LPR紋絲不動，降息落空的真相

家人們，昨天 10 月 LPR 一公布，我后臺直接炸了 ——5 年期還是 3.5%，跟過去 4 個月一模一樣，半分錢沒降。之前多少人盼著降息能給樓市松口氣？現在估計都懵了：為啥說好的 “救市”，利率就是不動彈？今天咱不繞彎子，把這事扒得明明白白，全是你們能聽懂的大實話。

先把事實擺清楚：這已經是 LPR 連續第 5 個月 “按兵不動” 了。上次降息還是 4 月份，5 年期從 3.6% 降到 3.5%，本以為是開始，沒想到成了 “終點”。更扎心的是，央行剛放出來的 9 月數據顯示，咱們老百姓的貸款新增 3890 億，比去年少了 1110 億；連企業貸款都同比少增，銀行想放貸都放不出去。說白了就是：政策想給市場 “喂水”，但水管子堵了，水根本流不到普通人手里。

那問題來了，為啥 LPR 就是降不下來？咱拆解三個核心原因，每個都戳中要害。

第一，銀行實在 “賠不起” 了。你們以為銀行不想降息拉業務？根本不是?，F在企業貸款平均利率已經跌到 3.1% 的歷史低點，銀行賺的利息差本來就薄得像紙。舉個例子：銀行從儲戶那拿存款要付利息，放貸款收利息，中間的差價就是利潤。要是 LPR 再降，銀行可能得 “虧本放貸”，換誰也不愿意干。而且最近市場利率還在往上走，銀行的資金成本降不下來，自然沒動力主動降息。

第二，“錢不敢流” 的死循環沒破?，F在不是銀行不放貸，是沒人敢借錢、銀行不敢亂放貸。企業那邊，9 月制造業 PMI 還在榮枯線以下晃悠，生意不好做，老板們寧愿攥著現金，也不敢借長錢擴產能，所以企業長期貸款同比還少增 500 億。老百姓這邊更實在：工資沒漲、工作不穩，誰敢隨便背上幾十年房貸？上海二手房市場最明顯，300 萬以內的低價房占了成交的 61%，還是靠降價換銷量，這時候降那點利息，根本勾不起買房的勇氣。

第三，融資結構太 “單一”，堵了也沒備選。咱國家跟美國不一樣，人家八成融資靠股市債券，利率一降老百姓的股票漲了，自然敢花錢。但咱們七成融資靠銀行貸款，一旦銀行這條線堵了，錢就繞不出去。就像你家只有一根水管，堵了全家沒水用，根本沒備用的。企業發債券沒人買，老百姓炒股占比又低，政策再使勁，錢也傳不到市場里。

這事兒到底影響多大？咱分三類人說，都跟你息息相關。

對盼降息的剛需來說，是 “希望又落空”。本來不少人等著利率再降點，能少還點房貸再上車?，F在一看沒動靜，觀望情緒更重了。國慶假期數據就能說明問題：全國 14 個重點城市新房成交量，比去年同期降了 27%，連北京、深圳這些核心城市，也只是勉強穩住。說白了，大家不是缺那點利息錢，是缺 “敢買房” 的底氣。

對房企來說，是 “冰火兩重天”。大房企還好，上海 10 萬 / 平的豪宅項目賣得火，9 月成交前十里一半是高端盤，嘉里金陵華庭均價 20 萬還能賣第一。但中小房企徹底難了：銀行不敢給他們放長期貸款，銷售又賣不動，資金鏈只會更緊張。接下來估計還會有尾盤項目 “跳水降價”，這都是沒辦法的事。

對整個樓市來說，“分化” 會越來越狠。9 月 70 個城市里，63 個都在降價，只有上海、杭州幾個城市的新房還在漲。核心城市的好房子，比如帶恒溫系統、有社區配套的改善房，還能吸引買家；但三四線城市和一二線的非核心區，只能靠 “以價換量” 消化庫存，降價可能還要持續好幾年。

最后說點我的實在觀點，可能不好聽但夠真實。

首先，別再盯著 LPR “抄作業” 了。這次降息落空說明，現在的問題根本不是 “利息高”，而是 “信心沒了”。央行就算把利率降到 3%，要是大家覺得未來賺不到錢，照樣不敢買房。就像你手里有張優惠券，但店里的東西你根本不需要，再便宜也不會買。

其次，樓市的 “管道問題” 比 “水量問題” 更要命。政策想救市的心思很明顯，但錢全堵在銀行和大企業手里，到不了剛需和中小房企那。這就像給植物澆水，只澆在葉子上，根本沒滲到根里。不解決 “企業敢投資、百姓敢消費” 的根本問題，再降幾次息也沒用。

最后，未來樓市只會 “認城市、認房子”，不會 “認行情”。別再盼著 “普漲時代” 回來了，上海內環內的新房還在漲，奉賢的老公房卻要降價才能賣出去，這就是現實。好城市的好房子有人搶，差地方的差房子沒人要，這種分化才是未來的常態。

其實說到底，LPR 降不降只是個 “信號”，真正決定樓市溫度的，是咱們每個普通人的錢包和信心。什么時候大家覺得 “工作穩了、收入漲了”，不用等降息，樓市自然會穩。你們說，是不是這個理兒？