上海市中心出現(xiàn)了一種新的“房票”機(jī)制

上海中心城區(qū)也開始實(shí)施“房票”政策了。

近日，在徐匯區(qū)江南新村地塊舊城區(qū)改建項(xiàng)目最新的征收和補(bǔ)償方案中，增加了“房票獎(jiǎng)勵(lì)”一項(xiàng)。

這意味著，上海對(duì)“房票”的探索仍在不斷提速，并從郊區(qū)試點(diǎn)正式邁入寸土寸金的市中心。

不過徐匯區(qū)的“房票獎(jiǎng)勵(lì)”與傳統(tǒng)的“房票安置”有本質(zhì)的區(qū)別，本質(zhì)上是一種購房補(bǔ)貼機(jī)制。

如果放在城市更新快速推進(jìn)的大背景下來看，上海城市更新安置方式迎來一次深刻變革，而且一線城市“房票”前面鋪開的過程中，上海也為一線城市如何“消化存量、優(yōu)化增量”提供了一次關(guān)鍵性探索。

據(jù)我們觀察，徐匯區(qū)的房票并不是傳統(tǒng)意義上的房票制度。

它并不是除了安置房和貨幣安置之外的另一種選擇，而是選擇貨幣安置之后的額外獎(jiǎng)勵(lì)，本質(zhì)上是一種購房補(bǔ)貼的形式。

在徐匯江南新村的補(bǔ)償方案中，“房票獎(jiǎng)勵(lì)”明確選擇貨幣補(bǔ)償方式后，在2025年1月22日起至簽約期結(jié)束后18個(gè)月內(nèi)買房，給予2000元每平方米的獎(jiǎng)勵(lì)，而且可以與其他簽約獎(jiǎng)勵(lì)并行。

區(qū)別于金山、嘉定等已經(jīng)實(shí)行的房票安置政策，徐匯區(qū)“房票獎(jiǎng)勵(lì)”模式有兩個(gè)大的關(guān)鍵點(diǎn)：使用范圍覆蓋全市的新房和二手房，購買時(shí)間自今年1月22日起都在范圍內(nèi)。

打破了此前郊區(qū)房票的時(shí)間和區(qū)域的局限，這也是房票制度在中心城區(qū)的創(chuàng)新之處。

如果金山、嘉定實(shí)行的房票安置政策是一張擁有票面金額和使用條件的“代金券”，那么徐匯區(qū)房票獎(jiǎng)勵(lì)更像是刺激購房消費(fèi)的“消費(fèi)券”。

新的房票模式下，意味著主要目標(biāo)也與傳統(tǒng)房票機(jī)制有所差別。

過去，傳統(tǒng)的房票機(jī)制是定向消化郊區(qū)特定板塊的新房庫存。比如嘉定的房票，限制在全區(qū)15個(gè)在售小區(qū)、2800多套房源的新房超市中進(jìn)行使用，從而實(shí)現(xiàn)定向去庫存。

而徐匯區(qū)“房票獎(jiǎng)勵(lì)”核心還是為了城市更新提速。

要知道，像徐匯這樣的中心城區(qū)，時(shí)間是最大的隱形成本，傳統(tǒng)的動(dòng)遷模式往往導(dǎo)致項(xiàng)目拖延數(shù)年，通過貨幣安置以外的附加獎(jiǎng)勵(lì)，并賦予居民全市范圍的購房自由，進(jìn)一步提高了貨幣安置方案的吸引力，能夠激勵(lì)居民快速簽約，加速核心區(qū)土地資源的騰退和再利用。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來看 ，“房票獎(jiǎng)勵(lì)”覆蓋全市新房和二手房，從而實(shí)現(xiàn)全域去庫存，既能引導(dǎo)需求實(shí)現(xiàn)新房去庫存，也能激活中心城區(qū)二手房交易鏈條，促進(jìn)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。

市場(chǎng)對(duì)房票并不陌生，作為征收房屋時(shí)對(duì)被征收人的補(bǔ)償方式，本輪房票安置政策從2022年下半年以來不斷增多，2024年房票制度的探索明顯在高能級(jí)的核心城市加速，至2025一線城市“房票”政策全面鋪開。

廣州是首個(gè)實(shí)行房票安置的一線城市，自2024年1月開出首張房票后，廣州已經(jīng)在多個(gè)區(qū)陸續(xù)推進(jìn)房票安置工作。

房票已經(jīng)成為當(dāng)前廣州激活市場(chǎng)的重要方案，比如黃埔區(qū)上半年推動(dòng)房票認(rèn)購商品房1489套，去化面積15萬平方米，推動(dòng)資金流轉(zhuǎn)達(dá)到26億元。

隨后北京在通州試點(diǎn)，目前仍處于試點(diǎn)推行階段。

上海房票政策以郊區(qū)試點(diǎn)為主，今年7月嘉定區(qū)官宣推行房票制度，成為金山、青浦之后的第三個(gè)區(qū)域。而在中心城區(qū)，房票迎來了新的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制創(chuàng)新，這也呼應(yīng)了今年8月份，上海明確在城中村改造中，各區(qū)可以結(jié)合實(shí)際，在改造項(xiàng)目中實(shí)施房票安置。可以看出，上海的政策顆粒度已經(jīng)到了非常細(xì)了。

深圳作為一線城市中最后一個(gè)開啟房票政策探索的城市，于今年4月才開始實(shí)施房票制度，預(yù)計(jì)首年發(fā)放5000張。

一線城市集體探索房票的背后，是遠(yuǎn)郊區(qū)域高企的庫存壓力，通過定向需求釋放促進(jìn)樓市成交。

以上海為例，CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至9月末新房庫存高達(dá)743.64萬平方米，其中七成以上來自外環(huán)外。再來看北京，截至9月末新房庫存達(dá)到1170萬平方米，其中五環(huán)外占比接近八成。

整體而言，一線城市通過“房票”定向去庫存，是當(dāng)前冷淡市場(chǎng)下目標(biāo)較為明確、效果也較顯著的方式之一。預(yù)計(jì)后續(xù)北京、深圳或會(huì)繼續(xù)推進(jìn)“房票政策”，且全國二三線城市也將持續(xù)跟進(jìn)。

徐匯區(qū)的“房票獎(jiǎng)勵(lì)”，標(biāo)志上海城市更新進(jìn)入新階段，也為一線城市的城市更新安置補(bǔ)償提供了全新的解決方案。

這并不是傳統(tǒng)意義上的安置工具，而是一種更高效的資金運(yùn)作方式，通過短期財(cái)政補(bǔ)貼置換長期的時(shí)間成本和安置房建設(shè)成本，撬動(dòng)了城市更新效率與房地產(chǎn)市場(chǎng)活力的雙重提升，并構(gòu)建了一個(gè)跨區(qū)域的住房需求循環(huán)系統(tǒng)，不僅為新房市場(chǎng)注入確定性需求，更關(guān)鍵的是激活了中心城區(qū)的二手房流動(dòng)性。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目的去化將不再依賴“房源超市”的自然落客，產(chǎn)品力、性價(jià)比和服務(wù)體驗(yàn)都將成為影響項(xiàng)目去化的關(guān)鍵因素，倒逼房企從“地段依賴”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品為王”的運(yùn)營模式。（來源：丁祖昱評(píng)樓市）

文章來源:丁祖昱評(píng)樓市