2025年的上海住宅“天花板”，會在徐匯還是黃浦？

此前在新房限價的背景下，樓盤的價格在拿地時就明碼標(biāo)價。如今隨著地價放開和房地聯(lián)動價的消失，樓市回歸自由定價。

在上海地價不斷創(chuàng)新高之后，2025年，上海房價天花板會在哪個區(qū)域？是擁有全國單價地王的徐匯？還是上海最核心區(qū)域黃浦？

Part.1

自從不限價政策的發(fā)布以來，上海市區(qū)順勢推出了數(shù)宗不限價涉宅地塊，開發(fā)商拿地也是越來越大膽，以至于各個板塊的地價紀(jì)錄不斷被刷新。

從目前的土拍高價地的情況來看，2025年，上海房價天花板或?qū)⒊霈F(xiàn)在徐匯。

2024年8月，綠城以總價480480萬元摘得徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，樓面價高達131045元/平，成為全國“單價地王”。

該項目緊鄰徐匯西岸金融城，北面是匯元璽，南面是啟元，直線距離黃浦江約350米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，項目擬建3棟22層住宅，總戶數(shù)120套，主力戶型約270-339平的大面積改善產(chǎn)品。

網(wǎng)傳270平戶型

城市核心區(qū)沿江的住宅幾乎飽和，因為地理位置的稀缺性，可以預(yù)見，項目入市后的熱度一定不會低。若是產(chǎn)品又足夠出圈，其價格有可能成為該區(qū)域乃至整個上海市的標(biāo)桿。

畢竟綠城在高端住宅開發(fā)領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗。在上海，綠城曾成功開發(fā)了綠城玫瑰園、綠城黃浦灣、綠城外灘蘭庭等知名豪宅項目。特別是綠城黃浦灣，早在2014年就以每平方米38萬元的報價和24.2萬元的成交價，刷新了上海豪宅價格的歷史記錄。

據(jù)最新消息，綠城徐匯濱江項目的外立面已經(jīng)亮相，外觀設(shè)計為金色鋁板與玻璃幕墻的組合。從設(shè)計方案來看，項目在景觀設(shè)計上采用了立體化手法，充分利用了地上和地下空間。

地面部分設(shè)有入戶區(qū)、綠化景觀、中央水景，以及景觀橋和風(fēng)雨連廊等設(shè)施；地下部分則設(shè)計了下沉式庭院，貫穿整個小區(qū)；此外，還配備了室內(nèi)泳池、健身房、會客等多功能空間。

除了綠城徐匯濱江項目外，徐匯區(qū)的高價地項目還有宸嘉發(fā)展徐匯項目，該項目的成交樓面價也高達12.6萬/平，裝修標(biāo)準(zhǔn)高達7000元/平。

宸嘉發(fā)展被稱為上海豪宅新貴，盡管其開發(fā)項目數(shù)量有限，但在上海的知名度卻毫不遜色。

2024年上半年，宸嘉發(fā)展在上海普陀長風(fēng)板塊的嘉佰道開盤，推出422套房源，預(yù)售均價達到10.4萬元/平。

普陀長風(fēng)嘉佰道

相較于房地聯(lián)動價格，該項目的備案均價顯著提升了6000元/平，成為上海首個突破房地聯(lián)動價的樓盤。值得注意的是，當(dāng)時上海還并未放開地價，更未放開限價。

如今宸嘉發(fā)展拿下了新地塊，該地塊在位置上較普陀長風(fēng)地塊更勝一籌，宸嘉發(fā)展在產(chǎn)品力上定會有所創(chuàng)新，項目的內(nèi)裝和品質(zhì)也都會有進一步的升級，未來的價格或?qū)⒂行碌耐黄啤?/p>

Part.2

除了徐匯外，2025年，上海房價天花板還有可能出現(xiàn)在黃浦。

作為上海最核心的區(qū)域，黃浦是上海市政府所在地，是上海經(jīng)濟社會發(fā)展的“歷史和地理圓心”，外灘、南京路步行街、淮海路、新天地、人民廣場等世界級地標(biāo)板塊均位于黃浦。

回顧2024年至今的上海新房市場，以黃浦區(qū)為首的頂級豪宅市場呈現(xiàn)出顯著的價格上漲趨勢。

2024年開局，黃浦豪宅新盤均價定格14.65萬/平；隨后三個17萬+新盤登場，以最高17.28萬/平的均價為春季攻勢吹響號角；同年9月，區(qū)域內(nèi)翠湖天地六和開盤，更是一舉將上海新房公寓單價刷新到21萬/平。

2025年，黃浦區(qū)依舊有多個豪宅項目排隊入場，比如綠發(fā)新梓園、洛克外灘源、萬科高福里、金陵華庭等項目。

在這些項目中，市場關(guān)注度最高的當(dāng)屬位于豫園板塊的金陵華庭項目。該項目距離外灘僅約500米，具有極高的稀缺性。

加之嘉里建設(shè)在豪宅開發(fā)及綜合運營方面的能力，即便上海豪宅市場競爭激烈，金陵華庭項目無疑將成為2025年新房市場中豪宅塔尖梯隊中最為引人矚目的項目。據(jù)市場傳聞，該項目的單價大概率會超過其指導(dǎo)價，可能接近20萬元/平。

或?qū)⑼黄品績r天花板的項目還有洛克外灘源，該項目是外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)的保護性開發(fā)項目，坐落于繁華外灘源頭，緊挨著名的外白渡橋，毗鄰半島酒店，地理位置得天獨厚。

不過，該項目僅27套可售住宅，極為稀缺。據(jù)悉，項目首開將推出20套風(fēng)貌住宅，主力建面約370平，預(yù)計單價20萬+/平，項目目前已開放樣板間，參觀需預(yù)約并驗資8000萬。

蟄伏了多年，現(xiàn)房銷售的洛克外灘源，項目開盤后又會賣多少？我們拭目以待。

綜上所述，2025年的上海住宅“天花板”之爭，徐匯與黃浦各有千秋，難以輕易斷言誰將占據(jù)上風(fēng)。徐匯區(qū)的房價在過去五年中漲幅顯著，2024年，徐匯區(qū)的地價進一步攀升至13.1萬/平，隨著高端項目的推出，預(yù)計徐匯區(qū)的房價將繼續(xù)攀升。

而黃浦區(qū)作為上海最核心的區(qū)域，擁有外灘、南京路步行街等標(biāo)志性地標(biāo)，其頂級豪宅市場同樣表現(xiàn)出色，且新項目不斷，如金陵華庭、洛克外灘源等，均有望刷新上海房價的新高度。

因此，無論是徐匯還是黃浦，都有可能在2025年成為上海住宅市場的“天花板”。最終的結(jié)果，將取決于市場供需關(guān)系、項目品質(zhì)以及購房者的偏好等多種因素。