兩個月內投資兩個項目，凱撒旅業為何“押注”青島？

繼9月份發布在青島小港灣投建休閑海釣基地項目后，凱撒同盛發展股份有限公司（以下簡稱“凱撒旅業”）再次投資青島項目。

10月31日，凱撒旅業發布投資公告，宣布由其全資子公司凱撒海灣目的地（山東）運營管理有限責任公司（以下簡稱“凱撒海灣”），負責青島信號山歷史文化街區青年旅居社區項目的投資建設與運營。

根據公告，項目將租賃15棟房屋，總面積約5641.77平方米，租金總額約833.65萬元，租期為5年，并包含18個月的免租期。

透過規劃，凱撒旅業擬建的青年旅居社區能否成為青島文旅融合的代表型項目？

項目瞄準稀缺資源

公告顯示，項目租賃的15棟房屋始建于1938年，均為歷史風貌獨棟建筑，這類資源具有顯著的稀缺性。項目以低密度、獨棟別墅形態打造青年社區，與傳統青旅的居住體驗截然不同，有望形成獨具特色的差異化產品。

這些承載著青島城市文脈的建筑，為項目賦予了深厚的文化底蘊。項目可依托這一獨特屬性，在空間設計、業態布局和社交活動等方面創新性融入在地文化，從而超越單純的住宿功能，滿足游客對于深度文化體驗的需求。

建設方面，本項目擬以15棟百年獨棟歷史建筑為載體，深度融合青島老城文化、自然生態與藝術體驗。通過構建“可住、可游、可學、可購”的復合場景，打造集住宿、商業、休閑與娛樂功能于一體的青年旅居社區。同時，注重歷史建筑保護，以“修舊如舊”為原則進行硬裝、軟裝及景觀提升。

從區位優勢來看，該項目位于青島歷史城區核心文旅帶，周邊自然與文化資源豐富，公共交通便捷。游客在居住期間，可以方便地前往周邊的景點游覽，感受青島的歷史文化和自然風光。

除了信號山項目，凱撒海灣在青島還有其他項目布局。

9月15日，凱撒旅業發布公告顯示，凱撒海灣將投資7554.07萬元，在青島小港灣建設并運營休閑海釣基地項目，預計建設工期為6個月，計劃于2026年4月開始試運營。

根據發展規劃，凱撒旅業將分三階段推進全國海洋及濱水文旅布局。首先完成小港灣樣板項目的建設與運營，隨后將成功模式復制至海南、福建等其他沿海地區，最終構建“北方青島+南方海南”雙中心發展格局。

為何押注青島？

凱撒旅業在青島的這一系列投資舉措，無論是信號山歷史文化街區青年旅居社區項目，還是小港灣休閑海釣基地項目，都展現了其在文旅融合領域的積極探索。

以本次項目為例，從市場趨勢來看，隨著旅游市場的不斷發展，游客對于旅游體驗的需求日益多樣化和個性化。傳統的旅游住宿模式已經難以滿足游客的需求，具有特色和文化內涵的住宿產品越來越受到游客的青睞。青島信號山歷史文化街區青年旅居社區項目以其獨特的文化體驗和差異化的產品特色，正好契合了這一市場趨勢，具有較大的市場潛力。

從凱撒海灣自身的發展需求來看，該項目是公司培育自有客群、實現與傳統酒店業務差異化競爭的重要舉措。在競爭激烈的旅游市場中，擁有自有客群是企業持續發展的關鍵。通過打造具有特色的青年旅居社區，凱撒海灣可以吸引一批對文化體驗有較高需求的年輕游客，形成穩定的客群基礎。

同時，與傳統酒店業務形成差異化競爭，有助于提升公司的市場競爭力，進一步完善公司文旅產業生態鏈，提升公司在目的地運營領域的綜合競爭力。

然而，該項目也面臨著一些不確定性。公告中提到，本項目可能面臨部分房屋存在歷史遺留戶問題、投資回收周期較長、區域運營環境特點、新品牌培育周期及商業空間招商等挑戰。

針對上述問題，凱撒海灣表示將通過多方協調、精細化運營、差異化定位及資源整合等系列措施積極應對，保障項目的投建與運營。

財務狀況方面，凱撒旅業近年來其營收雖逐步回升，但盈利狀況仍不穩定。2022年至2025年前三季度，公司營業收入分別為3.07億元、5.82億元、6.53億元和5.41億元，同比變動幅度分別為-67.39%、89.90%、12.25%和6.52%。歸母凈利潤則分別為-10.35億元、6.07億元、-1.03億元和-2677.69萬元，波動顯著。同期歸母凈利潤同比增長率分別為-50.08%、158.68%、-116.96%和-47.46%。資產負債率方面，2022年曾高達128.68%，近三期已回落至50%-54%區間。

在這種情況下，凱撒海灣擬新設項目子公司負責本次項目運營管理，注冊資本500萬元。可以看出，一方面通過新設子公司，可以將項目的風險與母公司進行一定程度的隔離，降低項目風險對公司整體財務狀況的影響。另一方面，500萬元的注冊資本相對較小，不會對公司造成較大的資金壓力，符合公司當前的財務狀況。