東京房價沖破1億！高市早苗對海外買家下“限購令”？2026年成拐點

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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

10月21日，高市早苗正式成為日本歷史上首位女性首相，日本政壇迎來里程碑式的一頁。

對于日本經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場而言，這不僅是權(quán)力的交接，更意味著一場政策“大戲”即將上演。未來幾年，市場或?qū)⒂瓉硪幌盗猩羁陶{(diào)整。

那么，政權(quán)更迭之后，日本不動產(chǎn)，尤其是東京樓市將何去何從？

最大的變數(shù)：外國人購房政策

東京樓市的熱度，眼下依然沒有退燒的跡象。

2025年4月至9月期間的平均價格為1億3309萬日元，比去年同期大幅上漲了20.4%。上半年價格達到了歷史新高。

東京23區(qū)的二手公寓也迎來了“億級公寓”時代。2025年8月，東京23區(qū)的二手公寓價格（每平方米70平方米的單位）同比上漲了38%，達到了1億721萬日元。

業(yè)內(nèi)普遍判斷，這股上漲行情至少將延續(xù)至今年年底，甚至貫穿明年上半年。

然而，2026年下半年之后，東京房價到底能否繼續(xù)高歌猛進，懸念很大程度上系于自民黨與維新會聯(lián)合政府手中——他們預(yù)計在2026年底前推出的“外國人不動產(chǎn)政策”，將成為影響市場走向的重要決策。

這一政策自夏季傳出風(fēng)聲，至今仍未落地。最初，市場一度彌漫著緊張情緒，猜測日本或許會效仿加拿大、新加坡等國，對非居民關(guān)閉大門或課以重稅。

不過，隨著討論深入，各方利益博弈加劇，“一刀切”的激進改革可能性正顯著降低。

不動產(chǎn)調(diào)查公司東京鑒定的首席調(diào)查員高橋雅之分析：“若全面禁止外國人購房或施加重稅，恐導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績大幅下滑。”考慮到行業(yè)團體的強烈反對，新政府或許不會采取過于激進的措施。

更關(guān)鍵的是，推動?xùn)|京樓市持續(xù)升溫的主力，并非外來資本，而是本地剛需與投資需求。根據(jù)三菱UFJ信托銀行今年7月的調(diào)查，在千代田區(qū)、港區(qū)、澀谷區(qū)等核心區(qū)域售出的公寓中，外國買家占比僅為19%。

東京這鍋水，終究是本地人在燒火。外國資金的變化難改沸騰大勢。

因此，外國人購房政策——是否出臺、何時出臺、如何出臺——固然是當(dāng)前市場矚目的焦點，但即便最終落地，預(yù)計也將是一份高度克制的“溫和方案”，難以從根本上扭轉(zhuǎn)東京樓市的內(nèi)在升溫邏輯。

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新聯(lián)盟登場：“維新派”的政策影響力

第二大影響因素，是新的執(zhí)政聯(lián)盟——維新派的加入。

為穩(wěn)固執(zhí)政基礎(chǔ)，自民黨與之形成了“半聯(lián)合執(zhí)政”的微妙格局。維新派的政策主張，因此成為攪動未來市場的一股不可忽視的力量。

在他們眾多的政治藍圖里，最富野心的莫過于 “副首都構(gòu)想”——旨在將大阪府與大阪市合并，升格為“大阪都”，賦予其首都級別的行政職能。

一旦構(gòu)想啟動，巨量的基建投資、政策紅利與行政權(quán)力將涌入關(guān)西，預(yù)計會顯著提振大阪乃至整個關(guān)西地區(qū)的土地與房產(chǎn)價值，成為區(qū)域樓市的強勁催化劑。

然而，大阪短期內(nèi)其在政治、經(jīng)濟資源的集中度上，依然難以撼動?xùn)|京的“一極獨大”地位。

更微妙的是，維新派在試圖抬升大阪價值的同時，也在考慮推行限制外國人購買非自住型房產(chǎn)、進一步收緊民宿經(jīng)營等政策。這無異于一邊踩油門，一邊輕點剎車。

提升區(qū)域價值的熱潮，與打擊短期投資的行為相互對沖，可能在一定程度上冷卻部分投資者的熱情。

不過，從全局視角看，即便這些限制性措施落地，預(yù)計也將是“精準打擊”，而非“全面封鎖”。很可能僅針對個人購買住宅類物業(yè)或特定敏感區(qū)域。

因此，它們對整體外資涌入日本的洪流影響有限，對東京等核心城市房價的根基難以產(chǎn)生動搖。

而大阪，仍有望迎來新一輪的價值增長。

“積極財政”之下：通脹與資產(chǎn)價格的聯(lián)動

新政府在經(jīng)濟政策上的另一大看點，是“積極財政”路線。若大規(guī)模發(fā)行國債并維持低利率政策，日本可能迎來通脹加速。

通貨膨脹在推高日常生活成本的同時，往往也帶來資產(chǎn)價格的更快上漲，從而形成資本性收益。不動產(chǎn)作為典型的抗通脹資產(chǎn)，有望在這一過程中持續(xù)受益，實現(xiàn)價值攀升。

對于出租型房產(chǎn)而言，成熟市場的租售比與名義利率密切相關(guān)。在通脹環(huán)境下，房租作為最容易上漲的物價之一，也將同步走高，進一步支撐房產(chǎn)價值。

通脹之下，現(xiàn)金會“縮水”，資產(chǎn)卻可能“膨脹”。不動產(chǎn)正成為不少人眼中的“價值避風(fēng)港”。

同時，高市早苗主張的寬松貨幣政策預(yù)計將延續(xù)日元弱勢，降低海外資金進入日本不動產(chǎn)市場的門檻，可能進一步激發(fā)外國投資者與企業(yè)對東京房產(chǎn)的需求，為市場提供有力支撐。

政權(quán)更迭如棋局重置，每一著都牽動市場未來。

從外國人購房政策的懸而未決，到大阪“副都構(gòu)想”的想象空間，再到積極財政與通脹預(yù)期的雙重疊加——日本不動產(chǎn)市場正站在新一輪周期的起點。

然而，政策只是風(fēng)，資產(chǎn)才是船。對理性的投資者而言，比追逐政策風(fēng)向更重要的，是回歸東京不動產(chǎn)的底層邏輯：扎實的租賃需求、稀缺的核心地段與穩(wěn)健的資產(chǎn)屬性。

唯有摒棄“炒房”心態(tài)，著眼長期價值，方能在波動中穩(wěn)健前行，真正捕捉到屬于下一個周期的價值高地。

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