閃電戰(zhàn)！滬上開發(fā)商“銀十”搶收，有盤8天狂賣13億元

苗野｜發(fā)自上海

在“滬六條”新政推動下，上海樓市“金九”行情如期兌現(xiàn)。

據(jù)上海市房管局披露數(shù)據(jù)顯示，9月份，上海一、二手住房累計成交207萬平方米，環(huán)比增加8%，同比增加24%。其中，一手住房成交55萬平方米，環(huán)比增加28%，同比增14%；二手住房成交1.8萬套，環(huán)比增加3%，同比增加27%。

“金九”行情背后，上海于8月25日出臺的樓市新政功不可沒。這一被業(yè)內稱為“825新政”的政策包，通過調減外環(huán)外限購、優(yōu)化住房公積金等措施，有效激活了市場購房需求和置換鏈條。

新房市場的“金九”成績在“銀十”開局得到體現(xiàn)。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，雙節(jié)8天假期，上海一手房網(wǎng)簽成交1283套，日均成交160.4套，較2024年國慶假期的日均98.7套增長約63%。

與新房市場逆勢翻紅形成鮮明對比的是，上海二手房市場在“銀十”開局大幅降溫。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，雙節(jié)8天假期，上海二手房累計成交1133套，日均成交僅141.6套，較2024年國慶假期的日均304.7套下滑超53%。

“9月的整體成績符合市場預期，新房表現(xiàn)好于二手房，這跟政策的導向性有很大關系。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文?認為，借助8月底政策，9月房企加速推盤市場呈現(xiàn)較好的承接力，“金九”得以兌現(xiàn)，接下來要重點關注外環(huán)周邊項目是否能延續(xù)9月的交易節(jié)奏，這也是“銀十”能否如期兌現(xiàn)的關鍵。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，9月底開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，疊加十一假期促銷力度加大，上海新房網(wǎng)簽面積同比增長。結合上半年多家房企在上海獲取較多優(yōu)質地塊，且有望在四季度逐步入市，這些新增供應將對新房銷售形成一定支撐，預計“銀十”市場將延續(xù)分化態(tài)勢。

“金九”兌現(xiàn)

與以往不同，今年上海“金九”樓市呈現(xiàn)出高端項目與外圍區(qū)域同步活躍的獨特格局。

9月21日，黃浦區(qū)外灘街道的金陵華庭和靜安大寧的中建·玖上瑯宸同日開盤，均實現(xiàn)售罄。金陵華庭二期推出120套房源，均價達20.5萬元/平方米。中建·玖上瑯宸是中建玖合在上海內環(huán)的首個豪宅項目，首期推出140套房源，備案均價14.68萬元/平方米，同樣實現(xiàn)“日光”。

上海外環(huán)外市場成為本輪政策調整的最大受益者。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測，今年9月，上海外環(huán)外的新盤日均成交比8月增加40%。二手房方面，外環(huán)外交易占比達到全市的57%。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，新政實施首月，上海新房網(wǎng)簽成交量環(huán)比上漲19%，其中外環(huán)外成交占全市比重達73.45%，創(chuàng)下年內新高。閔行梅隴、寶山楊行等板塊的部分項目甚至實現(xiàn)了“三開三罄”的亮眼成績。

9月26日，位于寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)的金茂棠前項目130套房源“日光”，成為“北上海”的紅盤。“四開四捷，項目五期164套房源已過會，均價5.3萬元/平方米，總價約420萬～880萬元/套，旨在搶占四季度市場。”該項目營銷人員表示，客戶來訪量超出預期。

新政疊加開發(fā)商的策略和速度，市場熱情被激發(fā)。據(jù)上海市房管局披露的數(shù)據(jù)，9月上海共43個項目認購，平均認購比為0.75，高于前8個月平均的0.71。同時，“滬六條”出臺后，在售項目來訪量比8月增加16%，預訂成交逐步轉化為網(wǎng)簽成交，9月在售項目日均成交面積比8月增加33%。

與新房市場爆發(fā)態(tài)勢不同，上海二手房市場還在“穩(wěn)步爬坡”。“825”新政實施后，上海二手房日均成交609套，較8月政策前增加12%，呈現(xiàn)“逐周提升、周末沖高”的特征。

來自上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，雙節(jié)期間上海網(wǎng)簽了1133套二手房。基于超長假期因素，客戶不多，幾乎不到平時雙休日的一半。從掛牌來看，量、價均維持穩(wěn)定。

鏈家一位經(jīng)紀人表示，假期后四天的看房預約已經(jīng)排滿，大部分都是關注外環(huán)周邊項目的首次改善客戶。“滬六條”之后的成交主要集中在500萬元以下，客戶決策速度明顯加快，大多希望借助新政完成置換。

若拉長時間來看，上海二手房市場仍有一定韌性。據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計，今年前9月，上海二手房成交19.1萬套，同比增長17.6%；二手房掛牌量13.68萬套，同比減少2.4%。

備戰(zhàn)“銀十”

“銀十”開局，上海新房市場熱度進一步攀升，8天假期一手房網(wǎng)簽成交1283套，同比增長約63%。

從區(qū)域表現(xiàn)來看，楊浦區(qū)最受青睞。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，雙節(jié)期間，楊浦區(qū)新房共成交近4000平方米，主要得益于該區(qū)前期有新盤入市，且集中在新江灣城、東外灘等關注度較高的板塊。浦東新區(qū)作為交易主力，表現(xiàn)較為穩(wěn)定，假期成交近3000平方米。

值得一提的是，假期內上海郊區(qū)新房成交表現(xiàn)堪稱亮眼，寶山區(qū)成交面積僅比浦東新區(qū)少了186平方米，青浦區(qū)、松江區(qū)的成交面積也均超過1000平方米。

“成交前十榜單中有3個10萬+樓盤，分別是建發(fā)海宸、保利外灘啟PARK77和陸家嘴太古源源邸，表明高端改善需求韌性較足。另外也出現(xiàn)了4個均價低于6萬元/平方米的首改項目，如金茂棠前、大華星曜、建發(fā)朗玥等，這意味滬六條提振效應持續(xù)。”盧文?表示。

面對政策帶來的市場機遇，開發(fā)商們全力以赴備戰(zhàn)“銀十”，推盤節(jié)奏和營銷策略均顯現(xiàn)出“閃電速度”。

節(jié)前一周，上海新房供應環(huán)比增長70.75%至27.81萬平方米，新增入市項目20個。其中，閔行區(qū)蘭香湖板塊的象嶼天譽蘭香首開“日光”，靜安區(qū)大寧板塊的大華靜安年華去化超7成。另有浦發(fā)上品、中建御璟園、建發(fā)朗玥等5盤取消搖號直接開盤。奉賢西渡板塊的中國鐵建煕語選擇在“十一”假期入市，均價47586元/平方米。

此外，雙節(jié)假期上海多個樓盤啟動認籌，且大部分位于外環(huán)外區(qū)域。金山區(qū)的華亭雅筑、青浦區(qū)的中交鳳棲云城五期和同悅灣璟庭西區(qū)二期均在10月1日認籌；松江區(qū)佘山板塊的國貿(mào)海上原墅四期選擇在10月6日啟動認籌。

一些樓盤為了吸引客戶，在假期推出了各類促銷活動。青浦區(qū)的保利虹橋和頌香岸項目推出整點抽獎、定制月餅、專屬折扣等活動；盛青云錦則通過生活好禮派送、拉布布DIY彩繪手作等活動招攬人氣；松江的西派云間發(fā)起“國慶購物季”，以千萬消費券、、潮玩手環(huán)、整點抽獎等互動玩法抓住這波假期人流。

江灣金茂府·灣耀在雙節(jié)期間推出多項非遺手工制作互動項目，并啟動“全民禮享季”福利活動，日均接待客戶量穩(wěn)定在近百人。“中環(huán)線積分紅盤，保持了三開三捷的佳績，四期102套在4日剛過會，均價72800元/平方米，售罄肯定沒問題。”該項目銷售經(jīng)理說。

10月9日，金茂上海發(fā)出捷報，“十一黃金周”期間，公司銷售額鎖定超6億元。

保利發(fā)展上海公司在雙節(jié)期間推行“11盤聯(lián)動”，向購房者推出“國補給力禮遇金秋”福利，8天共計到訪4000多組客戶，成交額約12.8億元。龍湖位于上海外環(huán)外的龍湖御湖境在雙節(jié)假期的銷售額約1.3億元，來訪超800組，位居奉賢區(qū)榜首。

盧文曦認為，在積極的市場預期推動下，購房者的決策周期正在縮短，如果本月降息預期能兌現(xiàn)，同時加快近郊、外環(huán)外市場的產(chǎn)品入市節(jié)奏，10月份上海樓市的活力有望得到釋放。

克而瑞分析認為，上海新房市場的“紅盤效應”正沿總價梯度自下而上快速收窄，市場購買力進一步向優(yōu)質資源及區(qū)域聚集。今年前三季度上海樓市在政策精準發(fā)力與結構持續(xù)優(yōu)化的雙重作用下，取得了階段性勝利。但這一勝利尚不足以改變市場整體的下行周期，年內政策雖持續(xù)加碼以支持“上海保衛(wèi)戰(zhàn)”直至成功。