事關舊改，官方最新回復！南山老小區拆遷希望已落空？

　　最近我們推送了南山蛇口小區業委會發起自籌自拆自建的內容，引起很多朋友的關注。

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　　評論區有人支持，有人覺得不可能成功，但業委會出于改善生活居住環境發起自籌自建，完全可以理解。

　　如果再往深一層探究，近年來靠開發商推動的舊住宅區拆除重建項目越來越少，說明開發商動力不足，業主或許只能考慮自主更新的渠道。

　　以南山為例，去年至今只有3個舊小區改造項目有新動態：

　　南頭的南苑新村，政府已對未簽約房屋進行行政征收，實施主體為萬科；

　　蛇口的愛榕園片區項目，由招商蛇口操刀，今年已公示規劃草案，這也是去年深圳唯一一個立項的舊住宅區改造項目。

　　華僑城片區的荔園新村，去年中海中標該項目前期服務商，本以為可以往前推進，但最近官方對荔園新村項目的新回復，意味著這個舊小區的拆遷基本無望。

　　南山舊小區拆遷希望落空

　　需滿足“容積率≤3.1、高度≤80米”

　　近日，南山區城市更新和土地整備局回復有關荔園新村項目的咨詢時表示，舊住宅區需結合住建部發布的《住宅項目規范》中住宅用地容積率不超過3.1，建筑高度不超過80米的規定進行經濟可行性校核，給出的結論是：“目前，荔園新村項目初步判斷不具備經濟可行性。”

　　荔園新村位于南山華僑城片區，益田假日廣場北側，據貝殼找房APP顯示，小區建成年代為1993-1997年，至今樓齡已有30年左右。

　　第三方小程序@行舟深房 顯示，2024年至今，荔園新村二手成交價約5.05-6.22萬/㎡，均價在5.5萬/㎡左右。

　　▲荔園新村 | @深圳買房計劃 攝

　　早在2020年4月，小區開展棚改意向啟動工作，同年底，荔園新村棚改項目辦公室發文宣告實施主體為南山人才安居。

　　到2021年中， 荔園新村棚改 意向征集同意率突破“雙95%”，但由于政策變動，最終推進擱置。

　　去年5 月底， 南山區城市更新領導小組會議審議已同意啟動荔園新村城市更新前期工作，同期通過的還有愛榕園片區項目。

　　去年底，中海中標荔園新村城市更新項目前期服務商，根據招標文件介紹，荔園新村現狀為舊住宅區，用地面積為40783.7㎡，建筑面積76890.9㎡，現狀容積率約1.88，共涉及5宗地塊，均為住宅用地。

　　▲現狀影像圖

　　如今，受今年5月1日起施行的《住宅項目規范》影響，荔園新村城市更新項目推進受阻，業主想拆除重建的希望或落空。

　　而同期被批準開展前期工作、但比荔園新村早兩個月啟動招標工作的愛榕園片區已于去年底立項，目前公布了規劃草案。

　　凈拆建比2-2.5才算得過賬

　　大部分“老破大/小”或需自救

　　事實上，近兩年老舊小區業主們在政府互動平臺頻頻留言咨詢小區舊改計劃，官方回復中經常會提及“項目不具備經濟可行性”。

　　合一城市更新集團董事總經理羅宇指出，“按目前房地產市場來看，開發企業從房價和銷售去化預留投資安全墊，采取開發企業投資改造模式的舊住宅區城市更新項目，一般以現狀住宅建面來計算，凈拆建比（注：不含公建及保障房配建面積）要達到2-2.5之間方才具備經濟可行性。”

　　按照這樣凈拆建比，考慮到城市更新還有土地移交貢獻和公共配套用房與保障房等物業移交貢獻等因素，類似于荔園新村這樣的城市更新項目，必然突破《住宅項目規范》要求的住宅地容積率不超過3.1的上限。

　　據了解，目前深圳已完成改造的居改項目中，容積率最低也在5.0以上。

　　更令外界關注的是，“容積率不超過3.1、建筑高度不超過80米”的規定是不是要全部應用在更新方向為居住的項目中？

　　@深圳買房計劃 咨詢南山區城市更新和土地整備局，8月1日得到的回復是舊住宅區城市更新除了要符合深圳現行城市更新相關政策外，還需結合《住宅項目規范》中容積率和建筑高度的規定。

　　即已明確舊住宅區改造受容積率和限高管控，至于城中村改居住項目、工/商改居項目是否也同樣受限制，對方未給予回復。

　　但7月中，福田公示兩宗城市更新用地調規信息，其中調整為二類居住用地的地塊，容積率規劃為5.7，或表明工改居項目并不受限制。

　　羅宇表示，《住宅項目規范》在近期招拍掛出讓的住宅地已基本落實。而深圳已有相對完善的城市更新規劃政策體系，未來需進一步觀察深圳現有的城市更新規劃政策體系走向。

　　但可以預見的是，對于深圳這樣遍布高密度建成區的城市，既要滿足城市更新的土地移交貢獻和公共配套用房與保障房等物業移交貢獻、又要解決搬遷補償安置、還要實現房地產走勢不確定性下的投資效益，“如實行上述的容積率和建筑高度限制，對于城市更新的實施難度將急劇提升”。

　　為此，今年4月，深圳市城市規劃學會存量規劃實施專業委員會、深圳市城市更新協會以及合一城市更新集團3家機構共同研究形成了《關于深圳住宅領域“規劃容積率3.1和高度限高管控”適用性專題研究》，并已提交給政府主管部門。

　　未來，舊住宅區進行拆除重建類城市更新還有可能嗎？

　　另一位從事城市更新咨詢工作的業內人士坦言，在受容積率和限高管控的前提下，可能性較小。

　　據合一城市更新監測，截至2024年12月31日，深圳市拆除重建類城市更新居改項目已計劃立項共計31個，當中有20個處于尚未開發建設的階段。這20個小區或許是幸運的，更新工作還能往前推進。

　　上述業內人士提到，未立項的舊住宅區如果想拆改，靠業主“自救”原拆原建是一種思路，但這種模式也面臨很多難題：更適合業主意見易達成一致的小體量小區，對個人業主的資金能力要求也較高，而當中諸多環節也需要專業人士的介入和參與。