真是“到喉唔到肺”（粵語俗話，不頂事）。

畢竟，下半年的市場，太需要一副讓人通體舒暢的猛藥了。

比如說，加大舊改力度，釋放購買力和需求。

近期天河東新房網簽量激增的情況大家都看到了，舊改既去庫存，又能連片推動城市升級。

而且，不止是天河，黃埔、海珠新中軸、石溪村、石牌村的舊改等都在鋪開，好戲在后頭，期待性強。

再比如說，推出王炸級地塊：

包括馬場地塊、天河生物藥廠地塊、琶洲南新地塊...重質不重量，既引流量，又炸出新購買力。

當然，最快也是最直接的刺激，還得靠重量級新盤。

有些人說，超新規收緊了，得房率就沒勁了，但大家忽略了一點，上批拿到超新規的項目很多都已經入市了，存量告急。

未來的主流新盤，大體都是同代產品的競爭，得房率會回歸理性。

核心，是更確定的學鐵商、更高的品質感、更合理的價格。

當然，下半年還會有最后幾個超新規新盤，但基本都是核心區頂豪，這些真“特長生”，即將炸場。

接下來，具體看看下半年都有哪些值得期待的新盤。

1、保利面粉廠，預計國慶開售樓部

產品：205-630平大平層

優勢：珠城東、戶戶一線南向江景、130%絕版使用率、保利超高規格的頂豪產品

保利面粉廠的產品，相信很多人都知道了，我們拿到的消息是，預計國慶前后開售樓部。

目前，全廣州、珠三角富豪都盯著這里，總價最高的1棟超600平頂豪，一般有錢人想買都買不到，要托非一般的關系。

尤其是，超新規政策收緊后，保利面粉廠項目直接變成了廣州絕版頂豪。

30%陽臺率+10%不計容公共開放空間，全廣州已經沒人能打了。

另一個是，隨著隔壁保利天曜開盤大賣、官宣學校等一系列動作，也提高了保利面粉廠配套和城市界面的確定性。

保利面粉廠的學校，大概率對口體育東小學，雖然業主未必需要，但配套基本面不能有短板。

至于產品，估計會顛覆保利以往思路，比如穿透模式，即保利自己到源頭端自己選品選材，又比如非標準化研發體系等。

大家也可以看下面粉廠獲批的規劃圖，全盤每棟住宅都將以連廊連接，估計無風雨歸家體系。

還有巨量底商（紅色部分），滲透全盤，未來極有可能打造成為會所，頂部估計還有屋頂花園。

2、保利航天奇觀項目，初步為80-125平產品

產品：初定預計是77-88平+125平板樓三到四房，使用率預估超100%。

但是，具體還沒定下來，以官宣為準。

優勢：世界大觀板塊稀缺小戶型、映辰湖+日月雙湖+山體公園景觀、天外智谷九年制學校

據我們了解，保利航二大概率做三種戶型，125平板樓四房，77和88平塔樓三房。

當然，目前最終規劃方案還沒定下來，可能還會修改，但產品方向，會偏向剛需+剛改化。

放在世界大觀板塊，稀缺度和性價比度，是絕對能打的。

塔樓限高72米，扣除首層架空層（假設6米），估計是22層左右，密度還是很低，類似于越秀云萃。

板樓，可能就是60米左右，估計是18層左右。

至于戶型，保利航天奇觀二期確實受到新規收緊影響，但使用率估計能超100%，放到周邊還是能打的。

畢竟，天河東超新規產品，貨量也基本出完了。

具體具體戶型設計，其實可以參考下保利其他項目，比如天奕120平板樓、燕語堂悅77-94平三房。

把品質拉上去，把總價控好，加上世界大觀改善氛圍，行情還是有的。

不過，具體的產品還沒定下來。

3、保利置業陸居路項目，帶高奢五星級酒店

產品：預計主力為150-250平大平層

優勢：白鵝潭核心區+最大化江景，自帶高奢五星級酒店，甲第系高端產品，超新規戶型。

這個項目，會是白鵝潭豪宅盤扛把子，之前就有過定調，“兩千萬級江景大平層”。

位置上，陸居路項目是毋庸置疑的白鵝潭最核心，和華潤白鵝潭悅府同檔。

學鐵商也是第一檔，學校大概率和白鵝潭悅府一樣，康有為紀念小學本部+白鵝潭廣雅中學；樓下就是四線交匯的芳村站。

另外，自帶高奢五星級酒店，屬于高端品牌。

從自身高端性來說，是要做到白鵝潭頂豪的。

產品打造上，突出最大化江景，再加上白鵝潭核心地標景觀：

1）56-58層超高層，加上12層架空層抬高，基本上30層以上就能超過110米的立白中心，俯瞰一片珠江。

2）頭排的1、2棟是板樓，主打地標+江景，后排3-5棟也會偏轉樓棟，盡量把江景包進來

至于戶型，主力可能在150-250平之間，1、2棟做豪宅大平層，3-5棟塔樓在150-200平左右。

從近期發布的招標信息來看，陸居路項目兩個樣板間會放在1棟，戶型是255和185平。

景觀好，規格也很高，中標設計單位都是國內知名機構，產品系列將是保利置業全國第三座甲第系。

參考同系列其他豪宅，是明顯的老錢風格。

白鵝潭一帶、以及千燈湖周邊老錢買家，不妨等等它。

4、越秀貝好家·嘉悅云啟，預計88-120平三四房

產品：預計88-120平三四房

優勢：2/3/14號線嘉禾望崗站地鐵口、54班九年制品牌學校、嘉禾望崗成熟商圈、巨大的二手置換需求

越秀嘉禾望崗項目，已經在近期開放了城市展廳，案名也正式公布，叫越秀貝好家·嘉悅云啟。

展廳就在嘉禾望崗地鐵口，建設動作也很快。

按現場展示的工程進度來看，學校速度會更快，目的就是為了夯實確定性。

就品牌來說，白云官方早前已經明確會引入品牌學校，至于是哪家，有越秀加持，估計不太難猜。

其余的鐵和商，更是100%明牌。

嘉禾望崗站流量不用多說，嘉禾金鉑天地+云門New Park+白云山姆的組合，就更是白云商圈流量王，加上周邊新世界二手社區，消費力不容小覷。

戶型方面，我們也去過現場拿料，預計會是88-105-120平三四房。

在工地門口，有一份初步的建筑平面圖，和之前的云悅、云萃樓棟設計有點接近，風格很越秀。

進一步的戶型格局，我們也做了預估，感興趣的朋友，可以掃碼添加拆神助手。

5、香江1號，200-600平萬博CBD大平層

產品：200-600平大平層

優勢：萬博CBD核心、錦繡香江別墅區景觀、萬博刺破天花板級別豪宅產品、1.88低密度

香江1號，就是我們之前說過的錦繡香江大草坪地塊，最近也是哐哐一頓造，進度挺快。

預計10月正式開展廳，由香江集團老板親自操刀，定位拉得很高，據說要對標鵬瑞1號、星河灣半島五號。

| 香江壹號效果圖（圖源：錦江之家）

當然，香江壹號位置是很好，萬博CBD正核心，18+7號線南村萬博地鐵站就在旁邊。

景觀也是頭等的，北面看萬博CBD核心商務區，南面看錦繡香江花園別墅區。

但學校有不確定性，錦繡香江花園雖然配建學校，但和這里卻屬于不同街道。

不過，加上產品規劃，香江壹號的豪宅屬性還是很明顯。

1）規劃200-600平大平層，刺破板塊天花板

2）1.88容積率，比萬博多數項目都要低

萬博公認的天花板悅府，最大面積是300平，總價2000萬左右；最小是108平四房，總價大約600萬起。

隔壁萬博城二期，目前主推105-128平四房，總價大約在450-630萬。

整個板塊，主力做200平以上產品很少，所以香江壹號最終產品呈現和銷量，很值得期待。

目前，香江壹號1-4棟已經拿到建筑工程規劃許可證，進度更快的是3棟和4棟。

其中，3棟是26層板樓，位置最佳，很可能是全盤最頂級產品，首波就要炸市。

6、敏捷隆輝市廣路項目，放大近金山湖優勢

產品：預計是剛需+剛改產品組合

優勢：金山湖公園景觀、附近規劃九年制學校、祈福板塊二手置換需求

敏捷隆輝市廣路項目，最近的動作其實很多，相關的招標公告一籮筐。

項目案名似乎也劇透了，叫敏捷萬博金湖壹號。

從公開資料看，敏捷這個項目確實在努力抬咖，重點是聯動金山湖：

1）放大湖居優勢，規劃一條直達金山湖公園的主干道，打一線瞰湖社區概念

2）附近推進一所九年制學校

3）蹭萬博概念

配合敏捷發布的公開信息來看，配套也會更加豐富。

項目會配建9大類公共設施，還設計下沉式會所、雙大堂設計、下沉庭院等，拉高品質感。

至于戶型，目前還沒有消息，結合祈福板塊二手情況和項目3.2容積率推測，大概率還是剛需+剛改產品，比如75-120平三四房。

使用率嘛，估計是100%左右。

因為項目是在6.11拿了工規證，也就是在6.9超新規收緊正式落地之后。

但是，如果對比祈福二手，肯定是迭代的，加上湖居優勢，還能打一下低密舒適這張牌。

7、廣州地鐵槎頭車輛段一期項目，產品跨度大

產品：待定，跨度很大

優勢：一線無遮擋江景、12/13號線雙地鐵、54班九年制學校、低密度、槎頭連片開發、灣區新岸發展預期

這個項目就是6.30廣州地鐵拿下的白云槎頭車輛段一期項目，具體情況大家可以先戳這里復習。

7月4日，項目發布了招標公告，項目將建設為約27棟住宅，分別為5層、14層、15層、22層、31層、42層。

另外將建設九年制學校（一期36班）。

對應到規自局發布的控規方案，基本都是能對上的。

這意味著，產品類型非常豐富：

可能包括2棟沿江頭排小高層板樓，2棟江景板樓高層，3棟超高層望江塔樓，4棟二線臨江塔樓，以及16棟疊拼產品。

那么，大概率橫跨小戶型到豪宅戶型，跨度非常大，也貼合了項目綜合大盤的優勢。

整體來看，項目的均衡性會比較能打，學鐵商都齊全了，尤其是54班九年制學校，補充了板塊短板。

一線無遮擋珠江景觀，也很吸睛，距珠江僅100米，廣州地鐵地產會進行板塊整體建設，連片激活一條1.2公里的濱江帶。

還有12號線槎頭站/13號線凰崗站上蓋，13號線的通勤效應很強大，能直達珠江新城和金融城。

如果你本身就在周邊居住，或者是沿12/13號線通勤的買家，不妨再等等這個盤。

今年廣州地鐵地產的“雙瓏”，憑借價格到位+超新規產品力+綜合配套，殺穿了番禺和老黃埔，對買家來說確實是驚喜價。