北京三宗地變性，藏有深意

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

進入八月，北京接連不斷地釋放土地信息。

昌平6宗、豐臺11宗，房山6宗、亦莊10宗……乍看起來，挺嚇人的。

兩個月前，朝陽區稱三年內將釋放30宗住宅地塊。

說實話，這么多地塊，花姐只記住了一宗宅地：朱辛莊CP01-0801-0055號地。

什么原因呢？

它是變性而來，之前，是一塊工業研發用地。

原本，這也不算啥了不起的。關鍵在于，在朱辛莊板塊，中海未來之境一直被視為最后一個住宅項目。

這種突然襲擊，讓中海地產有點無辜，以至于銷售都要改相關說辭。

0055號地登場，見風就是雨。

有人稱，周邊的老業主將慘遭背刺，有1000多個業主鬧翻了；還有人擔心，周邊的配套資源不夠支撐；等等。

可如果換一個角度看，朱辛莊又多了一塊好的住宅用地。

為什么昌平要將0055號地變性？

花姐認為，這是有深層次考量的，鑒于當下的樓市現狀，亟需一塊好地來重拾信心。當然，住宅地塊也更值錢。（詳見《昌平樓市，跑為上策》）

緊鄰昌平線朱辛莊站的0055號地，就是最佳選擇。

為了配合它成功入市，有關部門甚至還把東面的0056和0057號地的位置移動了一下。

類似這次昌平土地變性的案例，北京并不多見。

一年多來，花姐只找到三個典型案例：除了朱辛莊0055號地，還有通州梨園6007號地、順義薛大人莊6017號地。

它們各有各的變性故事。

一、朱辛莊0055號地：堪稱完美

2023年4月至2025年7月，0055號地的編號為0801-32號地，性質是工業研發用地。

在2025年8月1日，它搖身一變，為R2居住用地，占地1.27公頃，規劃地上建面3.175萬平米，容積率2.5，限高80米。

如果稱之為朱辛莊最佳宅地，一點也不夸張。

從東往西，它與大華啟宸府、中海未來之鏡，一字排開。三者容積率和限高條件一致。

大華啟宸府（0028號地）于2023年3月拿地，占地1.465公頃，地上建面3.66萬平米，已經售罄，均價6.19萬元/平米。

中海未來之境（0029號地）于2025年2月拿地，占地1.6公頃，地上建面4.12萬平米，已網簽41套，均價6.16萬元/平米。

這兩塊地的位置，略輸于0055號地。

1、0055號地距離朱辛莊地鐵站更近，只有200米；

2、0055號地的負擔更小。目前已知配建1處社區服務管理用房，是和大華啟宸府整體統籌指標——共計500平米。言外之意是，0055號地只須配建150平米社區用房；

3、0055號地的其它配建不詳。大華啟宸府配建了1000平米沿街商業，以及350平米社區管理服務用房；中海未來之境配建1000平方米的沿街商業，以及1000平米養老服務驛站；

4、0055號地東面為0056號綠地，也是這次調規來的。之前，綠地在0057號多功能用地北面。

調規之后，0055號地不僅東面的居住環境提升，且不用擔心0057號地的遮擋——占地1.07公頃、容積率2.0，限高80米。

有了東面地塊調規的神助攻，0055號地堪稱完美，超越了西邊的兩個樓盤。

那么新的問題來了，中海地產會繼續拿嗎？在花姐看來，有點夠嗆。它太懂昌平的樓市了。

二、順義薛大人莊6017號地：三度調規

8月26日，順義區薛大人莊0025-6017地塊將落槌，它占地約2.3公頃，建筑控制規模3.68萬㎡，容積率1.6。

6017地塊藏著三段變性調規的故事。（詳見《北京土拍，松綁進行時》）

第一次調規：增加街坊路+醫養幼用地。

在2014年至2020年底之前，它最初被稱之為順義新城第25街區2#地塊，由兩塊地組成，東面為一塊居住用地，西面為一塊公園綠地。

到了2020年12月，它的控規調整為：1、增加兩條街坊路，南北寬12米，東西寬8米；2、將居住用地縮小至3.75萬公頃，其余面積調整為托幼用地、醫療衛生用地、機構養老用地和公園綠地。

當時調規的理由是，為了滿足規劃區的主導功能，實現居住區的配套設施完善、環境又美。

第二次調規：砍去醫養幼用地。

時間到了2022年3月，25街區2#用地又調了規劃。砍去了醫療衛生用地、機構養老用地和公園綠地，變成兩塊居住用地和一塊幼兒園用地。

這次調整，大概是為了賣東面的6001居住用地。2022年6月7日，懋源地產以19.55億元拿下6001、6003（幼兒園）地塊。

第三次調規：街坊路改道+建筑拉高。

此次調規，大概發生在2025年五六月份。

1、把西面住宅地塊的編碼，明確為6017地塊，即這次上架土拍的地塊；2、將街坊一路從東西“一”字型，改為L型，寬度8米不變；3、將6017地塊的建筑限高拉高10米，變成40米，容積率1.6保持不變；

經過三次調規之后，薛大人莊6017地塊的條件變好了。40米高度，在順義中央別墅區是十分罕見的。

據說，6017地塊是被懋源地產激活的。截至目前，懋源璟橒網簽99套，成交均價7.27萬元/平米，成交金額21.52億元，已收回地價成本，正在賣現房。

三、通州梨園6007號地：容積率降到極致

通州梨園6007號地，就是中鐵建花語璟云。

它占地1.27萬平方米，規劃地上建面2.17萬平方米，容積率1.7，限高45米。

在2025年4月29日，中鐵建地產擊敗一眾對手，以7.755億元摘得6007地塊，樓面價3.58萬元/㎡，溢價率21.94%。

這比東面一路之隔的招商云璟攬閱，高出7200元/平米。

這塊地為什么那么搶手？主要是因為在之前的變性過程中，把容積率壓得太低了。

當然，6007號地容積率低，主要是周邊有高樓，導致退線嚴重。（詳見《中鐵建地產回京，無奈地退線）

2024年5月，它的標號是FZX-0303-0133，用地性質為F3多功能用地，用途是產業用房。

它也是用來招拍掛的，但有個條件，通州區梨園鎮梨園村委會以單價11236 元/平方米，回購全部建筑面積，約4萬平米。

到了2025年2月，0133號地變成R2住宅用地，容積率從原來3.08驟降至1.7，取消60米上限，統一調整至45米限高；

為什么它會變性，大概是因為招商云璟攬閱賣得很好。后者于2025年2月拿證，網簽226套，成交均價5.82萬元/平米，已收回地價成本。

不過，花語璟云現在遇到了麻煩，戶型定位與中建運河玖院相沖，兩者的戶型高度重合：94平米、106平米、110平米和126平米。

沒有河景資源的花語璟云，拿什么和中建運河玖院競爭呢？