突發！兩大京派國企擬退出這家地產公司

北科建集團的股權變更折射出房地產行業深度調整期國企的戰略選擇。

中房報記者 許倩 北京報道

持股十余年后，這兩家京派國企將正式撤離。

北京產權交易所信息顯示，近日，北京城建投資發展股份有限公司（隸屬北京城建集團）與北京城市開發集團有限責任公司（隸屬首開集團）同步啟動股權轉讓程序，擬分別出讓所持北京科技園建設（集團）（以下簡稱“北科建集團”）的股權，合計12.62%股份，掛牌總價不低于3.85億元。信息披露結束日期為10月30日。

此次股權轉讓完成后，兩家京派國企將徹底退出北科建集團股東序列。“此次股權轉讓旨在優化資產結構和資源配置，通過盤活存量資產以提升運營效率。”北京城建方面稱。

記者注意到，在該條股權轉讓信息的“其他披露的內容”中顯示，標的企業原股東江蘇銀行蘇州分行擬同步對外轉讓其所持標的企業（即北科建集團）5.286億股股份，具體內容以北京產權交易所正式信息披露公告為準。而江蘇銀行蘇州分行正是北科建集團的第三大股東。

這也意味著，北科建集團現有三大股東將全部撤出。據知情人士稱，鑒于北科建集團目前虧損和負債狀況，最終很可能由其第一大股東北京國資公司接手。

三大股東擬集體撤離

企查查顯示，北科建集團目前共有4個股東，分別為北京市國有資產經營有限責任公司（以下簡稱“北京國資公司”）、江蘇銀行股份有限公司蘇州分行、北京城建投資發展股份有限公司、北京城市開發集團有限責任公司。

這4個股東的持股比例分別為69.92%、17.45%、9.24%、3.38%，持股數量分別為21.18億股、5.286億股、2.8億股、1.02億股。

根據過往信息顯示，泰禾集團曾經長期持股北科建集團，持股比例為17.45%，曾是北科建的第二大股東。2017年為拿下這些股份，泰禾集團先后共耗資20億元，其中6218.9萬股股份的受讓價格是2.6275億元。

在泰禾集團出險后，該筆股權被西部信托凍結，并曾經多次上架法拍，但均告流拍。最近一次公開拍賣是在2024年初，17.45%股權的起拍價格為16.34億元，但無人競拍。

今年6月5日，北京城建集團公告披露，擬轉讓北科建集團股權的計劃。公告中還顯示，17.45%的股份持股方，已由泰禾集團變更為江蘇銀行蘇州分行，但該筆股權轉讓價格未有披露。

現在，北京城建集團、首開集團以及江蘇銀行蘇州分行，也將撤離北科建集團。

交易信息顯示，北京城建集團持有北科建集團2.8億股，轉讓底價為2.82億元；首開集團持有1.02億股，轉讓底價為1.03億元。截至記者發稿，江蘇銀行蘇州分行所持北科建集團股份的轉讓信息，尚未披露。

從轉讓底價來看，相比泰禾集團當年購入價，可謂是打了“骨折”。

北京城建和首開集團這兩家國企，曾是北科建集團的元老級大股東，早在十多年前就入股，且分別是其第二和第三大股東，最早合計持股約30%。此時選擇徹底退出，除“優化資產、盤活存量”外，或許還有著更深層考量。

一位資深地產研究員分析稱，兩家國企退出，可集中資源發展主業，如北京城建聚焦城市更新，首開深耕京津冀，符合國資委“瘦身健體”導向，也能減少對低效業務的資源占用，本質上也體現了當前國企對于業務重新梳理的導向。

股權轉讓完成后，北科建集團的第一大股東北京國資公司的持股比例有望進一步提升，這也將有助于簡化股權結構，減少股東間的協調成本。

上市夢折戟

北科建集團設立于1999年11月，是北京市政府為落實《國務院關于建設中關村科技園區有關問題的批復》精神而成立的。2007年，重組成為北京市國資公司的二級子公司，并成為其唯一地產平臺。北京市國資公司是北京市重大項目建設的承擔者和經營者。

從成立至今，北科建集團開發建設了中關村“一區三園”及全國重點發展區域的近20座科技園區，建設規模超千萬平方米，是北京國資公司服務北京國際科技創新中心建設的主力軍。

初始股東方面，北京國資公司是第一大股東，另外兩大股東是本次掛牌的兩家北京市屬國企北京城建集團和首開集團。

2009年，北科建集團從政府平臺企業向市場化轉型，定位科技地產，邁向全國擴張，并定下目標：力爭在“十二五”末（2015年）總資產達到400億元，主營收入達到100億元，努力打造成為國內一流的以科技地產為特色的綜合性地產開發企業集團。

然而，直到2016年底，北科建集團的總資產也僅279億元，總收入僅58億元。有分析稱，這可能和科技地產的高周轉有關，開發住宅項目從拿地到預售款回籠可能只需6～8個月時間，而產業園區和科技產業地產不但前期投入非常大，其回報周期是開發住宅項目的10倍。

2012年，北科建有意登陸資本市場，因而引入多個股權投資基金。2014年其曾公開表示，北科建今年在做上市籌備，正在按計劃推進，公司近3年盈利情況很好，上市只是時間問題。

然而，受制于房地產行業調控影響，北科建集團最終未能如愿登陸資本市場，此后2家投股權投資基金先后在2016年決定退出。泰禾集團也是在這個時候加入進來，2017年其出資接盤了相關投資基金所持股份，但不久后泰禾集團也陷入了危機。

如今，北科建集團正面臨著行業下行帶來的普遍壓力。2024年，北科建集團實現營業收入70.67億元，同比下降5.99%；凈利潤虧損61.44億元。公司稱，主要受到計提存貨跌價準備、投資性房地產減值準備、商譽減值準備合計約34.37億元影響所致。

根據2025年8月31日財務報表，北科建集團實現營業收入10.29億元，營業利潤虧損4.5億元，凈利潤虧損4.63億元。

北科建集團的股權變更折射出房地產行業深度調整期國企的戰略選擇。股權集中化或許有助于北科建集團在產業園區主業上更加聚焦，但如何應對行業下行挑戰、實現業務轉型升級，仍是擺在公司面前的難題和挑戰。