重倉房山 北京城建“西線有戰(zhàn)事”

壹

樹村拍地，功德寺熱銷之后，小陽春漸入高潮的北京樓市，正在無比熱切地尋找下一個爆點(diǎn)。

準(zhǔn)確找到答案并不容易。從供應(yīng)節(jié)奏上而言，樹村、功德寺兩個標(biāo)志性事件之后，北京樓市有一個小小的空檔期。名聲在外的朱房地塊也好，一度引人關(guān)注的西郊冷庫、萬泉寺、酒仙橋地塊也罷，距離正式入市還有一段時間。這個空檔延續(xù)，未免讓北京樓市接下來可能多幾分寂寞。

從購買力結(jié)構(gòu)而言，功德寺兩項(xiàng)目開盤攬金超過150億，階段性地“吸納”了北京樓市最高端市場相當(dāng)比例的購買力。北京畢竟沒有完全放開限購，一茬高價房熱銷之后，總要允許市場養(yǎng)上一段，購買力才能真正恢復(fù)。

以這兩個緯度思考，就不難得出一個結(jié)論，短期內(nèi)接下北京樓市小陽春接力棒的，大概率不會是單價動輒10萬+以上的區(qū)域或者區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目——在此大前提下，這個時間和機(jī)會窗口，大抵會留給符合以下幾條標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，“接續(xù)”上北京樓市小陽春的熱度：

其一，區(qū)域內(nèi)有較為良好、深厚的購房需求積累，但是因?yàn)楦鞣N原因，有一定時間未能釋放。

其二，區(qū)域內(nèi)有明顯具有稀缺條件的地塊；

其三，有實(shí)力過硬的開發(fā)商能在區(qū)域內(nèi)做出產(chǎn)品力過硬的項(xiàng)目。

符合這三點(diǎn)的區(qū)域和項(xiàng)目，我們覺得有資格，也有可能成為，

下一階段小陽春的熱點(diǎn)。

三點(diǎn)要素，湊齊并不容易。細(xì)致思考之后，我們發(fā)現(xiàn)答案與直觀感受不盡相同，全部符合這三點(diǎn)要求的，不是朝陽，不是豐臺，而是北京樓市另一個區(qū)域重鎮(zhèn)，京西房山。

不要忘了，去年北京樓市的小陽春，就是從房山開始的。北京城建的和知筑當(dāng)時接力熱銷，將北京樓市一舉從近乎冰封的市場中帶出，房山+改善當(dāng)時起到的作用，絕不遜于時下的樹村與功德寺。

貳

有望拿下小陽春的接力棒，與位列北京2025年十大新盤的北京城建·頤知筑即將入市有關(guān)，它還是不折不扣的，

2025年京西樓市第一個純新盤。

北京城建·頤知筑效果圖

房山區(qū)域市場的品質(zhì)改善需求，其數(shù)量與迫切程度，其實(shí)遠(yuǎn)超大家的預(yù)判，一直在尋找“機(jī)會”釋放。

此時，區(qū)域內(nèi)又有了“一塊好地”：房山區(qū)拱辰街道0035地塊二類居住用地項(xiàng)目（下面簡稱梅花莊地塊）。這個地塊條件在全北京氛圍內(nèi)都很稀缺，容積率只有1.5。我們粗略統(tǒng)計了一下，北京近十年土地成交中，容積率1.5（含）以下僅占約17%。

更重要的是，這個由北京城建開發(fā)、定名為北京城建·頤知筑的純低密洋房項(xiàng)目即將正式入市銷售。這種低密度、宜居性很強(qiáng)的項(xiàng)目，恰恰是

北京最稀缺，也最受追捧的項(xiàng)目。

北京城建是市屬國企，傳統(tǒng)悠久，追溯起源，可以上溯到解放軍基建工程兵。北京重要的城市建設(shè)皆有北京城建參與，其中不乏鳥巢、冰絲帶、大興機(jī)場等大型地標(biāo)性公建，同時，北京城建還擔(dān)負(fù)著軌道交通、道路等重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)職能。

房山，則是北京城建的主場，也是“重倉”所在?；A(chǔ)設(shè)施方面，北京城建是房山軌道交通最重要的建設(shè)方，房山線的03標(biāo)段、燕房線都是北京城建實(shí)施建設(shè)。在產(chǎn)業(yè)方面，北京高端制造業(yè)基地高性能固態(tài)鋰電池項(xiàng)目、京東方智慧醫(yī)工核心能力中心項(xiàng)目也由北京城建負(fù)責(zé)建設(shè)。

這樣的組合，作用于梅花莊地塊脫胎而來的北京城建·頤知筑項(xiàng)目之上，足以讓人相信，這個低密項(xiàng)目具備了接過北京樓市小陽春熱度接力棒的資質(zhì)——稀缺的條件和“有力”的“身份”是最有前置性的優(yōu)勢所在。

北京城建·頤知筑效果圖

叁

低密度，是北京樓市一張價值連城的通行證?，F(xiàn)在，這張通行證就在北京城建·頤知筑手中。

北京城建·頤知筑有兩個地塊，35#和28#地塊，兩個地塊都是低密度條件，容積率分別只有1.5和1.6。35#地塊首期入市，北京城建做出的產(chǎn)品是低密度洋房，這也是北京樓市最為稀缺的產(chǎn)品形態(tài)。

35#地塊總計有19個樓棟，層數(shù)5~8層，均為南北朝向，采用南低北高的排布方式，總體呈階梯狀。這種排布方式有兩個好處，之于居住者，確保了充分的采光、視野和景觀；之于城市界面，也形成了錯落有致的天際線。

北京城建·頤知筑效果圖

過往北京市場中，低密度與便利通勤交通和完善城市功能，屬于“魚和熊掌不能兼得”，

北京城建·頤知筑恰恰改變了這一“傳統(tǒng)”。

項(xiàng)目密度雖低，但卻沒有通勤的不便。北京城建·頤知筑項(xiàng)目緊鄰良鄉(xiāng)站軌道微中心，是北京批準(zhǔn)的首批軌道微中心項(xiàng)目，建成后，可以承擔(dān)三條軌道交通換乘；此外，兩橫三縱的交通路網(wǎng)，快速通達(dá)市內(nèi)外。

如今北京，上至頂豪項(xiàng)目，下至剛需上車盤，軌道交通都是最好的價值保障和生活便利的載體。

北京城建·頤知筑旁，現(xiàn)有的S1線橫穿北京，27分鐘直達(dá)北京西站，76分鐘直達(dá)通州副中心，還與7、9號線實(shí)現(xiàn)無縫換乘，出行便捷性有足夠保障。

規(guī)劃中的S6線，則串聯(lián)北京各新城，將新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和功能區(qū)串聯(lián)起來，因產(chǎn)業(yè)而人口，因人口而出行，鎖定了未來出行便利的大方向；規(guī)劃中的R6線，則是南北縱貫，將房山、豐臺、海淀的交通聯(lián)系形成閉環(huán)。

北京城建·頤知筑區(qū)位圖

在城市功能方面，則更有保障?？梢哉f，3公里范圍內(nèi)，未來北京城建·頤知筑業(yè)主享受的商業(yè)、教育、公園和醫(yī)療等配套，不僅是齊全的，還是足以比肩城區(qū)8萬+社區(qū)的。

三公里內(nèi)，落址了宣武醫(yī)院本院，消息已經(jīng)被宣武醫(yī)院和房山區(qū)政府官宣；東北方向約兩公里，即是山姆會員店，目前已經(jīng)開工建設(shè)，預(yù)計于2026年正式營業(yè)；向東500米左右，是北京理工大學(xué)，良鄉(xiāng)大學(xué)城唯一的985學(xué)校；一路之隔，是文脈遺址昊天公園……除此之外，周邊還有房山的兩座天街、華北最大的奧特萊斯、華冠購物中心、綠地繽紛城超等10余座大型商場、超市；26家一站式全齡優(yōu)質(zhì)教育，九年一貫制首都師范大學(xué)附屬良鄉(xiāng)大學(xué)城學(xué)校，12座城市公園等等。

正因?yàn)楸本┏墙āゎU知筑解決了低密度居住的需求與便利城市生活需要之間的矛盾，我們更樂于相信，這個項(xiàng)目有資格作為，

樓市小陽春的“接棒者”。

肆

對于一個項(xiàng)目的操盤水平，我們一直有個看法：開發(fā)商對于區(qū)域的熟悉程度，不是紙面上的理解、行動層面上的“市調(diào)”能夠解決，做多少沙盤推演，走多少路市調(diào)，其效果都比不上深耕重倉一個區(qū)域，通過開發(fā)項(xiàng)目，服務(wù)用戶形成的“體感”來的直接、準(zhǔn)確。

北京城建“重倉”房山，包括軌道交通在內(nèi)的大量的基礎(chǔ)設(shè)施工程由城建擔(dān)綱，這在另一層面上，使得北京城建對于區(qū)域發(fā)展態(tài)勢、走向、布局等，有更深刻和準(zhǔn)確的理解。另外一方面，北京城建近年來在房山開發(fā)了不少住宅項(xiàng)目，市場反饋良好，通過親自下場操盤，形成了對市場需求的準(zhǔn)確把握，這些都形成北京城建·頤知筑高品質(zhì)產(chǎn)品打造的基礎(chǔ)。

例如已經(jīng)開盤入市的和知筑，不僅在開盤首月登頂房山區(qū)域銷售排行榜，到了今年3月，依然是房山區(qū)域套數(shù)、面積、金額的“三冠王”而且在“以價換量”的大環(huán)境中，逆勢走出了

網(wǎng)簽價格高于區(qū)域競品。

充分證明了北京城建操盤團(tuán)隊(duì)對區(qū)域市場和需求的準(zhǔn)確把握能力。

這種精品思路延續(xù)到北京城建·頤知筑上，即是對地塊條件和市場需求結(jié)合點(diǎn)的準(zhǔn)確把握。作為一個1.5容積率的低密度地塊，北京城建·頤知筑所有樓棟南北排布，戶型南北通透，這些都不僅是房山樓市的稀缺產(chǎn)品，放在全北京樓市一樣稀缺。

從戶型上，則以“一步到位”的思路為主導(dǎo)。戶型面積段從建面約91平方米~建面約143平方米的三居、四居為主。這種結(jié)構(gòu)完全對應(yīng)了改善性客戶的家庭結(jié)構(gòu)，讓多孩家庭、三代居家庭的生活需求都能夠得到滿足與呵護(hù)，頗具市場價值。

例如在建面約104平方米的三居戶型中，主臥面寬3.2米、進(jìn)深4.15米，面積約13.28平方米，主臥面積是區(qū)域內(nèi)同戶型最大的。雖然有轉(zhuǎn)角窗，但是出于對未來住戶隱私因素的考慮，并未簡單采用轉(zhuǎn)角飄窗的設(shè)計，從而使主臥私密性更高、實(shí)體墻更節(jié)省能源、更利于床和家具的擺放。

北京城建·頤知筑建面約104平方米戶型圖

這充分說明，北京城建的操盤團(tuán)隊(duì)，不是簡單的追求樣板間的好看，而是在真實(shí)居住需求的層面上做品質(zhì)。這對當(dāng)下開發(fā)商而言，難等可貴。

同樣的風(fēng)格還體現(xiàn)在社區(qū)園林上，北京城建·頤知筑采用了“三境六園”的景觀結(jié)構(gòu)布局，酒店式社區(qū)大堂、中央迎賓會客廳、宅間中心花園構(gòu)成了歸家三境次序；同時，兒童課堂花園、中心島嶼花園、宅間雅苑、森林童話樂園、萌寵樂園、宅間健身空間構(gòu)成的六重園林系統(tǒng)，皆以文化主線串聯(lián)。

北京城建·頤知筑效果圖

尤其值得一提的是，項(xiàng)目園林內(nèi)的功能配置，都是“雙配”——雙社交會客、雙兒童主題樂園、雙健身區(qū)域、雙老年區(qū)域。為的就是讓每一個功能區(qū)域都能好用、舒適、不擁擠嘈雜。

北京城建·頤知筑效果圖

這都是與項(xiàng)目總體環(huán)境氛圍匹配的結(jié)果。

這也準(zhǔn)確地匹配了房山區(qū)域的人文、教育和文化環(huán)境。因?yàn)樽匀画h(huán)境優(yōu)美，有豐富的歷史底蘊(yùn)，房山形成了以良鄉(xiāng)大學(xué)城為核心的文化氛圍。良鄉(xiāng)大學(xué)城已入駐北理工、社科大等5所高等學(xué)府，在校師生5-6萬人，擁有兩院院士、社科院學(xué)部委員70余名，省部級以上實(shí)驗(yàn)室76個。這樣的環(huán)境下，

人文大宅定位的精準(zhǔn)匹配。

這一切，皆是北京城建重倉房山，下場開發(fā)服務(wù)形成一線體感轉(zhuǎn)化而來，也正是價值所在。北京樓市小陽春的“下一棒”如果交到北京城建·頤知筑手中，一切也就順利成章。

4月，北京城建和知筑與頤知筑兩個項(xiàng)目，聯(lián)袂發(fā)起京西洋房節(jié)，推出“墅質(zhì)+氣質(zhì)+位質(zhì)”好洋房，還準(zhǔn)備了7重厚禮，讓京西改善一步到位，擁有「頤」「和」好洋房。

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