盧志強夢碎武漢，假如CBD 不是泛海一家獨大，結局會不同嗎？

2002年的武漢王家墩機場，下過雨之后的泥灘上，荒草長得比人還高。

西裝革履的一群人此時卻踩著泥水勘察現場，突然有人踢到半截生銹的飛機零件。

領頭的山東商人彎腰撿起來擦了擦，對一旁的市領導說：“這地方，五年后能停滿勞斯萊斯。”

在場的人聞言都笑了。

誰也沒想到十多年后，這片爛泥灘上真就長出了數百棟百米高樓，齊整的淮海路上，不時有百萬級豪車駛過。

當年放話的泛海控股董事長盧志強，并沒有享受到成功的喜悅，反倒成了四方追債的老賴。

這場20年的CBD夢，終于也到了該醒的時候了。

01

21世紀初的武漢，盡管貴為湖北省會，卻因為城市基建水平差被稱為“全國最大的農村”，作為武漢三鎮之一的漢口，更亟待舊貌換新顏。

時任武漢市長的李憲生，向市人大提出了“在遷建后的漢口王家墩機場地區建設武漢王家墩商務區”的提案。

始建于上世紀30年代的王家墩機場，誕生之初是軍用機場，承擔著保衛大武漢的重任。

進入90年代之后，占據漢口黃金位置的王家墩機場反倒成了武漢城建路上的絆腳石。

經過幾年的軍地協調，2001年空軍終于同意將機場從王家遷至陽邏，移交4000畝土地給地方。

但是批文里面，還附帶著武漢市政府跟廣州空軍搬遷機場的合同協議：軍方要求18個億的投資并且先建（陽邏機場）后搬（王家墩機場）。

當時武漢市財政年收入才85個億，18個億的還建資金無疑就是天文數字，搬遷心切的武漢市政府最后表態——這筆資金將從投資開發商處籌措。

武漢方面也跟軍方打包票，不會因為資金問題中途停止工程，所以企業的資金實力尤為重要。

不過在接觸了各路開發商之后，負責招商同志的心卻涼了大半截。

18億的天價進場門票以及拆遷還建的不可控風險，還有在天上飛的空軍飛機，勸退了一波又一波意向開發商。

就連有著香港地產“四大天王”之稱的新世界鄭裕彤也望而卻步，要知道新世界1993年就已經進軍武漢。

在經歷了四處碰壁之后，最終在北京柳暗花明——武漢方面通過中央統戰部胡德平部長找到了有興趣的大公司。

據說當時胡部長牽頭幫忙找了北京幾家有實力的企業——中關村、四通，還有史玉柱等四家聯合出方案，結果幾輪溝通下來，談判桌上只剩下泛海。

名不見經傳的盧志強，在親自考察了機場之后，堅持拿下王家墩商務區項目。

五年后停滿勞斯萊斯的背后，泛海承擔起一場史無前例的造城運動。

在盧志強心中，這就是一次揚名立萬的時代機遇。

他甚至提出：把承接武漢CBD項目視為社會目標、企業目標、個人目標相統一的一次機會，一個留下“傳世傳奇”的機會。

02

盧志強發誓要在武漢創造傳奇，他也有足夠的時間和金錢去豪賭一場。彼時的他，早已經在中國金融圈站住了腳。

2000年民生銀行成功上市，名列第二大股東的盧志強通過泛海持股9.42%。

盧志強并沒有停下步伐，伴隨2002年《證券公司管理辦法》出臺，泛海拿下黃河證券并改名為民生證券。

同年，盧志強發起設立中國第一家民營股份制壽險公司——民生人壽，并組建了民生典當和民生保險經紀公司。

而在他身邊，更站著聯想柳傳志、四通段永基、新希望劉永好等泰山會大佬，個個人脈廣，資源多。

而因為軍方先建后搬硬性要求，王家墩商務區的整體規劃更可以多花時間打磨。

武漢城市要有新形象，武漢市民要看到新氣象，為此王家墩商務區請來了多家國際知名的咨詢機構把脈。

經過多輪修改，終于在2004年年底，武漢市政府批準通過了武漢王家墩商務區的總體規劃。

而泛海也成立了武漢中央商務區股份公司，負責商務區內的土地開發和建設投資。

按照原本計劃，政府負責給政策，泛海搭臺做整合，各路開發商分批拿地做開發。

2007年9月，華潤昂首進軍CBD，經過多輪競拍以85%的溢價拿下外圍地塊。但一場全球金融危機，卻讓華潤的腳步戛然而止。

迫于利潤問題，華潤要求更改規劃設計以修正項目財務指標，但武漢CBD整體規劃設計早已落地，沒有調整的空間。

華潤最后無奈只能退地，留下泛海在王家墩唱起了獨角戲。

與主打全國復制的開發商不同，除了武漢，泛海只在北京和上海拿地，而無論從哪個角度來看，武漢王家墩項目都是泛海的重中之重。

此時的盧志強更是花開兩朵各表一枝，地產和金融都在大踏步向前。

2008年，CBD首個住宅項目“泛海國際居住區櫻海園”開工建設，武漢CBD內第一條市政路——淮海路也在年底全面貫通。

作為CBD的門面擔當，起初淮海路兩旁種植的是市政標準的行道樹，但盧志強覺得不行，于是全部換成了胸徑50公分的大香樟。

櫻海園在2011年年底本已經完成外墻保溫，但因為沈陽皇朝萬鑫酒店一場大火，主流巖棉保溫板成為眾矢之的。

泛海主動全面返工，并為此多花了700多萬元，替換成符合最新安全標準外墻保溫材料。

這些花錢的事都是小事，卻一點點完善了盧志強心中的中央CBD夢想。

2012年，“武漢王家墩中央商務區”正式更名為“武漢中央商務區”，定位也變成了：立足華中、面向世界、服務全國。

盧志強此時，無比接近自己的心中夢想。

03

2014年9月，“武漢，每天不一樣” 的城市口號正式發布。

過去的六年，經歷了“滿城挖”的武漢，終于呈現出面貌為之一新的大江大湖大武漢。而武漢中央商務區的變化同樣不小。

先是泛海城市廣場和泛海喜來登酒店先后開業，緊接著地鐵三號線通車，武漢商務區站、云飛路站投入運營。

那是一段屬于武漢CBD的激情燃燒的歲月。

投資近50億、438米的武漢中心大廈封頂，超越331.3米的武漢民生銀行大廈，問鼎華中第一高樓。

2016年泛海國際蘭海園開盤，套均總價飚到千萬。也是在這一年， CBD的房價追上了武漢天地，成為武漢富人區樣板。

除了武漢中央商務區日益火熱之外，盧志強在金融領域同樣揮斥方遒。

盧志強和他的老朋友們一起發起成立亞太再保險，武漢中央商務區股份公司還成了民安財險占股51%的大股東。

與此同時，盧志強還完成對李嘉誠旗下和記港陸71.36%股份收購，并更名為中泛控股。

在中國，橫跨地產和金融的民營老板不在少數，但像盧志強這樣，拿下所有金融行業最值錢的牌照的卻少之又少。

2016年，僅泛海控股一家上市公司就實現營收246億元，創下歷史新高。

到了2017上半年，泛海先是花了10億港元成了香港華富國際大股東，又砸下了12億美金收購了美國數據數據集團IDG，為泛海走向國際化又加了濃墨重彩的一筆。

然而到了2017年年中，隨著金融監管政策的收緊，做大做強的民營企業家們集體意識到，要變天了。

過去大家是國內融資國外花，把風險都留給國內金融機構，但是卻逃不過資本外逃和轉移資產的嫌疑。

盧志強好朋友之一的王健林很快就扛不住了——萬達旗下的13個文旅項目、77家酒店在監管收緊的一個多月后就被打包賣給了融創和富力。

盧志強自然也察覺到風向變化，不過以他的經驗，泛海只需要熬一熬就可以撐到政策環境變好。

畢竟這么多年，背靠民生的盧志強還沒有嘗過缺錢的滋味。

04

1996年成立的民生銀行，被看作中國金融史上一座里程碑。

它打開了中國民營資本進軍金融市場的第一扇窗,突破了金融領域的國有壟斷和對民營資本的限制。

民生銀行的董事會更是藏龍臥虎，劉永好、張宏偉、盧志強、王玉貴、史玉柱……基本都是當時手眼通天的實業大鱷。

在2007年的一份《中國資本市場控制榜》上，盧志強就以掌控2609億元的總市值，成為國內“市值第一人”。

背靠民生銀行的盧志強，自然也能獲得更便利的融資條件。CBD正是在源源不斷的金融輸血之下，才能有今天的模樣。

可在中國，地產和金融都靠政策吃飯，往往一朵烏云飄來，就意味著天就要下雨了。

2016年底， “房住不炒”政策出臺，伴隨著各項房地產調控政策，泛海地產項目回款開始持續走，2016年還有185億，到了2019年只有28億。

這場猛烈的風切變，引爆了前幾年借錢擴張埋下的雷，泛海的短期負債連本帶息滾到了500億。

為了堵上窟窿，盧志強把在上海董家渡和北京泛海國際住區的地塊擺上了交易桌，而買家同樣是先前接盤萬達的融創孫宏斌。

大家都是老相識，彼此幫幫忙救個急也是正常不過。

在回籠了240億資金后，盧志強本應該可以松口氣，但突然的一場疫情，又帶著整個泛海系走進了波瀾詭譎的2020年。

武漢CBD好不容易迎來了復工復產，神秘商人賈志宏卻點了民生的雷。

憑借80噸假黃金瞞天過海，賈志宏的金凰珠寶卻成功騙取了多家信托公司融資款。金額總計高達200個億，其中出資41億元的民生信托受傷最為嚴重。

民生信托最后選擇剛性兌付到期投資者，可民生信托一年的凈利潤還不到10個億，40個億的缺口只能是盧志強從其他地方挪過來。

盧志強也清楚，畢竟錢還可以想辦法，要是丟掉了信任兩字，以后信托生意真就沒法做了。

過去40億對于泛海系來說，只能說是小意思。

可現在卻是屋漏偏逢連夜雨，再加上自己地產業務造血能力本就不強，泛海集團開始陷入資金鏈困境。

內憂外患疊加在一起，武漢CBD的發展就此踩了一腳急剎車。

05

疫情結束之后，想象中的觸底反彈并沒有出現。泛海迎來的是接二連三的訴訟糾紛，等待盧志強的是一筆又一筆的到期債務。

而2024年武漢CBD，除了武漢市圖書館和廣電新傳媒中心之外毫無亮點。

對于盧志強來說，2024年傳來的也都是壞消息。

先是*ST泛海終止上市，后是因拖欠銀行而被查封的CBD 泛海時代中心 1、2 號樓上線法拍，卻因無人競拍而流拍。

經過四年的等待，規劃宏大，房價曾經比肩武漢天地的武漢CBD，如今早已經讓武漢市民失去了耐心。

深陷困局的泛海，也已經無力再去完成CBD剩余體量的開發。

不管是有心無力還是言行不一，泛海和武漢CBD之間小馬拉大車的雙輸局面已經注定。

身在寸土寸金的漢口二環，CBD內至今還有大量軍土未置換，還有大量土地未收儲，還有大量土地未開發。

時代風口早已悄然發生了變化，大佬也早已今非昔比。

盡管盧志強曾創造過武漢傳奇，可武漢人并不會因此感謝盧志強，如今更多的是質疑和遺憾：假如當初CBD不讓泛海一家獨大，今時今日或許就是另一種結局。

CBD那些沒有能打通的斷頭路，是泛海的問題卻也是后來者的機會。

只有那半張白紙的武漢CBD，始終都值得期待。