北京房產律師：借名買房還是贈與？缺乏證據支撐不成立！

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一、案情介紹

被繼承人張建國（2022 年 11 月 16 日去世）與王蘭（2021 年 5 月 21 日去世）系夫妻關系，二人育有一子張偉（被告）、一女張莉（第三人）。2023 年 9 月，張莉被法院宣告為限制民事行為能力人，同年 11 月，法院指定張偉為張莉的監護人。原告李娟系張建國的朋友，主張自己是張建國遺產的受遺贈人。

（一）房屋基本情況

一號房屋：位于北京市，性質為經濟適用房，建筑面積 137.69 平方米。2000 年 11 月 25 日，甲公司（賣方）與張偉（買方）簽訂《北京市經濟適用住房預售合同》，房屋售價為每平方米 2650 元，后登記在張偉名下。

房屋相關手續與使用：一號房屋的原始購房合同、房產證、購房發票、契稅票據等均由張偉持有；房屋交付后，張建國最初偶爾使用，2017 年起與張莉搬入長期居住，張建國去世后，現由張莉居住。

（二）核心爭議

借名買房與贈與爭議：李娟稱一號房屋是 1997 年張建國個人出資購買，只是借張偉名義登記，張建國一直居住并承擔水電物業費，張偉從未居住也未出錢，且張偉曾承認房屋由張建國出資；張偉辯稱房屋是張建國當年贈與自己的，約定張建國生前有居住權，因張建國存款多，所以不用自己承擔費用，當時張建國無購房限制，也無借名買房的必要。

遺囑爭議：李娟提交 2022 年 8 月 16 日張建國的自書遺囑，內容為 “一號房屋由我出資購買，去世后歸李娟所有，張偉不得繼承”；張偉提交 2022 年 10 月 9 日張建國的另一份遺囑，內容為 “一號房屋由法定繼承人繼承”，并主張 8 月的遺囑是李娟脅迫張建國抄寫的，不是真實意思（視頻顯示張建國照打印件寫，李娟未理會其休息要求，且李娟對遺囑形成過程的陳述矛盾）。

過往訴訟：2022 年 4 月，張建國曾起訴張偉，要求將一號房屋過戶到自己名下，后張建國去世，張偉、張莉放棄訴訟權利，案件終結。

二、雙方訴求

（一）原告李娟訴求

確認張建國與張偉之間就北京市一號房屋形成的借名買房關系成立；

本案訴訟費由被告張偉承擔。

（二）被告張偉答辯意見

不同意李娟的訴求，主張一號房屋是張建國贈與自己的，不是借名買房：

1997 年張建國無購房限制，借名買房無基礎，且當時約定張建國生前有居住權；

自己對張建國盡了贍養義務，曾聘請保姆照顧，只是因矛盾通過保姆了解情況，不能以訴訟為由認定未盡義務。

2022 年 8 月的遺囑不是張建國真實意思：

張建國文化水平高，卻照李娟準備的打印件抄寫，視頻顯示李娟脅迫（張建國想休息被拒，對念遺囑不耐煩）；

李娟對遺囑形成過程的陳述多次矛盾。

即使房屋是遺產，李娟也不能繼承：張建國 2022 年 10 月立的后一份遺囑，約定房屋由法定繼承人繼承，應以在后遺囑為準。

（三）第三人張莉述稱

同意被告張偉的全部意見。

三、裁判結果

駁回原告李娟的全部訴訟請求。

四、法院說理

（一）法律適用

本案適用《中華人民共和國民事訴訟法》關于舉證責任的規定（第六十七條），結合 “借名買房” 關系的認定規則審理。

（二）“借名買房” 關系的認定標準

“借名買房” 需滿足四個核心條件：明確的借名約定、實際出資、實際占有使用、合理持有購房手續。具體分析如下：

出資情況：李娟主張一號房屋由張建國出資，或由乙研究所（與張建國有業務往來）為張建國出資，但未提交任何證據證明，無法認定張建國是實際出資人；

購房手續持有：一號房屋的購房合同、房產證、發票、契稅票據等關鍵手續，均由張偉持有，不符合 “借名人持有手續” 的通常情形；

借名約定與合理解釋：李娟未提交書面借名協議，也未證明張建國當年借張偉名義買房有合理解釋（如規避限購、享受優惠等），反而張偉主張的 “贈與” 有居住權約定作為支撐，更符合事實。

（三）遺囑爭議的處理

因本案核心是確認 “借名買房關系”，而非遺產繼承，故對兩份遺囑的效力無需直接認定。但即便從遺產角度看，李娟未證明一號房屋是張建國的個人財產（即借名買房成立），也無法以遺囑主張權利。

（四）舉證責任分配

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條，當事人對自己的主張需提供證據。李娟主張借名買房，卻未證明 “實際出資”“借名約定” 等核心事實，應承擔舉證不能的不利后果；其申請鑒定《北京市經濟適用住房預售合同》中張偉簽名的真實性，因現有證據已能判斷借名買房不成立，故不予準許。

綜上，原告李娟的主張缺乏事實依據，法院依法駁回其全部訴訟請求。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）