十五五松綁樓市：是給購(gòu)房者開(kāi)綠燈還是另有門(mén)道

家人們，最近 “十五五規(guī)劃” 里那句 “清理住房消費(fèi)不合理限制性措施” 刷屏了吧？估計(jì)不少人看得云里霧里，覺(jué)得又是句空話套話。今天咱不繞彎子，用大白話把這事扒明白 —— 這政策到底是啥、為啥要這么搞、對(duì)咱老百姓的生活有啥影響，最后說(shuō)說(shuō)我最真實(shí)的看法。

先給大伙說(shuō)清楚這政策到底是啥意思。所謂 “住房消費(fèi)不合理限制性措施”，說(shuō)白了就是以前那些卡著你買(mǎi)房的條條框框，最典型的就是 “四限令”：限購(gòu)、限外、限貸、限價(jià)。比如前幾年你想在北京買(mǎi)房，非京籍得交滿 5 年社保，還只能買(mǎi)一套；上海外環(huán)內(nèi)哪怕你有錢(qián)，沒(méi)戶口也不讓多買(mǎi)。但現(xiàn)在風(fēng)向變了，今年 8 月北京已經(jīng)放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)，上海也松了外環(huán)外的限制，而十五五規(guī)劃這句話，相當(dāng)于給全國(guó)的政策松綁定了調(diào)子：那些沒(méi)必要的限制，該拆就得拆。

那為啥非得在這會(huì)兒提這事？根本原因就倆字：市場(chǎng)冷得發(fā)抖了。給大伙看組實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)：2025 年前九個(gè)月，全國(guó)新房銷(xiāo)售額跌了 7.9%，賣(mài)出去的面積也降了 5.5%，而且降幅還在擴(kuò)大。咱身邊就能感受到，以前售樓處門(mén)口全是中介拉客，現(xiàn)在好多門(mén)店都關(guān)了；房企更難受，手里的錢(qián)比去年少了 8.4%，蓋房子的新開(kāi)工面積降了快 19%。

更關(guān)鍵的是，很多合理需求被卡住了。比如有個(gè)粉絲跟我說(shuō)，他在上海打工 3 年，想在嘉定買(mǎi)套小房子，以前社保不夠沒(méi)資格，現(xiàn)在上海外環(huán)外只要 1 年社保就能買(mǎi)了。還有些人想換套大點(diǎn)的房子，家里添了二胎，70 平的老房子住不開(kāi)，但以前限購(gòu)只能握著手頭的老破小。中指院的調(diào)查顯示，超過(guò)六成的人都想要 90-140 平的房子，33% 的人首選 120-140 平的改善房，這些需求以前都被政策摁住了。現(xiàn)在清理不合理限制，本質(zhì)就是給市場(chǎng) “松綁供氧”。

那這政策落地后，會(huì)有啥實(shí)實(shí)在在的影響？咱得掰開(kāi)了說(shuō)，不是所有地方都一個(gè)樣。

先說(shuō)城市分化會(huì)更明顯。像北京、上海這種核心城市，只會(huì)松外圍區(qū)域，五環(huán)里、內(nèi)環(huán)內(nèi)該限購(gòu)還限購(gòu)。為啥？怕投機(jī)客又來(lái)炒房。但就算這樣，外圍的成交量肯定會(huì)漲，比如北京昌平、上海松江這些地方，以后售樓處可能會(huì)熱鬧點(diǎn)。但三四線城市就難了，就算全放開(kāi)限購(gòu)，手里沒(méi)客戶、庫(kù)存又多，估計(jì)還是賣(mài)不動(dòng)，畢竟人口都往大城市流。

再看房企的日子。大房企肯定更吃香，你看保利、中海那幾家央企，現(xiàn)在占了百?gòu)?qiáng)房企四分之一的銷(xiāo)售額，政策松綁后他們拿的地更多，蓋的房子也更受歡迎。但小房企還是難熬，資金鏈本來(lái)就緊，就算有人買(mǎi)房，也沒(méi)人敢買(mǎi)他們的期房，怕?tīng)€尾。

對(duì)咱普通人來(lái)說(shuō)，選擇會(huì)變多。以前買(mǎi)房要么毛坯自己裝，要么開(kāi)發(fā)商給啥算啥，現(xiàn)在六成的人都想要 “能自己選精裝清單” 的房子，以后開(kāi)發(fā)商可能得跟著需求改產(chǎn)品。而且物業(yè)服務(wù)也得升級(jí)，以前小區(qū)保安只管開(kāi)門(mén)，現(xiàn)在大家都想要便民接送、裝修支持這些增值服務(wù)了，這些都是政策松綁后市場(chǎng)倒逼的改變。

最后說(shuō)說(shuō)我的真實(shí)看法，可能不好聽(tīng)但實(shí)在。首先，這政策不是 “救房?jī)r(jià)”，是 “救需求”。別指望房?jī)r(jià)能回到以前暴漲的年代，現(xiàn)在的核心是讓真正要住的人能買(mǎi)上房，讓市場(chǎng)慢慢活過(guò)來(lái)。那些盼著靠買(mǎi)房暴富的，趁早死了這條心，核心區(qū)限購(gòu)還在，投機(jī)的門(mén)早就堵死了。

其次，“清理不合理限制” 不代表啥限制都沒(méi)有。北京上海的核心區(qū)還卡著，社保年限也沒(méi)完全取消，這說(shuō)明政策在找平衡：既要放活合理需求，又不能讓市場(chǎng)亂了套。這種 “精準(zhǔn)滴灌” 比以前 “一刀切” 的調(diào)控聰明多了，但也意味著想占便宜沒(méi)那么容易。

最關(guān)鍵的一點(diǎn)，政策再好，不如錢(qián)包鼓點(diǎn)。現(xiàn)在不是沒(méi)人想買(mǎi)房，是沒(méi)錢(qián)買(mǎi)。前九個(gè)月個(gè)人按揭貸款降了 10.6%，說(shuō)明大家不是不想貸，是不敢貸、貸不起。要是收入沒(méi)上去，就算取消所有限制，多數(shù)人還是只能看熱鬧。所以別光盯著政策，多琢磨怎么搞錢(qián)才是實(shí)在的。

說(shuō)到底，十五五規(guī)劃的這句話，更像給樓市開(kāi)了個(gè) “減壓閥”，不是 “興奮劑”。它能讓市場(chǎng)不那么冷，但暖起來(lái)還得靠經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、收入增長(zhǎng)。咱普通人不用太激動(dòng)，也別太悲觀，就看著政策怎么落地，看看開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)真的做更符合咱需求的 “好房子”。畢竟房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，這個(gè)底線沒(méi)變，咱的心態(tài)也得穩(wěn)住。