李嘉誠又說中了！手握“兩套房”的家庭，恐怕逃不掉這4個(gè)結(jié)局

2018年那個(gè)陽光明媚的午后，李嘉誠在接受媒體采訪時(shí)語重心長地說出了那句后來被反復(fù)提及的預(yù)言："未來五年，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將迎來大洗牌。對(duì)于剛需購房者來說影響不大，但炒房客最好趁早收手。"當(dāng)時(shí)正值中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代，北上廣深的房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，售樓處門前排起長龍，人們像搶白菜一樣搶購房產(chǎn)。這番言論在當(dāng)時(shí)看來簡直不可思議，就像在盛夏時(shí)節(jié)預(yù)言寒冬將至。

記得那時(shí)候，我和幾個(gè)朋友在咖啡館里聊起這件事。小王一邊攪動(dòng)著咖啡，一邊不以為然地說："李超人這次怕是要看走眼了，你看看現(xiàn)在這房價(jià)，一天一個(gè)價(jià)，怎么可能會(huì)跌？"小李附和道："就是啊，我表哥去年在浦東買的房子，現(xiàn)在已經(jīng)漲了快50%了。要我說，現(xiàn)在不買房才是傻子。"當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)氛圍就是這樣，所有人都沉浸在房價(jià)永遠(yuǎn)上漲的美夢(mèng)中。

然而世間這位最公正的裁判，最終還是證明了李嘉誠的先見之明。轉(zhuǎn)眼到了2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)就像被戳破的氣球，開始全面降溫。最先感受到寒意的是鄭州、石家莊這些二三線城市，房價(jià)像坐滑梯一樣往下掉。更讓人意外的是，連上海、深圳這樣的一線城市也未能幸免。以上海為例，曾經(jīng)炙手可熱的房價(jià)從最高點(diǎn)的9萬多一平米，跌到了現(xiàn)在的6萬出頭，跌幅超過30%。那些曾經(jīng)風(fēng)光無限的炒房客，現(xiàn)在都成了熱鍋上的螞蟻。

我認(rèn)識(shí)的一位張先生就是其中之一。五年前，他靠著經(jīng)營建材生意賺了不少錢，把全部積蓄都投進(jìn)了房地產(chǎn)。最多的時(shí)候，他名下同時(shí)持有五套房產(chǎn)。"那時(shí)候覺得買房就是穩(wěn)賺不賠的買賣，"張先生苦笑著對(duì)我說，"誰能想到會(huì)有今天這樣的局面？"現(xiàn)在他每個(gè)月要還的房貸壓得他喘不過氣來，想賣房套現(xiàn)卻又找不到接盤的人。

相比之下，像我家這樣只有一套自住房的家庭反倒沒受太大影響。雖然看著房價(jià)下跌心里也不是滋味，但轉(zhuǎn)念一想，房子本來就是用來住的，漲跌對(duì)我們來說也就是個(gè)數(shù)字游戲。可對(duì)于那些手握多套房產(chǎn)的炒房客來說，眼下的局面就相當(dāng)棘手了。根據(jù)我的觀察和分析，他們大概要面臨以下四種結(jié)局：

01 房價(jià)像坐滑梯一樣往下溜

這三年多來，二三線城市的房價(jià)跌得最狠，有些地方甚至腰斬都不止。不過那時(shí)候，像上海陸家嘴、深圳南山這些黃金地段還算堅(jiān)挺，讓不少投資客心存僥幸。但進(jìn)入2025年后，情況開始不對(duì)勁了，連這些一線城市的核心區(qū)也撐不住了。我有個(gè)在浦東有套學(xué)區(qū)房的朋友，去年還信誓旦旦說"核心區(qū)永遠(yuǎn)保值"，今年掛牌半年降價(jià)三次都沒人看房，急得嘴角都起泡了。

這種資產(chǎn)縮水的感覺特別折磨人。想象一下，你花800萬買的房子，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)可能就值600萬，而且還在往下掉。每個(gè)月還要還著高額房貸，看著銀行賬戶里的數(shù)字一點(diǎn)點(diǎn)減少，這種心理壓力真不是一般人能承受的。更糟心的是，這種下跌趨勢(shì)短期內(nèi)根本看不到頭，就像眼睜睜看著自己的血汗錢打水漂，卻一點(diǎn)辦法都沒有。

02 房子掛在手里賣不出去

現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)簡直就像春運(yùn)期間的火車站，人擠人卻誰都走不了。北京14.7萬套、上海17萬套、成都武漢這些新一線城市更是夸張，掛牌量都突破20萬套大關(guān)。我認(rèn)識(shí)的一個(gè)中介小哥說，現(xiàn)在帶客戶看房，同一個(gè)小區(qū)同戶型的房子能有十幾套在售，業(yè)主們都在互相壓價(jià)，惡性競(jìng)爭(zhēng)特別嚴(yán)重。

這種情況下，想快速變現(xiàn)簡直比登天還難。有個(gè)做生意的王總，去年公司資金鏈緊張，想把珠江新城的兩套公寓出手周轉(zhuǎn)，結(jié)果掛了8個(gè)月，看房的沒幾個(gè)，砍價(jià)的一個(gè)比一個(gè)狠。最后實(shí)在等不及，只能以低于市場(chǎng)價(jià)15%的價(jià)格忍痛割肉。他說那感覺就像被人掐著脖子，明明知道虧大了卻不得不低頭。

更可怕的是，這種流動(dòng)性枯竭的情況還在持續(xù)惡化。銀行放貸越來越謹(jǐn)慎，購房者觀望情緒濃厚，導(dǎo)致二手房交易周期越拉越長。現(xiàn)在沒有個(gè)三五個(gè)月根本別想成交，而且還得做好被砍價(jià)20%的心理準(zhǔn)備。這對(duì)于急需用錢的房東來說，簡直就是一場(chǎng)噩夢(mèng)。

03 租房越來越艱難，“以租養(yǎng)貸”破產(chǎn)

不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有，現(xiàn)在很多房東都在抱怨房子租不出去。我有個(gè)朋友在老家三線城市有兩套房，掛在網(wǎng)上半年了，連個(gè)看房的人都沒有。這可不是個(gè)別現(xiàn)象，現(xiàn)在中小城市普遍都這樣。年輕人往外跑，本地人又買不起房，租客越來越少。我表姐在省會(huì)城市有套學(xué)區(qū)房，去年還能租3000，今年降到2500還得包物業(yè)費(fèi)。更夸張的是上海那邊，聽說有房東6500的房租直接降到4800，算上房貸每個(gè)月還得倒貼2000塊。這哪是投資啊，簡直是在燒錢！

大城市的情況也好不到哪去。生活成本高得嚇人，一碗牛肉面都要四五十，年輕人根本存不下錢。我鄰居家的孩子去年就從北京回老家了，說是在北京掙的錢一半都交了房租，實(shí)在撐不下去。現(xiàn)在很多大城市的常住人口都在減少，租房市場(chǎng)自然跟著萎縮。以前那種"閉著眼睛買房都能租出去"的好日子，真的一去不復(fù)返了。

04 持有房子的成本越來越高

很多人光想著買房賺錢，卻忘了房子也是個(gè)"吞金獸"。物業(yè)費(fèi)年年漲，我們小區(qū)今年就從每平米2塊5漲到了3塊。取暖費(fèi)、電梯費(fèi)、維修基金，哪樣不要錢？我認(rèn)識(shí)一個(gè)做生意的老板，手上有五套房，光這些固定支出每個(gè)月就要小一萬。要是房子空著沒人租，這筆錢就得自己掏腰包。

最要命的是，房產(chǎn)稅這個(gè)"達(dá)摩克利斯之劍"馬上就要落下來了。去年國家明確說要擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，估計(jì)用不了幾年就會(huì)全面鋪開。我算過一筆賬，要是按1%的稅率征收，一套價(jià)值300萬的房子每年就要交3萬稅。這對(duì)普通家庭可能還能承受，但對(duì)那些囤了好幾套房的人來說，絕對(duì)是個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。

說實(shí)話，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟十年前完全不一樣了。以前是閉著眼睛買房都能賺錢，現(xiàn)在是睜大眼睛都可能踩坑。我認(rèn)識(shí)不少早年靠炒房發(fā)家的人，現(xiàn)在都在急著出手。有個(gè)做建材生意的張總，去年一口氣賣掉了三套投資房，說是"及時(shí)止損"。他跟我說，現(xiàn)在持有房子的風(fēng)險(xiǎn)太大，不如把錢投到其他更穩(wěn)妥的地方。

當(dāng)然啦，也不是說所有多套房業(yè)主都會(huì)倒霉。地段好的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)還是有市場(chǎng)的，只是利潤空間小了很多。我有個(gè)做房產(chǎn)中介的朋友說，現(xiàn)在聰明的投資者都在調(diào)整策略，要么轉(zhuǎn)做長租公寓，要么改投商業(yè)地產(chǎn)。但無論如何，那種靠簡單囤房就能躺著賺錢的時(shí)代，確實(shí)是結(jié)束了。

說到底，房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金期已經(jīng)過去了。現(xiàn)在買房更像是在經(jīng)營一門生意，需要精打細(xì)算，考慮各種成本和風(fēng)險(xiǎn)。那些還抱著"房價(jià)永遠(yuǎn)漲"幻想的人，恐怕要好好醒醒了。畢竟，時(shí)代在變，游戲規(guī)則也在變，跟不上變化的人，遲早要被市場(chǎng)淘汰。房子說到底還是要用來住的。與其整天琢磨怎么靠房子發(fā)財(cái)，不如想想怎么讓家人住得更舒服。你說是不是這個(gè)理？