高成本的四代宅，不要輕易去做

時至今日，大家對四代宅已經不再感到陌生。

在今年蘇州四代宅也是遍地開花，目前至少有11個項目在搶做第四代住宅。

那我們從去年到今年也做了一系列四代宅的內容。關于第四代住宅，我們的建議是不要輕易地做。

四代宅

有哪些“高成本”

▋第一， 在方案規劃階段就有“隱形”成本。

第四代住宅最大的亮點之一在于“垂直綠化”，為了滿足這個要求，樓棟間距就需要擴大，導致本來可以做洋房的現在只能拉高做小高層，理論單價被折損，帶來開發商利潤的降低，變相導致成本增加。

▋第二， 在樓體結構建造上。

目前市面上四代宅的露臺挑出大概在4米左右，就會導致樓棟結構、荷載相應變大，那所需要的結構墻柱占比也隨之上升，而且露臺本身面積大，需要的鋼筋、模板這些材料用量也會增加，露臺還需配套排水板、耐根穿刺防水層等，這些成本增量都需要考量。另外，四代宅一般采用奇偶錯層露臺，導致施工難度大、時間周期長，人工成本也大大增加。

▋第三， 第四代住宅在社區生態上也需要高成本投入。

我們常說，第四代住宅不僅僅是露臺的外延，更代表著一種生活方式的改變。那這就要求整個社區配套也要跟上，在公區功能上要更加復合，要配備多維度區域，滿足不同人的需求。在景觀設置上也要改變，需要更多互動式景觀的建造，提升居住者與自然的接觸面。那更多的是還有智慧科技系統的賦能，讓科技服務于生命和生活的智慧，才能讓四代宅真正成為“生活平臺”。

所以目前來看，做四代宅，的確是一件燒錢的事。

但是政策扶持以及市場上改善型需求購房者越來越多，第四代住宅也正在不斷地創新改良。如今市面上就出現了很多值得參考的四代宅項目，比如蘇州蠡棠森嶼。

四代宅

要解決哪些問題

在前段時間，我們采訪了蠡棠森嶼的產品負責人浩哥，回顧了一下我們這次采訪，發現做四代宅的確難度是非常大的，首先有兩個問題一定要解決：

▋第一個，采光問題。

如何把四代宅的采光做到最大化，蠡棠森嶼有5個方面值得大家去借鑒思考：

1.在整體規劃的時候，南北樓間距要盡量做到設計冗余、樓幢要盡量錯落式布局。足夠的間距才能帶來足夠的采光。

2.更寬的戶型面寬，是采光的有效保證。南向面寬的尺度，加上270度的轉角露臺，能夠讓光線更好地進入。

3.不止是橫向面寬，增加豎向的層高高度，也能保證采光效率。比如蠡棠森嶼戶型不但做到了最大3.3米的層高，而且空中庭院部分還做了100%的雙層挑高。

4.更高的立面開窗率也很有效，除去必要的結構墻體外，可以把所有可用的墻體面都做成了門窗的形式，讓透光率最大化。

5.最后還有個點，就是要學會克制。露臺不是越大越好，極致的懸挑也意味著極致的采光遮擋，所以要記得基于結構精細化計算，找到最佳平衡點。

▋第二個，私密性問題。

也是很多人頭疼但不知如何解決的問題，我們總結下來其實叫“善用材質”：

1.先把同層的空中花園用分戶隔墻的形式隔開，用實體的結構墻確保整體隔絕的有效性。

2.相鄰隔層之間，選用磨砂玻璃材質的隱私擋板，既能隔絕視線，又不能完全的隔絕光線。

3.陽臺的欄桿采用水晶灰的玻璃，這樣業主從樓下往上看的時候，也不能把露臺上的活動一覽無余。

當然，還有一點可以學習蠡棠森嶼，就是用空間距離“物理阻隔”。借用樓上住戶的飄窗臺以及他外挑的60公分的這個隱私擋板，整體可以形成一米五寬度的視線隔離。

最后我們想說，四代宅是走在時代前列的一個產品，在探索的路上一定會有很多困難，但關鍵就看項目如何解決這些難題。

四代宅不能輕易做，一定要花很大功夫重重的做。▋

以上為正文，來自City好房團隊