名校+地鐵，洋房、四代宅，昆明誰能打得過？

2025年，昆明樓市最火的趨勢，大概就是“產品迭代”了。

一邊是得益于新規加持，開發商各顯神通進行著“戶型革命”，高得房率成了眾多新樓盤的殺手锏。另一邊，大露臺高顏值的四代宅接連入市，賺足了市場眼球，熱度仍在持續飆升。

此外，“好房子”政策背景下，土地重回宜居屬性，洋房也開始有了回歸的趨向。

這就存在了一個大膽的假設：如果把超高得房率、四代宅、洋房這些元素組合在一起，會成就一個什么樣的神仙樓盤？

實際上，這樣的假設在昆明已經成立，即將開售的中通聯大書山就是。

聯大書山全部為四代宅洋房設計

這個四代宅洋房的威力很多人可能都低估了

要討論聯大書山這個四代宅洋房的含金量，先看目前昆明洋房市場的情況。

一個最顯而易見的事實就是，此前的昆明主城，洋房已經接近于斷供。

第三方研究機構克而瑞數據顯示，2020年以來，昆明主城洋房供應面積總體呈斷崖下降趨勢，從2020年149.59萬㎡一路掉到2024年的10.76萬㎡。

而市場存量方面，2025年初，昆明主城洋房庫存也降到歷史新低，只剩大約45萬㎡。

今年5月，克而瑞又發布數據，公布了昆明主城住宅市場存量及其格局。根據統計，在不同類型的產品庫存方面，昆明整體活躍庫存的絕對大頭仍然是高層住宅，洋房別墅的合計占比僅僅只有8%左右。

克而瑞2025年5月公布的昆明住宅活躍存量數據

供應端來看，2020至2024年這五年間，自2020年集中供應了546畝低容積率純住宅用地后，就僅有2022年的少量零星整合用地和2024年成交的兩宗土地，除此之外主城五區內幾乎就再沒出讓過可供開發低密產品的優質宅地。

這也就意味著，在過去5年中，昆明的洋房接近于純消耗狀態，全新洋房已逐漸成為不折不扣的稀缺資源。

當然，洋房的稀缺也分等級。

把目前昆明市場上的洋房剖開來看，你會發現幾個特點：

1.在售的洋房產品，大多分布在遠郊或非城市核心區域，配套匱乏，生活不便。

2.基本為舊規下的產物，得房率不高，戶型功能設計理念老舊，居住體驗感不佳。

3.部分洋房項目還存在高低配情況，同一小區內洋房與高層混雜，隱私性差的同時，采光視野也受到影響。

對比之下，聯大書山不僅做到了差異化，而且最難得的在于基本全部做到了正向突進。

首先從地段上來說，聯大書山位于呈貢新城核心區，彩云南路與聯大街兩大中軸在一旁交匯，同時距地鐵1號線與4號線換乘站聯大街站僅約200米。項目周邊可以說是呈貢最繁華的區域，中通世紀廣場和彩云之窗的大體量商業體就家門口，距離呈貢萬達廣場和七彩云南第壹城也僅不到一公里距離。

硬指標方面，僅2.1的容積率在新城核心區幾乎是獨一份，與周邊競品相比，從基礎素質方面就已經明顯超出。而且它是昆明第一個新規四代宅洋房產品，全洋房不混搭，并把層高控制在只有9層，以犧牲貨值的代價換來了更高的舒適性。

我們聚焦到產品本身，洋房產品力和新規四代宅顏值碰撞出來的驚艷感，會更直觀。

產品為王這應該是當下昆明的產品力巔峰

雖然目前昆明市場新規產品不少，但很多項目受限于規劃指標和基礎條件，產品只能做到局部優化，已經很難做到全局突破。

但聯大書山不一樣——其他產品更類似于升級改進，而他則是名副其實的跨越迭代。作為新規四代宅洋房項目，無論產品形態還是空間設計，都是此前昆明市場未曾出現過的。

從不同角度深入，我們把聯大書山的產品力，歸納為“三大突破”：

空間突破：最高252%得房率，贈送更多，空間分布更合理

聯大書山趕上了昆明執行新版城鄉規劃設計技術管理規定，而且本身又是以贈送面積多而著稱的四代宅，再加上容積率不高，開發的是只有9層的電梯洋房，在同等條件下，項目在得房率方面確實擁有更明顯的先天優勢。

但把得房做到136-252%，這個還是多少有點出乎意料。

聯大書山首開戶型以建面120、130㎡左右面積段戶型為主，還有一樓帶花園及頂層帶露臺的戶型?？臻g設計方面，這些戶型有很多值得關注的亮點。

首先是贈送面積更多。戶戶帶將近33㎡左右的全贈送空中花園，半贈送的景觀陽臺及生活陽臺也是大大加寬了空間感，臥室還帶全贈送飄窗，進一步增加贈送面積。另外，在電梯入戶的同時，還有全贈送的約5.47㎡的入戶花園。如果購買1樓建面130㎡左右面積段的C2-1戶型，大約114㎡的夾層和約64㎡的地面花園都是全贈送，得房率直接飆升至驚人的252％。除此之外，該面積段頂樓戶型產品因為有屋頂露臺贈送，得房率也做到了187％。

建面約130㎡的聯大書山1層C2-1戶型

然而，得房率多少不是評判戶型好壞的唯一標準。功能設計合理，住得舒服，尺度感強，才是重點。

我們以建面約130㎡的標準層C2-5戶型為例，看看聯大書山對于戶型功能的打磨。該戶型贈送面積大約51.56㎡，相當于多得一個超大客餐廳的空間，整體空間尺度媲美市面上常規產品180㎡以上戶型。

在功能劃分上，這款戶型同樣將空間利用最大化。專梯入戶、私享前廳只是標配，約33㎡大客廳與空中花園連通，帶來更開闊的景觀面和通透性。同時每個戶型都有生活陽臺，大露臺用于接待親朋好友，生活陽臺拿來晾曬衣物或擺放個人雜物，拒絕尷尬。

場景突破：270度空中花園，打開更多生活可能

其次，聯大書山還帶來了生活場景的顛覆。

先從四代宅最具辨識性的空中花園說起，聯大書山的空中花園擁有三個明顯的特點：面積大、視野廣、安全性高。

具體來看，哪怕是項目面積最小的標準層120㎡左右戶型，也做到了25㎡左右的空中花園，而且是全贈送。130㎡左右面積段的戶型，空中花園面積甚至達到了33㎡左右。

聯大書山樓棟效果圖

如果說6米左右挑高的空中花園是當下四代宅的常規操作，那么再用270度環幕設計進一步拉升橫向視野則讓整個觀景面顯得更無懈可擊。

更值得注意的是，聯大書山是第一個以洋房形態入局的四代宅樓盤。其空中花園最大的優勢在于，因為高度更低，相對來說風速更小，安全系數更高，真正做到顏值與實用性兼顧，進而帶來生活場景的更多元適配。

對年輕人來說，它可以是一處露天會客廳、也可以是一處觀景臺。而對于家里的小朋友來說，這里既是親近自然的歡樂主場，也是綠植培育的科普基地。

至于此前客戶比較關注的四代宅露臺的私密性問題，聯大書山也通過雙重隱私擋板巧妙地化解了；

教育突破：獨樹一幟的教育資源與項目景觀融合

聯大書山之所以案名中取書山二字，一方面是項目所在的呈貢核心區擁有全市頂尖的教育資源，正好坐享其中。旁邊同為中通開發的中通世紀廣場項目，規劃配建的昆明理工大學附屬呈貢學校已經開學，12年公辦教育體系，出家門進校門，省時省力更省心。

值得驚艷的是，除了昆明理工大學附屬呈貢學校之外，與聯大書山項目一路之隔還規劃有學校地塊，從幼兒園到高中全覆蓋，且與項目處于同一規劃紅線范圍內，目前正在招標，據說也將引入全昆明最頂級的教育資源，雙教育護航，在昆明來說絕對是獨一無二；

書山的基底有了，怎么在項目上進一步發散、深化，聯大書山選擇了從公區景觀入手，同時這也是項目命名為書山的另一個關鍵。

聯大書山景觀打造體系示意

聯大書山的景觀打造以學區、書香為核心，并融合了全齡活動與共享庭院等元素，依據各地塊分布特點，打造出墨香雅筑、學林漫居、樂齡悠庭“三個大院”，并以其為載體，通過現代新中式手法營造共享書院社區，每個地塊作為獨立“大院”進行景觀打造，并配置中央庭院、架空層功能空間、全天候活力場景等。

這種以學府逸境為主題，“可游、可學、可棲”的景觀打造，放眼全昆明也基本是獨一份。

用普通項目預算買入昆明最前端產品

不難看出，無論規劃條件、產品形態，還是戶型設計，聯大書山都稱得上是真正的昆明最前端作品。

未來，即便有低容積率項目，像聯大書山這樣位于新城核心區、配套完善的項目也很難再有。

最關鍵的還有價格。雖然目前具體售價還未公布，但大致可以確定的是，由于面積段較小（90-162㎡），聯大書山的入門門檻并不高，基本可以用普通改善房的預算，享受不輸頂級豪宅居住體驗，何況它本就代表了昆明當下住宅的最前端理念。

視角來到供應端，對于絕大多數開發商來說，在如此地段、用如此優異指標做高性價比的四代洋房，絕對是一件不可思議的事。在“成本控制”被大多數開發商頻頻提及的當下，一個不惜成本專注品質的親民四代洋房，的確值得等待！