謝逸楓：5月70城房價跌幅翻倍，上海為何逆勢上漲36個月？

文/謝逸楓

6月16日，統(tǒng)計部門公布70城房價指數(shù)顯示，5月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.2%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%），比上月跌幅擴大0.1%，房價跌幅翻倍，下跌加快。房價呈底部運行轉(zhuǎn)向下跌走勢。

5月70城新房的房價環(huán)比跌幅連續(xù)5個月持平后跌幅擴大，下跌加快，表明總體處于止跌筑底階段，延續(xù)弱復蘇，呈現(xiàn)止跌不穩(wěn)、修復放緩的狀況，已經(jīng)基本調(diào)整到位。這個房價走勢，符合筆者提出的房價底部運行周期（6個月-12個月）。

房價見底企穩(wěn)、反彈上漲的結(jié)論為時過早。跌幅連續(xù)5個月持平后擴大，下跌加快，背后的真正的原因、真相是在于市場信心（GDP、實體經(jīng)濟、就業(yè)、收入、交房）和預期（債務逾期、供大過剩、高庫存并上升、房價下降）修復放緩。

其次是政策執(zhí)行不到位、落地緩慢，無法擴大政策效應，導致政策效應斷斷續(xù)續(xù)、持續(xù)力不強。最后是產(chǎn)品供應和成交結(jié)構(gòu)性、限價限簽取消導致市場以價換量，帶來結(jié)構(gòu)性的止跌效應減弱、二手房價的沖擊，不排除網(wǎng)簽滯后性的影響。

短期內(nèi)要完成房價見底企穩(wěn)、反彈上漲的基礎(chǔ)不牢固、條件不具備。過去房價周期路徑為成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現(xiàn)階段還在成交、房價止跌筑底轉(zhuǎn)向見底企穩(wěn)階段。熱點城市房價結(jié)構(gòu)性上漲，大多數(shù)城市正在筑底階段。

按照樓市與政策周期、經(jīng)驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續(xù)性能否保持6個月以上-9個月以上。目前一系列政策大招能否在2025年一二三季度前全面落地、還有新的政策加碼、政策效應持續(xù)力能否保持，才是關(guān)鍵。

從5月熱點城市銷售成交數(shù)據(jù)來看，呈現(xiàn)成交下降、市場降溫趨勢，政策的持續(xù)力減弱，政策效應衰退讓樓市下降。6月13日的國常會提出更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，能否讓一系列政策落地，解決政策持續(xù)力問題，需要觀察。

目前政策短期之內(nèi)無法熨平供求關(guān)系波動、解決庫存，經(jīng)濟和房地產(chǎn)基本面、市場預期及信心、去庫存、債務和交付層面的修復需要時間。毫無疑問，預計房價完成筑底之后，將會在底部運行6個月-12個月以上才有可能會企穩(wěn)。

總之，靠降準、降息、解除限制政策、房貸降首付和利率及存量利率、稅收降低的政策，以地方為主的三大工程、城市更新專項借款和貨幣化安置及收儲商品房、收回閑置土地，是無法穩(wěn)樓市，讓樓市反彈，因為缺錢、堵點多、限制多。

靠地方農(nóng)民、人才、多孩家庭購房補貼、房票安置、購房落戶和戶籍及公積金放松政策，無法讓市場止跌回穩(wěn)。只有國家出新的政策、打通政策堵點、出錢落實三大工程、城市更新專項借款和貨幣化安置、收儲商品房、收回閑置土地政策。

統(tǒng)計部門過去5個月70城房價、供求關(guān)系、產(chǎn)品供應和成交結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)整、二手房市場、網(wǎng)簽因素分析，目前房地產(chǎn)市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現(xiàn)房價跌幅擴大、下跌加快、政策效果減弱趨勢。

一是房價處于止跌筑底轉(zhuǎn)向底部企穩(wěn)階段，暫時房價要反彈上漲有困難。

二是房價要實現(xiàn)真正全面反彈上漲的基礎(chǔ)不牢固，城市結(jié)構(gòu)性上漲占主導。

三是未來1-2年房價平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是區(qū)域、城市內(nèi)部房價分化、一二手市場的房價兩極分化。

五是一線城市房價下降，二線城市房價下降、三線城市房價下降幅度擴大。

六是房價上漲的城市減少，呈現(xiàn)點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩(wěn)定狀態(tài)。

七是市場結(jié)構(gòu)性帶動房價上漲，一二線核心區(qū)域量對價的傳導效應明顯減弱。

八是買房最好窗口期來臨，現(xiàn)在一線、二線城市核心區(qū)買好房子，就是抄底。

5月70城一手商品住宅房價環(huán)比下跌0.1%，跌幅與上月持平

5月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.2%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%），跌幅比上月擴大0.1%，跌幅翻倍，連續(xù)5個月持平后下跌。說明房價已經(jīng)基本調(diào)整到位，止跌筑底轉(zhuǎn)向下跌的走勢。

5月房價環(huán)比跌幅擴大、下跌加快主要原因，一是市場結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交出現(xiàn)減少。二是限價、限簽政策取消，帶來價格下降效應擴大。三是政策邊際效應帶來的短期效果減弱，供應端的政策落實緩慢。

四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。五是二手房對新房價的不穩(wěn)定因素，特別是二手房的價格因供需、價格的變化，與市場、政策的波動大有直接關(guān)系。同時，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場供應量處于加大的局面。

2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環(huán)比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月環(huán)比下跌0.1%，2月環(huán)比下跌0.1%、3月環(huán)比下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%，呈現(xiàn)下跌加快、跌幅擴大的預期。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續(xù)下跌28個月，一直到2025年5月連續(xù)下跌45個月，超過上輪房價下跌周期，說明房價基本上已經(jīng)調(diào)整到位。

基于市場和政策的實際情況看，短期內(nèi)能否出現(xiàn)全面反彈上漲待觀察，因為一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策傳導、效應持續(xù)性不佳，以價換量是市場主流，供大于求、收入和預期未全面逆轉(zhuǎn)、信用違約與交房及信心影響房價。

中指數(shù)據(jù)顯示，5月百城新建住宅均價16815元/平方米，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.30%，漲幅擴大0.16%，同比上漲2.56%，漲幅擴大0.06%。1月環(huán)比上漲0.23%,同比上漲2.76%。

2025年2月環(huán)比上漲0.11%，同比上漲2.73%、3月環(huán)比上漲0.17%，同比上漲2.63%。環(huán)比上漲0.14%、同比上漲2.56%2024年12月環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.68%；11月環(huán)比漲0.36%，同比漲2.40%。

2024年10月環(huán)比漲0.29%，同比漲2.08%；9月環(huán)比漲0.14%，同比漲1.85%。目前5月百城新建住宅均價上漲的原因，主要是部分城市優(yōu)質(zhì)改善項目、高價盤產(chǎn)品入市帶動，導致房價結(jié)構(gòu)性上漲。

5月13個城市房價上漲，杭州上漲0.8%，領(lǐng)漲全國

70城新房的房價環(huán)比上漲數(shù)量來看，2025年5月上漲城市13個，比上月減少9個（4月22個、3月24個、2月18個、1月24個）。其中1月、3月24個城市房價上漲的數(shù)量，創(chuàng)下了自2023年7月（18個月）以來的新高，到5月下降到13個城市。

5月70城房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲的城市為13個，比上月上漲22個城市，減少9個。下跌的城市56城，比上月增加11個。持平的城市4個，比上月增加1個。其中杭州房價環(huán)比上漲0.8%，領(lǐng)漲全國。

杭州房價環(huán)比上漲0.8%，領(lǐng)漲全國。首先是杭州房價上漲0.8%，上海上漲0.7%、沈陽和長沙上漲0.3%，上漲幅度并列為前3名。從房價指數(shù)的幅度來看，杭州、上海，應該是屬于暴漲了，幅度頗大。

其次是南寧、烏魯木齊分別上漲0.4%，沈陽、長沙分別上漲0.3%，再次是合肥、九江上漲0.2%，最后是廈門、成都、牡丹江、三亞、贛州分別上漲0.1%，這13個城市是上漲的。

能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否企穩(wěn)、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上的擴大，并且穩(wěn)定增長。基于政策效應，市場回溫表現(xiàn)，預計2025年6月房價上漲的城市數(shù)量有變化。

5月70城市新房價上漲中，上海環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴大，漲幅排在首位。自2022年6月份以來，上海新房價格已連續(xù)上漲36個月。5月上海的新房價格均值領(lǐng)漲全國，同比上漲5.9%，漲幅與上月持平，堪稱暴漲。

上海最抗跌，呈現(xiàn)房價上漲一枝獨秀的行情，新房價環(huán)比格連續(xù)36個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應、成交。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續(xù)。

最后是限價等政策取消，住房限購等政策調(diào)整。上海作為國際金融中心城市，每年新企業(yè)的增長數(shù)量眾多，就業(yè)的崗位相比其他城市更多，而且上海的經(jīng)濟一直比較穩(wěn)定地增長，足以吸引外來的人口到上海工作生活，市場供求相對平衡。

上海的新房價格領(lǐng)漲全國，環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.2%。二手房房價環(huán)比下跌0.7%，止?jié)q下跌。除了房價上漲，5月上海樓市的成交量上升。量價齊升下，延續(xù)樓市小陽春行情，可謂是市場一枝獨秀。

5月一線城市房價止平轉(zhuǎn)跌，二線城市房價止平轉(zhuǎn)跌，三線城市房價跌幅擴大

5月70城新建商品住宅房價環(huán)比的城市能級來看，一線城市房價環(huán)比連續(xù)4個月上漲后持平轉(zhuǎn)跌，二線城市房價連續(xù)2個月持平后轉(zhuǎn)跌，三線城市房價跌幅擴大，形成一線、二線城市房價下跌、三線城市跌幅擴大的市場格局。

5月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌0.2%（1月上漲0.1%、2月上漲0.1%、3月上漲0.1%、4月0.0%）。這是一線城市房價自2023年6月以來連續(xù)4個月上漲持平后下跌。北上深廣環(huán)比分別下降0.3%和上漲0.7%，下降0.8%和0.4%。

5月二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌0.2%（1月上漲0.1%，2月-4月分別0.0%），這是二線城市房價自2023年7月首次止跌上漲，連續(xù)3個月持平后下跌。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌0.3%，跌幅比上月擴大0.1%。

5月一手商品住宅房價同比下跌4.1%，跌幅比上月收窄0.4%

5月70城新建商品住宅房價同比下跌4.1%（1月下跌5.4%、2月下跌5.2%、3月下跌5.0%、4月下跌4.5%），跌幅比月收窄0.4%，連續(xù)6個月收窄，與結(jié)構(gòu)性、同比跌幅深有關(guān)，但跌幅依然大，離止跌見底還早，以價換量，供需關(guān)系未逆轉(zhuǎn)。

房價同比已經(jīng)連續(xù)下跌38個月，短期內(nèi)出現(xiàn)見底、反彈的可能性非常低。過去3年房價同比下跌基數(shù)大，短期的下行筑底未完成。房地產(chǎn)出清周期還沒有結(jié)束，供求和收入、預期及信心修復未結(jié)束，所以房價總體見底、反彈有待觀察。

5月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是環(huán)比累計的跌幅大幅度收窄，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交，帶來的結(jié)構(gòu)性房價上漲，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是上漲的城市數(shù)量變化、網(wǎng)簽滯后性的原因。

5月70城新房房價同比下跌4.1%，一是新政效應衰減、持續(xù)性弱有關(guān)。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關(guān)。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預期。

5月70城新建商品住房價同比下跌4.1%，比上月跌幅收窄0.4%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房價最大跌幅。到2025年5月，房價同比已經(jīng)連續(xù)下跌38個月，基本調(diào)整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個月，到2023年12月連續(xù)下跌21個月，一直到2025年5月70城新建商品住宅房價同比連續(xù)下跌38個月，房價下跌周期超過上輪。

5月70城房價同比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市3個，與上月持平。持平0座。下降城市67座，與上月持平。上漲城市3個，分別為上海上漲5.9%，與上月持平，太原上漲0.9%、杭州上漲1.6%。

5月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅連續(xù)6個月收窄

5月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區(qū)域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.4%，二線城市跌幅收窄0.5%、三線城市房價跌幅收窄0.3%，形成連續(xù)5個月一二三線城市跌幅收窄的市場格局。

5月一線城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比下跌1.7%、4月下跌2.1%，3月下跌2.8%，2月下跌3.0%，1月下跌3.4%，比上月收窄0.7%。其中上海上漲5.9%，漲幅與上月持平。北廣深分別下降4.3%、5.8%和2.6%，降幅均收窄狀態(tài)。

5月一二三線城市新建商品住宅房價同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市同比下跌1.7%，跌幅比上月收窄0.4%。二線城市同比下降3.5%，降幅比上月收窄0.4%。三線城市同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.5%。說明一二三線城市房價正在持續(xù)改善。

5月70城二手住宅房價環(huán)比下跌0.5%，跌幅比上月擴大0.1%

5月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅比上月擴大0.1%（2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.4%），房價呈現(xiàn)下跌加快、跌幅擴大的趨勢。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2025年5月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅已大大收窄。說明目前二手房價已經(jīng)基本調(diào)整到位，呈現(xiàn)房價止跌筑底階段特征，未來上漲的可能性比下跌的概率大。

二手住宅房價跌幅擴大，重要原因就是二手房掛牌量上升，二手房高價房減少上市數(shù)量。總體表現(xiàn)為處于止跌筑底階段，未見底。2024年9月70城二手住宅房價環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來單月房價環(huán)比最大降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環(huán)比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個月，一直到2025年5月連續(xù)下跌46個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

5月70城二手住宅房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市3個，比上月減少2個城市。其中無錫上漲0.2%，領(lǐng)漲全國，洛陽、南充分別上漲0.1%。0城持平下跌城市67個，比上月增加3個城市。

說明房價上漲的城市數(shù)量減少，房價下跌的城市數(shù)量增加，釋放出二手住宅房價止跌筑底預期減弱，總體見底企穩(wěn)上漲的基礎(chǔ)不牢固，條件不具備。二手房市場的庫存巨大，短期來看，要實現(xiàn)見底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場觀察。

中指數(shù)據(jù)顯示，5月百城二手住宅均價為13794元/平方米，環(huán)比跌幅0.71%（3月下跌0.59%、4月下跌0.69%），跌幅比上月擴大0.02%，連跌35個月，同比下跌7.24%（3月下跌7.29%、4月下跌7.23%），跌幅比上月回落0.01%。

2025年1月環(huán)比下跌0.51%，同比下跌7.22%。2024年10月百城二手住宅平均價格環(huán)比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月環(huán)比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月環(huán)比下跌0.53%，同比下跌7.26%。

5月70城二手住宅一線、二三線城市房價跌幅擴大，下跌加快

5月70城二手住宅房價環(huán)比的城市能級來看，一線城市房價環(huán)比連續(xù)4月上漲后，止?jié)q轉(zhuǎn)跌再上漲又下跌，跌幅擴大，呈現(xiàn)房價下跌加快的趨勢。形成一線城市跌幅擴大，二線城市、三線城市房價跌幅擴大的市場格局。

5月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下跌0.2%（1月上漲0.1%、2月下跌0.1%、3月上漲0.2%），出現(xiàn)止?jié)q轉(zhuǎn)跌，呈現(xiàn)房價下降壓力的趨勢。其中北京、上海、深圳分別下跌0.6%、上漲0.1%和下跌0.3%，廣州0.0%，持平。

5月一線城市二手住宅銷售價格止?jié)q后轉(zhuǎn)跌，跌幅擴大，主要是高品質(zhì)的樓盤大戶型、高價房集中上市供應和成交減少，市場帶來的結(jié)構(gòu)性房價下降，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，政策效應的集中效果減弱。

5月一二三線城市二手住宅房價環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，城市分化，其中一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下跌0.2%，止?jié)q后轉(zhuǎn)跌。二線城市二手住宅環(huán)比下跌0.5%，跌幅擴大0.1%。三線城市二手住宅環(huán)比下跌0.5%，降幅擴大0.1%。

5月70城二手住宅房價同比下跌7.3%，跌幅比上月收窄0.2%

2025年5月70城二手住宅房價指數(shù)同比下跌6.3%（1月下跌7.8%、2月下跌7.5%、3月下跌7.3%、4月下跌6.8%），跌幅較上月收窄0.5%，連續(xù)8個月收窄，處于止跌筑底階段，表明房價逐漸改善的趨勢。

5月70城二手住宅房價同比下跌6.3%，比上月跌幅收窄0.5%，連續(xù)7個月收窄，說明房價止跌筑底加快。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現(xiàn)房價同比下跌，到2025年5月房價下跌6.3%，已經(jīng)連續(xù)下跌40個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個月，一直到2025年5月二手商品住宅房價同比連續(xù)下跌40個月，房價下跌周期超上輪。

5月70城二手住宅房價同比上漲城市數(shù)量來看，為全面下跌，已經(jīng)連續(xù)16個月70城房價全部下跌，跌幅均收窄。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調(diào)整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數(shù)大有關(guān)系。

5月70城二手住宅一二三線城市房價同比跌幅連續(xù)7個月收窄

5月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，一、二、三線城市房價同比連續(xù)6個月跌幅收窄，其中一線城市房價跌幅收窄0.5%，二線城市房價跌幅收窄0.4%、三線城市房價跌幅收窄0.5%，說明指標改善好轉(zhuǎn)的格局。

5月一線城市二手住宅銷售價格同比下跌2.7%，比4月下跌3.2%收窄0.5%，1月下跌5.6%、2月下跌4.9%、3月下跌4.1%。其中北上廣深分別下跌0.7%、0.1%、5.8%和2.6%，表現(xiàn)出北上深廣房價同比跌幅連續(xù)7個月全面收窄。

5月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數(shù)據(jù)顯示，一線二手住宅銷售價格同比下降2.7%，降幅收窄0.5%。二線同比下降6.1%，降幅收窄0.4%。三線同比下降6.9%，降幅收窄0.5%，意味著一二三線城市房價處于止跌筑底趨勢。