令人惋惜！溫州這個板塊，距離蝶變只差一步……

來源：溫州巡捕房

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溫州今年最大手筆的發展規劃，來了！

近日，據溫州自然資源和規劃局近期發布的《溫州市本級低效用地再開發專項規劃（2024-2035年）批前公示》，溫州市區范圍內將拆除重建低效用地1.12萬畝，環境整治約0.96萬畝，改擴建約0.4萬畝，功能轉變約0.05萬畝。

據公示內容顯示：本次專項規劃，按照環境整治、功能轉變、改擴建、拆除重建四種類型展開對低效用地再開發模式引導。

什么是低效用地？

大致就是包括容積率低、畝均稅收低、能耗效率低的工業用地，存在安全隱患的城中村、老舊市場，開發強度低的商服用地，以及超期未開發或歷史遺留用地等類型。

換而言之，溫州的“低效用地再開發”就是將那些功能不合理、利用率較低的土地進行改造升級，對于城市發展來說，可以提升空間效能和經濟效益；對于周邊居民來說，可以提升生活品質，堪稱“百利而無一害”！

然而，按照規劃方案，“低效用地再開發”將優先實施“七都島、濱江商務區、東部樞紐等核心板塊以及溫州灣新區、鞋都”等重點產業平臺的低效用地。

從大方向來說，發展這些產業板塊無可厚非，但從實際情況考慮，其實有更適合優先啟動的區域，正如筆者認為——蒲州板塊就應該躋身首批“再開發”序列！

為什么這么說？

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如今的蒲州，早已不是過去的城郊片區，而是代表溫州城市東向的門面板塊。

從區位來看，蒲州北接濱江CBD，西鄰中央綠軸，承接溫州兩大頭部板塊的發展外溢，享受資源傾斜，尤其經過近幾年的深度開發，基本已經是龍灣區各板塊發展程度的天花板。

在板塊配套層面上，即使放眼整個溫州，除了蒲州之外，幾乎很再難找到一個能同時具備“大型商業綜合體、高品質住宅、超高層規劃、未來社區、低密住宅、生態河景資源、優質教育體系”的宜居板塊。

蒲州|圖源溫州發布

按理來說，全面且高能級的配套優勢，足以讓蒲州居民的生活體驗極大提升，但實際情況，卻遠沒有想象中那么美好。

筆者之前與多位居住在蒲州板塊的朋友閑聊，發現他們大部分對于蒲州目前的居住體驗并不滿意，有人說蒲州內部道路太堵；有人說蒲州部分城市界面太差；有人說蒲州發展速度太慢……而當有人提到溫州緊固件市場后，桌上的吐嘈聲瞬間翻了一倍，甚至就連平時不愛說話的“悶罐子”，都忍不住要出來講兩句。

為什么一個緊固件市場，能引起這么多朋友的暴躁共鳴？

這就不得不提及溫州緊固件市場所在區位的特殊性，該市場位于機場大道與蒲江路交匯處，乍看之下平平無奇，但卻是影響整個板塊交通、居住、教育、商業的咽喉位置。

相信居住在蒲州的居民，都有過下班回家被堵到心態爆炸的經歷，但其實在規劃上，區域整體的交通大框架非常完善——

承擔東西向通勤的“機場大道、溫州大道、甌海大道”，與承擔南北向的“湯家橋路、蒲中路--上江路--三垟大道、沿江快速路”相接，以“三橫三縱”的道路格局保障通勤效率。

然而，目前由于沿江快速路正在建設，而湯家橋路又在蒲州西側外圍，這讓蒲州核芯區域的南北車流壓力，全部匯入蒲中路--上江路--三垟大道。

一方面，該道路兩側居民區密度極高，還擁有大型商業綜合體吾悅廣場，通勤流量基數龐大；另一方面，由于溫州緊固件市場的存在，導致區域內貨運大車極多，不僅會加劇道路擁擠，甚至還提高發生車禍的概率，稍有意外發生就是堵成一片。

當然，沿江快速路投用后，勢必會大幅利好板塊通勤效率，不過從區位角度來看，沿江快速路畢竟不在的蒲州核芯居住區中，按照正常通勤習慣，居民肯定更喜歡走靠近家門口的路，而不是還要繞個大圈的高架橋。

正因如此，對于周邊居民的南北向通勤而言，除了【蒲中路--上江路--三垟大道】和沿江快速路以外，還需要一個更好的選擇。

什么是“更好的選擇”？

再次細看蒲州內部的路網，既能滿足居民區旁，又能聯通“橫向三大主干道”的道路，只有【蒲江北路--蒲江路--蒲江南路】。

只要這條路打通，兩旁的居民區無論是往北直通會展路，還是往南直抵甌海大道都暢行無阻，更重要的是，該道路還是連通七都二橋與甌海大道的重要交通節點！

如果能夠順利打通，不僅能大幅緩解當前南北向交通的壓力，更能帶動蒲州整體的居住體驗、商業發展，說是蒲州乃至溫州東向未來的“交通命脈”都不為過！

不過很可惜，打通這條道路的關鍵點，被堵在了北端的道路建設上。

目前，【蒲江北路--蒲江路--蒲江南路】整段路中，未來社區旁的蒲江路自括蒼西路以南，已經可以經蒲江南路直通甌海大道，路面寬幅達到24-31米，為南北向城市次干路。

修建后的蒲江路

而蒲江路自括蒼西路以北，溫州緊固件市場的西側路段，僅是面寬10米左右的雙向單車道，根本無法承載由南向北的車流量，這條【蒲江北路--蒲江路--蒲江南路】也因此被“卡脖子”，對于板塊內未來社區的居住體驗也存在較大影響。

并且溫州緊固件市場西側路段的貨運車輛來往頻率極高，一旁的分支小路都已經淪為大貨停車場，可想而知高峰期這里會有多么混亂。

溫州緊固件市場西側道路實拍

溫州緊固件市場西門對面道路

再往北走，當前的蒲江北路同樣狹窄，且過橋后的道路“斷頭”，無法連通到會展路上，不過最近有消息傳出，當地街道已經在與蒲江北路部分居民洽談拆遷事宜，預期目標是將整條道路向南拓寬至與蒲江路相近。

若消息屬實，解決蒲江北路的“斷頭路”基本只是時間早晚問題，如果溫州緊固件市場西側的蒲江北路也能擴建，這條能讓蒲州騰飛的“通天大道”將徹底暢通無阻！

屆時，不僅僅是在交通方面，包括蒲州的商業、居住、教育等領域都會迎來重大利好！

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一、商業利好

現如今，溫州的商業綜合體遍地開花，在蒲州吾悅廣場的北邊有濱江萬象城，西面有印象城mega，彼此之間互為犄角，更稍遠的南湖萬象城同樣虹吸周邊消費者，整體競爭十分激烈。

尤其是當前的市場經濟環境不好，商業綜合體一旦人氣沒落，很可能將再無翻身之地，正如城西的5050廣場就是一個殘酷案例。

除去內部運營問題，商場所在區域的城市界面也非常重要，濱江萬象城周邊是新建高端住宅、印象城MEGA周邊是市府綠軸，相比目前的吾悅廣場要好出不少。

而如果溫州緊固件市場搬遷、西側擴路，助力【蒲江北路--蒲江路--蒲江南路】打通，那么吾悅廣場周邊的商業氛圍、通勤效率、城市界面都將極大提升，對于消費者的吸引力也將大幅加強，從而帶動蒲州整體的商業發展。

二、居住利好

任何板塊的發展，都需要人口支撐，而人口的流動很大程度上與居住體驗有關。

原本以蒲州的發展成熟度，板塊內居民的生活體驗應該極佳，但如今卻被一部分居民經常詬病，究其原因還是受“臟亂堵”的影響。

溫州緊固件市場

近幾年，蒲州板塊的新建商品房基本都圍繞著吾悅商圈，例如在售新盤云潮中心，次新房翠湖里、瀾悅府、璟悅府、未來旭輝城，新建安置房望悅江庭、聚悅江庭等大批社區都匯聚于此。

而溫州緊固件市場周邊，貨運車輛來往頻繁，尤其是部分違規改裝的三輪車和各種大貨車滿載貨物肆意疾馳，來往行人提心吊膽，生怕發生意外事故，并且市場內部魚龍混雜，每天人流量龐大，借用筆者朋友的一句話來說：“真出事了，一時半會兒都不一定找得到人。”

溫州緊固件市場部分貨車停靠點

如果說筆者朋友是一個“過分謹慎”的人，那么前段時間，溫州緊固件市場內部的住宅樓房以及物流園里，接連發生2起火災事故，無疑證明了他的謹慎不無道理。

可見，如果溫州緊固件市場西側道路能夠擴路或者搬遷，不僅“堵”的問題能輕松解決，“臟亂”的問題也將同步消失，居住體驗將獲得極大利好。

三、教育利好

溫州人對“教育”有多重視相信都有所耳聞，而在學習成績之上，孩子們的安全肯定放在第一位。

然而，在溫州緊固件市場周邊一公里左右范圍內，覆蓋10所中小學、幼兒園，每天上下課的學生總量非常龐大，如果周邊交通混亂所引發的安全顧慮，就連成年人都要“過分謹慎”，那么有多少接送孩子的家長每天提心吊膽？

溫州緊固件市場西側道路不擴建，短期來看只是增加了家長群體的接送成本，但從長期發展角度考慮，實則是在損害板塊未來的生源，畢竟沒有家長想看到讓孩子遇見危險，哪怕連一絲可能都不行。優質的生源越來越少，學校的師資力量、教學質量如何保障？

當然，如果【蒲江北路--蒲江路--蒲江南路】能夠打通，不僅家長接送孩子的時候會方便不少，更重要的是安全問題也不用過分擔心，絕對是利于發展、利于群眾的好事。

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城市的發展是必須的、重要的、有利的，產業也同樣如此。

然而，當城市與產業彼此之間的發展出現矛盾，又該如何平衡？這似乎是個兩難的問題，恰好也是溫州緊固件市場當前面臨的處境。

其實早在2016年，龍灣區政府就已經對溫州緊固件市場有了外遷的規劃，再加上近幾年周邊居民時不時通過網絡問政、民呼我為等官方平臺詢問市場是否拆遷，可見拆除溫州緊固件市場是“官民一心”的重要發展方向，而這么多年沒有后續動作，又說明市場外遷是并不是“一拍腦袋就干”的簡單決策。

一方面，我們必須看到——緊固件行業是溫州產業的“金名片”，而溫州緊固件市場，則是這張名片上的“金招牌”，輕易妄動很可能會影響行業的興盛。

另一方面，我們不可否認——如今的溫州緊固件市場，顯然已經與蒲州整體的發展戰略、板塊定位、區域屬性不相匹配，甚至造成一定阻礙。

面對這種“砍左手，還是砍右手”的艱難抉擇，也難怪屬地官方拖這么長時間，都沒能突破這個“臨門一腳”的發展瓶頸。

不過，假如再這么拖下去，那么板塊與產業之間的互相限制將越來越深，屆時不僅板塊的發展會大幅減速，同時行業的產業也缺乏空間，如何既能突破板塊的發展瓶頸，又能維護緊固件市場的興盛，是當前必須盡早解決的問題。

幸運的是，根據本次發布的《低效用地再開發專項規劃》就會發現，溫州緊固件市場已經被納入“低效用地”之列。

結合近期“已有領導帶隊到市場及周邊區域實地考察，調研搬遷的可行性與具體方案。”的傳聞，或許溫州緊固件市場的拆除外遷已經有了“兩全其美”的方案，而且很可能會在本輪高能級、大動作的政策背景下得到實現！

任何困難阻礙都只是時間問題，我們不妨敬候佳音……

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