4大硬傷！市南“絕版”新盤，刷新青島樓市“神記錄”！

十一亮相的市南新盤——海諾繁華序，帶著一個讓人瞠目結舌的標簽——容積率高達7.3！這個“天花板”級別的容積率 ，刷新了近年來青島住宅項目的新紀錄。

▲海諾繁華序

在青島樓市普遍追求低密、高得房率的今天，這個由市南國企打造的新盤，為何反其道而行之？

1、

市南國企的“處女作”

海諾繁華序，位于市南區寧夏路125號甲，地處市南核心區域，項目由青島海諾建融置業有限公司開發，這家開發商是青島海諾投資發展有限公司的全資子公司，通過天眼查股權穿透顯示，其實際控制人為市南區財政局，是不折不扣的國企背景。

作為市屬國企平臺，海諾建融深度參與城市更新建設、資本運作、產業投資等核心領域，在香港中路沿線，正在建設南京路1號和浮山灣總部基地兩座超高層地標性建筑，但需要注意的是，海諾繁華序是這家國企開發的首個住宅項目。

▲海諾繁華序

海諾繁華序項目占地2135㎡，地上計容建面15585.5㎡，總戶數僅126席，是近年來市南少有的新房項目。

國企開發背書、“保交樓”無憂，在樓市波動較大的背景下，這確實是不少購房者會考慮的重要因素，但產品力和質量怎么樣，就得靠實力說話了。畢竟海諾此前做的都是商業綜合體、寫字樓，而且都在建設中尚未交付；住宅經驗更是為零，品質如何還得打個問號。

從位置來看，項?地處市南核芯地段，周邊交通路網發達，商業、教育、醫療配套豐富，生活便利度高。這些先天優勢，讓海諾繁華序有了面市的資本。

2、

4大硬傷讓人下不去手

市南，屬于青島的“心臟地帶”，可謂寸土寸金，但話說回來，好位置不等于完美產品。光環之下，海諾繁華序的問題也同樣明顯，4個致命硬傷，讓人下不去手！

容積率破紀錄

青島住宅項目中容積率最高的紀錄，曾是西海岸的禹洲弘陽天賦雲海，容積率達到7.1，緊隨其后的是市南華潤悅府6.98和深藍中心6.5。現在，海諾繁華序刷新了這個記錄——容積率7.3，這個容積率數據，甚至已經超過了很多寫字樓。

▲海諾繁華序

高容積率住宅的居住體驗常受詬病，高容積率可能伴隨居住密度高、低綠化率、公共資源緊張等問題，其居住舒適度可能較低，購房者需權衡價格與品質。

戶型設計拉胯

海諾繁華序項目，特邀海信設計院團隊操刀戶型設計，據稱創新性地規劃了闊景陽臺與大型飄窗，戶型面積跨度較大（80㎡~246㎡都有）。

▲海諾繁華序戶型

但從流出的戶型圖來看，海諾這首次試水的產品力確實差點意思，基本和“好房子”沒什么關系。海諾繁華序的戶型到底如何，還是交給市場和購房者來檢驗吧。

綠化率低得可憐

海諾繁華序項目，只有一棟樓，小區內部沒有任何配套可言，實際地塊紅線內的綠地率只有6.5%，低得可憐。

▲海諾繁華序平面圖

海諾繁華序，與其南側的青安珺悅馨園的4棟安置樓，原規劃為一個小區，地下車庫是連通的，但是到交付時，地面部分能否分隔，現在存在不確定因素。

▲海諾繁華序與青安珺悅馨園

高架快速路噪音堪憂

▲海諾繁華序

海諾繁華序北側緊貼寧夏路，膠寧高架上的車流呼嘯而過，白天夜晚連軸不停，噪音問題不可避免，這將嚴重影響居住舒適度。雖說用了三玻兩腔系統窗，住過膠寧高架旁小區的都知道，這里的噪音24小時全天候轟炸，再好的窗戶也扛不住。

3、

市南性價比翻車？

市南的新盤項目，太稀缺了，2025 年總共就兩個新盤入市，除海諾繁華序之外，另外一個是輪渡板塊的海景大盤——保利青鐵天珺瑞海地，已于9月下旬開盤，含精裝修的價格約2.95~3.42萬元/㎡。

▲海諾繁華序

海諾繁華序，于2024年3月競拍拿地，成交總價2.23億元，折合樓面地價14300元/㎡。據此推算，據稱海諾繁華序的價格大約在2.6萬～3.1萬元/㎡之間——這是毛坯房的價格，而且還存在上述4個致命硬傷，與海景+精裝修的天珺瑞海地相比，顯然性價比顯然不算突出。

▲海諾繁華序

國企開發商敢于打造如此高容積率的住宅，是對市場接受度的一次測試，也是對購房者地段偏好的一次試探。市場最終會給出怎樣的答案，還需拭目以待。但有一點可以肯定，現在購房者越來越理性，僅憑地段優勢就讓人接受明顯的產品缺陷，恐怕會越來越難。

▲海諾繁華序，售樓處已經開放

說到底，海諾繁華序就像個 “矛盾體”：地段屬于頂配，產品卻一言難盡；國企兜底讓人安心，首作經驗卻讓人忐忑。如果是你，會為了地段，妥協居住體驗嗎？