2025三季度房企迎轉折！1.2萬億債務拆解，挑戰還在后頭

2025年三季度，中國房地產行業終于盼來債務化解的關鍵節點，好幾家規模房企的債務重組都有了決定性進展，給這幾年拖拖拉拉的流動性危機帶來了點曙光。

中指研究院盯著呢，三季度開始，佳兆業、龍光、遠洋、金科這些房企，境內外債務重組的好消息一個接一個。

到10月30號，已經有21家房企完成了境內外債務重組，總共拆解了大概1.2萬億的債務，對應的總有息負債差不多2萬億。

這個規模不算小，至少讓這些企業的短期償債擔子輕了不少。

而且三季度本身就是房企還債的高峰期，單季要還的錢就有1600億，占全年的近三成，能在這個時候把重組落地，確實不容易。

這里面幾家頭部房企的操作還挺有代表性。

旭輝是第一個把境內外債務一起搞定的頭部民企，6月境外重組過了香港法院這關，9月境內百億債券的重組方案也高票通過。

本來想覺得這種同步推進的難度肯定特別大，后來發現他們把節奏卡得很準，算是給其他民企打了個樣。

融創更有意思，搞了個“全額債權轉股權”，把95.5億美元的境外債全轉成了公司股本，這在以前還真沒見過。

按他們10月14號的公告，要是境外重組成了，加上之前境內的，總共能少還近700億，每年利息都能省不少。

龍光則是用了“組合拳”，境內債搞現金收購、債轉股，境外債用現金、可轉債搭配，最后境外債削了70%，9月還跟八成以上債權人簽了新協議。

除了市場化重組，司法重整也幫了不少忙。

金科作為全國性的上市房企，9月把重整轉增的股票過戶了，還跟中信信托簽了服務合同，董事會也換了人，算是正式進入執行階段。

新華聯、華晨地產這些也都走完了重整程序。

中指研究院的劉水說這能加速行業風險出清，我覺得這話沒毛病，畢竟拖著不解決，對行業和購房者都不是好事。

不過別以為重組完就萬事大吉了，這些“上岸”的房企，接下來的日子其實更難。

中證鵬元的郜宇鴻說得很實在，現在最大的問題是房子賣不動，房企沒了債務包袱，但融資渠道短期恢復不了，想“造血”基本只能靠賣房的現金流。

換我買房也會猶豫。

這些房企之前出過信用問題，購房者心里肯定打鼓，怕買了房又爛尾，所以就算樓盤降價，去化也費勁。

克而瑞的數據顯示，三季度那些完成重組的房企，銷售額比去年同期降了不少，比行業平均降幅還高。

要是市場一直這么冷，就算現在債務解決了，以后說不定還會違約，這可不是危言聳聽。

更麻煩的是融資。

2025年前三季度，房企總共融了3072億，比去年少了三成。

三季度融了1145億，環比是漲了點，但同比還是降了35%，整體還是在歷史低位。

而且錢都往國企央企跑，前三季度國企央企發債占了85%，民企只融了134億，還少了13%。

融資成本也差得遠，國企大概2.58%，民企要5.4%，差了快3個點。

本來想覺得重組后銀行能松點口子，后來發現銀行還是更認國企的“安全性”，民企想拿到低息貸款，難上加難。

還有模式轉型的問題。

現在房地產早就不是以前“高負債、高杠桿、高周轉”的時代了，郜宇鴻說房企不能再走老路，得轉向高質量發展。

這話聽著簡單，但做起來很難。

以前房企都靠拿地擴張，現在要轉去做代建、物業這些輕資產，不光是業務調整，團隊和思路都得換。

不過也有房企在試，比如旭輝的林中說要“二次創業”，聚焦收租、自營開發和資管；融創也在加大物業投入，三季度物業營收漲了23%，算是找對了一個方向。

當然，也不是完全沒好消息，政策和新工具倒是給房企留了條路。

2025年9月24號，央行的潘功勝說要把“金融16條”和經營性物業貸款的政策延長到2026年底。

這倆政策挺關鍵的，“金融16條”能給房企存量融資展期，還不算不良貸款；經營性物業貸允許用租金還，對有商業資產的房企來說，算是個實在的助力。

銀保監會的數據顯示，三季度銀行給房企展期了890億，六成流向了重組后的出險房企，至少能幫他們緩口氣。

公募REITs也是個好東西。

到9月24號，全國已經有74只公募REITs上市，總共募了1991.5億，里面有保障性租賃住房、產業園區這些類型。

三季度新上的5只里，有3只跟房地產相關，還有2家發起方是重組后的民企。

郜宇鴻建議房企試試這個渠道，把成熟的商業資產通過REITs賣出去回籠資金，構建“投融建管退”的閉環。

這個思路挺對的，既能盤活資產，又不用再背重包袱，很適合現在的房企。

從行業整體看，2025年三季度確實是個關鍵的轉折點，1.2萬億債務拆解、21家房企重組落地，這些都是實實在在的進步。

但要說行業徹底好起來，還早得很。

銷售低迷、融資分化、轉型壓力，每一個都是硬骨頭。

毫無疑問，房企想真正穩住，不能只靠政策托底，更得靠自己。

一方面要把保交樓做好，重建購房者的信任，畢竟房子賣出去了才能有現金流；另一方面得抓緊轉型，把輕資產業務做起來，擺脫對“高杠桿”的依賴。

孫宏斌說最困難的時候過去了，林中說旭輝站起來要三年，這倆的話結合起來看，行業恢復肯定是個慢過程，不可能一蹴而就。

未來房地產行業會更穩健，但也會更“卷”，只有那些能適應新規則、真正做好產品和服務的房企，才能在新周期里活下去。