定了！中央部委最新發文，房地產市場迎來關鍵轉向（附影響分析）

2025 年 10 月，《〈中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議〉輔導讀本》正式出版，住房和城鄉建設部部長倪虹在署名文章中明確提出 “推進現房銷售制，實現‘所見即所得’” 的政策導向。此前 2024 年底的全國住房和城鄉建設工作會議已釋放 “有力有序推行現房銷售” 的信號，一系列政策組合拳標志著我國房地產市場從 “高周轉、高杠桿” 的粗放模式向高質量發展階段的關鍵轉向。這場以現房銷售制度改革為核心的行業變革，正深刻重塑購房者權益保障體系、房企競爭格局與市場發展邏輯。

現房銷售制度的推行，首要價值在于徹底重構購房者權益保障機制，終結長期存在的 “期房盲盒” 困境。我國住房市場化改革以來，預售制憑借快速回籠資金的優勢推動了房地產行業的高速擴張，但也埋下諸多隱患：購房者僅憑沙盤模型與宣傳資料決策，面臨房屋質量縮水、規劃變更、延期交付等多重風險，更有甚者因房企資金鏈斷裂遭遇 “錢房兩空” 的爛尾危機。清華大學城市治理與可持續發展研究院副研究員李棟指出，現房銷售的 “所見即所得” 特征，使購房者能直觀評估戶型方正度、采光條件、綠化品質等核心要素，從根本上規避了期房交易的信息不對稱風險。

對購房者而言，這種保障不僅體現在風險規避上，更帶來了實實在在的消費體驗升級。以往購買期房需經歷 2-3 年的等待周期，家庭搬遷、子女入學等計劃常受交付不確定性影響；而現房銷售實現了 “付款即可入住辦證” 的高效銜接，大幅降低了時間成本與生活規劃風險。盡管部分觀點擔憂現房可能因開發商資金沉淀成本增加而出現價格溢價，但相較于百萬級購房資金的安全保障，多數購房者更愿意為 “確定性” 買單。2025 年一季度數據顯示，全國現房銷售面積占比已達 36%，較 2020 年的 12.7% 實現翻倍增長，印證了市場對現房產品的認可。

從行業供給端看，現房銷售正在引發房企競爭邏輯的根本性變革，加速行業 “大浪淘沙” 進程。過去二十余年，“拿地 — 開工 — 預售 — 回款 — 再拿地” 的高周轉模式是房企擴張的核心密碼，預售款占開發資金比例常達 40% 以上，這種 “輕資產撬動重項目” 的玩法支撐了行業的規模化增長。而現房銷售要求房企完成項目竣工驗收后方可銷售，徹底切斷了預售資金的滾動供血鏈條，使回款周期從平均 100 天拉長至 200 天以上，對企業資金實力與運營效率形成雙重考驗。

這種變革正在催生行業分化：實力薄弱的中小房企因資金承壓被迫退出市場，而具備強融資能力、精細化管理水平的頭部房企與優質區域房企迎來發展機遇。中指研究院政策研究總監陳文靜分析指出，現房銷售模式下，房企競爭焦點從 “拼周轉速度” 轉向 “拼產品品質”，倒逼企業在規劃設計、建材選用、施工工藝等環節精雕細琢，推動 “好房子” 標準從 “面積擴張” 向 “綠色、低碳、智能、安全” 升級。海南作為全國首個全面實行現房銷售的省份，其市場實踐已顯示，注重品質打造的房企在現房市場中獲得了明顯的溢價能力與去化優勢，印證了 “誰能建設好房子，誰就有未來” 的行業新邏輯。

市場生態的重構還體現在供給結構的優化與風險防控體系的完善。在現房銷售導向下，以往依賴高周轉的大體量超級大盤逐漸減少，“小而美、快兌現” 的精品社區成為開發主流，更貼合當前市場從 “剛需為主” 向 “改善主導” 的需求轉變。同時，政策層面并未采取 “一刀切” 式改革，而是構建了 “預售 + 現房” 雙軌并行的過渡體系：對實行預售的項目強化資金監管，確保預售款專款專用；對現房項目則通過配套政策激勵推進，如江西贛州延長土地出讓金繳納期限、山東提高公積金貸款額度、九江給予契稅補貼等。這種差異化策略既防范了短期供應斷層風險，又為市場轉型預留了緩沖空間。

從區域實踐來看，現房銷售的推進呈現 “因地制宜、梯度展開” 的鮮明特征。2025 年河南省信陽市出臺政策，明確新出讓土地開發的商品房一律實行現房銷售，成為全國首個全面落實現房銷售的城市，其 “新老劃斷” 原則（已取得施工許可證項目按原政策執行）為其他城市提供了可借鑒的過渡方案。截至 2025 年中，全國已有超 30 個城市開展現房銷售試點，形成了 “海南全省覆蓋、一二線城市競現房面積、三四線城市局部試點” 的多元格局。這種梯度推進模式充分考慮了不同能級城市的市場基礎差異 —— 一二線核心城市購買力強、房企實力集中，推行條件相對成熟；而三四線城市短期內仍需依托預售制維持基本供給，避免市場波動。

放眼長遠，現房銷售制度改革是構建房地產發展新模式的關鍵支點，其核心在于推動行業從 “金融屬性主導” 向 “民生屬性回歸”。這場變革并非簡單的銷售模式調整，而是與 “以人定房、以房定地、以房定錢” 的要素聯動機制深度綁定，通過需求牽引供給、供給匹配資源的邏輯，徹底終結過去 “土地財政依賴 — 過度開發 — 泡沫積累” 的惡性循環。從國際經驗看，這一轉型路徑符合成熟市場發展規律：美國新房銷售實質接近準現房模式，購房款由第三方監管；日本經歷無序預售后形成 “有限預售與現房并行” 格局，東京核心區現房占比已超六成；歐洲國家則普遍通過完工擔保與資金監管強化預售風險防控。

當然，轉型過程中仍需破解多重挑戰：如何通過金融支持政策緩解房企資金壓力，避免因流動性緊張引發新的風險；如何在庫存較低的城市把控推進節奏，防止階段性供應短缺；如何平衡地方財政與市場穩定，減少土地出讓收入波動帶來的影響。對此，業內普遍認為需強化多維度配套改革，包括擴大房企融資渠道、優化土地出讓條件、完善稅費激勵政策等，在風險防控與市場活力之間尋找平衡點。

站在行業轉型的關鍵節點，中央部委推行現房銷售的政策導向已十分明確。這場變革不僅回應了億萬家庭對 “住有所居、居有所安” 的民生期待，更將推動房地產行業告別野蠻生長、走向質量效益型發展的正軌。隨著試點經驗的積累與配套政策的完善，房地產市場將逐步形成 “現房主導、期房為輔” 的成熟格局，在保障民生、穩定經濟中發揮更可持續的作用。對于購房者、房企與地方政府而言，適應 “所見即所得” 的新邏輯，主動擁抱品質競爭時代，將是把握此次行業轉向機遇的關鍵所在。