謝逸楓：房價即將反彈？70城現底部拐點，一線城市連漲兩個月上漲

文/謝逸楓

2025年2月19日，統計部門公布70城房價指數的數據顯示，2025年1月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.1%（0.07%）跌幅比2024年12月（10月下跌0.5%收窄0.12%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%（0.08%）收窄0.01%，房價已經連續5個月跌幅收窄。

2025年1月70城新房的房價已經連續5個月跌幅收窄，表明房價總體處于止跌筑底轉向底部拐點階段，延續修復的態勢，已經基本調整到位，呈現未來房價反彈跡象。其中一線城市房價連續兩個月上漲，二線城市房價首次迎來上漲拐點，三線城市房價跌幅持平。

現在判斷為70城房價見底企穩、反彈上漲的結論為時過早，2024年9月-12月-2025年1月房價連續跌幅5個月顯著收窄，背后的真相是短期政策效應、樓盤產品供應和成交結構性及限價、限簽政策的取消帶來結構性的止跌效應，不排除網簽滯后性的影響。

短期內要完成房價全面反彈上漲基礎不牢固、條件不具備。房價周期路徑為成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現階段還在成交、房價止跌筑底轉向見底企穩。一線城市房價結構性上漲，少部分城市見底上漲，大部分城市房價筑底轉見底階段。

按照歷史經驗來看，政策效應、成交量、房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上（即2024年9月-2025年9月）、一系列的政策大招能否在2025年一二三季度前全面落地、還有新的政策加碼，才是判斷成交量、房價真正見底、反彈上漲的標準。

目前政策短期之內無法熨平房地產市場供求關系波動，經濟和房企基本面和市場預期及信心、債務和交樓層面的修復需要時間。現在成交量、房價見底、反彈上漲的基礎、條件不牢固。預計房價完成見底之后，將會在底部運行6個月以上-9個月以上才穩。

根據國家統計部門2024年9月、10月、11月、12月、2025年1月70城房價、供求關系、產品供應和成交結構變化、政策調整四個因素分析，目前房地產市場正在釋放出城市、房價新的變化、信號，呈現積極改善、上漲反彈跡象的趨勢。

第一是房價處于止跌筑底轉向底部拐點階段，暫時房價要反彈上漲有困難。

第二是房價要實現真正全面反彈上漲的基礎不牢固，城市結構性上漲占主導。

第三是未來2年房價平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

第四是城市、城市內部、一二手房價兩極分化，一線城市、二手房率先上漲。

第五是一線城市房價連續上漲2個月，二線城市房價迎來首次上漲拐點。

第六是房價上漲的城市擴容，呈現點狀趨勢，集中上漲轉入分散普漲階段。

第七是成交量帶動房價上漲，量對價的傳導效應增強，一二線核心區域明顯。

第八是買房最好窗口期來臨，現在一線、二線城市核心區買房，就是抄底。

1月70城一手商品住宅房價環比下跌0.1%（0.07%），跌幅收窄0.01%

2025年1月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.1%（0.07%），跌幅比12月下跌0.1%（0.08%）收窄0.07%（2024年9月下跌0.71%、10月下跌0.5%、12月下跌0.2%），房價迎來連續5個月收窄。說明房價已經基本調整到位，止跌筑底轉向底部拐點階段特征。

1月10城新房的房價環比跌幅連續5個月收窄，主要原因，一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤集中供應和成交，拉高價格指數。二是限價限簽政策的取消，帶來價格上漲。三是政策的邊際效應帶來的短期效果。四是不排除網簽數據的滯后性。

2024年8月環比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅，到9月環比下跌0.71%、10月下跌0.5%、11月下跌0.2%、環比12月下跌0.1%（0.08%）、2025年1月環比下跌0.07%，已經連續5個月收窄，總體呈現房價逐步往上漲的預期前進。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續下跌28個月，一直到2025年1月連續下跌41個月，超過上輪房價下跌周期，說明房價基本上已經調整到位。

70城房價環比已經連續下跌41個月，是否短期內出現全面反彈上漲待觀察，因為一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策傳導、效應持續性不佳，以價換量是主流，供大于求、收入和預期未全面逆轉、信用違約與交房影響房價。

1月24城房價上漲，成都、南京均上漲0.7%，領漲全國

2025年1月70城新房的房價環比，達到了24個城市房價上漲，比2024年12月增加1個。23個城市房價上漲的數量，創下了自2023年7月（18個月）以來的新高。最為關注的是成都、南京均上漲0.7%，領漲全國。

1月70城房價環比上漲城市數量來看，上漲的城市達到了24個，比上月增加1個。下跌的城市42城，比上月減少1城，持平的城市4個，與上月持平。其中成都、南京房價上漲0.6%并列第一，領漲全國。

南京、成都上漲0.7%，領漲全國。上海、寧波上漲0.6%，武漢、無錫上漲0.5%，海口、重慶上漲0.4%，天津、太原、杭州、鄭州上漲0.3%，大連、福州、深圳、惠州和三亞、贛州上漲0.2%，廈門、青島、南寧、泉州、平頂山、遵義上漲0.1%。

能否保持6個月以上-9個月以上，是檢驗房價是否企穩、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持持續性的擴大，并且穩定增長。基于政策效應，市場回溫表現，預計2025年1月、2月房價上漲的城市數量會增加。

上海最抗跌，呈現房價上漲一枝獨秀的行情，新房價環比格連續32個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應、成交。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續。

最后是限價等政策取消，住房限購等政策調整。上海作為國際金融中心城市，每年新企業的增長數量眾多，就業的崗位相比其他城市更多，而且上海的經濟一直比較穩定地增長，足以吸引外來的人口到上海工作生活，市場供求相對平衡。

中指數據顯示，2025年1月100城新建住宅平均價格為每平方米16693元，環比上漲0.23%,同比上漲2.76%，2024年12月環比上漲0.37%，同比上漲2.68%、11月環比漲0.36%，同比漲2.40%。

10月環比漲0.29%，同比漲2.08%、9月環比漲0.14%，同比漲1.85%），主要是高價項目入市，結構性上漲。從新建住宅價格來看，受部分城市優質改善項目入市帶動，百城新建住宅價格環比繼續結構性微漲。

1月一線城市房價連續2個月上漲，二線城市房價首次上漲，三線城市跌幅持平

2025年1月70城新建商品住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續2個月上漲，二線城市房價首次上漲，三線城市房價跌幅連續4個月收窄后持平。形成一線城市房價迎來上漲拐點、二三線城市房價迎來跌幅收窄改善的格局。

由此可以看出，在一系列房地產利好新政的加持下，2025年1月，從環比來看，全國70城房價底部拐點已經顯現，一線城市連續2個月上漲，二線城市首次上漲，三線城市降幅持平，房價即將迎來底部拐點階段。

1月一線城市新建商品住宅銷售價格環比首次止跌上漲0.1%（11月0.0%、12月上漲0.2%），漲幅收窄0.1%。這是一線城市房價自2023年6月以來連續2個月上漲。上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%，北京下降0.4%和廣州0.0%。滬和深漲幅收窄，北京跌幅收窄，廣州持平。

1月二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%（2024年11月下跌0.1%、12月0.0持平），這是二線城市房價自2023年7月首次止跌上漲。1月三線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.2%（2024年11月下跌0.3%、12月下跌0.2%），跌幅持平。

1月一手商品住宅房價同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3%

1月70城新建商品住宅房價指數同比下跌5.4%（11月下跌6.1%、12月下跌5.7%），跌幅同比收窄0.3%，房價連續2個月收窄，與政策效果傳導到銷售、價格端改善有關系，但跌幅依然大，離止跌見底還早，以價換量、供需關系未逆轉。

70城房價同比已經連續下跌34個月，房價短期內出現見底、反彈的可能性非常低。過去2年多房價同比下跌基數大，房價短期的下行筑底未完成。房地產出清周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，見底、反彈有待觀察。

2025年1月房價同比跌幅收窄，主要是環比累計的跌幅大幅度收窄，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交，帶來的結構性房價上漲，及限價、限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是城市上漲的數量增加的原因。

房價同比下跌5.5%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預期。

2025年1月70城新建商品住房價格同比下跌5.4%，比去年12月跌幅收窄0.3%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月6.2%，創2024年房價最大跌幅。到2025年1月，房價同比已經連續下跌34個月，已經基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2025年1月70城新建商品住宅房價同比連續下跌34個月，房價下跌周期超過上輪。

2025年1月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市2個（分別為上海、太原），與上月持平。持平0座。下降的城市68座，比上月增加1個。其中上海上漲5.6%，比上月漲幅擴大0.3%，太原上漲1.0%，比上月漲幅擴大0.8%。

1月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅連續3個月收窄

2025年1月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.4%，二線城市跌幅收窄0.4%、三線城市房價跌幅收窄0.2%，形成連續3個月一二三線城市跌幅收窄的市場格局。

1月一線城市新建商品住宅銷售價格指數同比下跌3.4%，比去年12月下跌3.8%，收窄0.4%。其中北京、廣州和深圳分別下降5.7%、8.4%和5.2%，跌幅分別收窄。上海上漲5.6%，比去年12月漲幅擴大0.3%。

1月一二三線城市新建商品住宅房價同比數據顯示，一線城市同比下跌3.4%，跌幅比上月收窄0.4%。二線城市同比下降5.0%，降幅比上月收窄0.4%。三線城市同比下降6.0%，降幅比上月收窄0.2%。說明一二三線城市房價改善明顯。

中指數據顯示，2025年1月100城一二線城市新房價格同環比均上漲。一線城市新建住宅價格環比上漲0.36%，同比上漲6.01%。二線城市環比上漲0.26%，同比上漲1.93%。三四線代表城市環比上漲0.01%，同比下跌0.14%。

1月70城二手住宅房價環比下跌0.3%，跌幅連續3個月持平

2025年1月70城二手住宅房價指數環比下跌0.3%，跌幅與去年12月下跌0.3%持平（10月下跌0.5%、11月下跌0.3%），房價連續3個月跌幅持平，相比去年9月下跌0.9%、10月下跌0.5%的跌幅，已大大收窄。說明房價已經基本調整到位，呈現房價止跌筑底階段特征。

二手住宅房價跌幅持平，重要原因就是二手房掛牌量下降，二手房市場轉向回暖。總體表現為處于止跌筑底階段，未見底。2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月第一大環比降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2025年1月連續下跌42個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果逐漸顯現。

1月70城二手住宅房價環比上漲城市數量來看，上漲城市7個，比去年12月減少2個，其上海和深圳上漲0.9%，漲幅居第一，領漲全國。寧波上漲0.3%，寧波和成都上漲0.2%、北京和天津上漲0.1%。

3城持平，比去年12月增加2個。下跌城市60個，與上月增加2個，說明房價上漲的城市數量減少，釋放出二手住宅房價止跌筑底預期增強，見底企穩上漲的基礎不牢固。短期來看，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

中指數據顯示，2025年1月100城二手住宅平均價格14130元/平，環比下跌0.51%，跌幅較2024年12月收窄0.02%，已連跌32個月，同比下跌7.22%（2024年10月環比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月環比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月環比下跌0.53%，同比下跌7.26%）。

1月70城二手住宅一線城市房價環比連續3個月上漲，房價上漲回穩階段

2025年1月70城二手住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續4月上漲，漲幅比去年12月回落0.2%，呈現上漲速度放緩趨勢。形成一線城市連漲4個月，二線城市房價下跌0.3%和三線城市房價下跌0.4%的跌幅持平市場格局。

1月一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，與去年12月上漲0.3%回落0.2%，連續4個月上漲，呈現房價漲幅放緩的趨勢。其中北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%，漲幅回落的趨勢，廣州下降0.2%，跌幅收窄0.1%。

1月一線城市二手住宅銷售價格連續4個月上漲，主要是高品質的樓盤大戶型、高價房集中上市供應和成交，市場帶來的結構性房價上漲，及限價、限簽的政策取消帶來單價上漲，政策效應的集中效果，不排除是網簽滯后性的原因。

1月一二三線城市二手住宅房價環比數據顯示，區域城市分化，其中一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，連續4個月上漲。二線城市二手住宅環比下跌0.3%，跌幅持平。三線城市二手住宅環比下跌0.4%，降幅持平。

1月70城二手住宅房價同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3%

2025年1月70城二手住宅房價指數同比下跌7.8%，跌幅較上月下跌8.1%收窄0.4%，連續4個月跌幅收窄，處于止跌筑底階段。一方面是房價環比一線城市連續4個月上漲，二三線城市房價同比跌幅連續4個月收窄。因此，表明房價逐漸改善的趨勢。

2025年1月70城二手住宅房價同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3%，連續4個月跌幅收窄，說明房價止跌筑底加快。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2025年1月房價下跌7.8%，已經連續下跌36個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2025年1月二手商品住宅房價同比連續下跌36個月，房價下跌周期超上輪。

2025年1月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，為全面下跌，已經連續12個月70城房價全部下跌。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

1月70城二手住宅一二三線城市房價同比跌幅連續3個月收窄

1月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，一、二、三線城市房價同比首次跌幅收窄，其中一線城市房價跌幅收窄1.1%，二線城市房價跌幅收窄0.3%、三線城市房價跌幅收窄0.%，形成一二三線城市房價連續3個月收窄，改善好轉的格局。

1月一線城市二手住宅銷售價格同比下降5.6%，比去年12月下跌6.7%，跌幅收窄1.1%。其中北京、上海、廣州和深圳分別下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。北上深廣房價同比跌幅連續3個月全面收窄。

1月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格同比下降5.6%，降幅收窄1.1%。二線同比下降7.6%，降幅收窄0.3%。三線城市同比下降8.2%，降幅收窄0.2%，意味著一二三線城市房價處止跌筑底趨勢。