好地段嫁錯了郎，昌平云岸要不要買？

6月11日，備受關(guān)注的上海靜安區(qū)高端項目昌平云岸一房一價表終于出爐，9萬+到19萬+的極致價差，讓人大呼小戶型“真香”的同時，不得不吐槽大戶型定價的“劫富濟(jì)貧”。

有人說，一條南京路，半部近代史。靜安南京西路1公里外的昌平云岸，倒是貨真價實(shí)的老靜安，那么它的產(chǎn)品力到底如何呢？

Part.1

本土開發(fā)商，豪宅操盤0經(jīng)驗

昌平云岸的開發(fā)商為上海本土國企新靜安集團(tuán)。

新靜安集團(tuán)成立于2015年，是靜安當(dāng)年國企改革時，由靜安地產(chǎn)、靜安土地開發(fā)控股、靜安城建三家城投公司合并而成的，所以其實(shí)昌平云岸跟鴻印里的開發(fā)商——靜安投資集團(tuán)，并沒有什么關(guān)聯(lián)，唯一的關(guān)系可能就是他們都是靜安的區(qū)屬國企。

昌平云岸還有兩個名字，靜安73街坊，前身又叫淮安里，昌平云岸是73街坊的北地塊（南地塊也是新靜安集團(tuán)的，會做成別墅產(chǎn)品）。

據(jù)靜安區(qū)人民政府官網(wǎng)，73街坊在10年前原計劃是由龍盛集團(tuán)負(fù)責(zé)跟51-55街坊一起拆遷，后來龍盛只參與了51-55街坊的開發(fā)，即華興新城，也是現(xiàn)在的龍盛灣上。

關(guān)于73街坊如何成為新靜安集團(tuán)的資產(chǎn)，網(wǎng)絡(luò)上并無出讓公示。項目2022年1月開工，到現(xiàn)在快1年半才入市，算是國企正常開發(fā)節(jié)奏。

項目5月31號樣板間開放，6月1號就突然官宣過會，6月12日取證，6月13日啟動認(rèn)購，現(xiàn)場置業(yè)顧問表示“太忙了”。這么短的蓄客時間，明顯不是國企風(fēng)格了，為什么新靜安集團(tuán)突然轉(zhuǎn)變了呢？

大概1個月前，新靜安集團(tuán)發(fā)布公告，2024年一季度盈利261.19萬元，同比下滑84%，同時新靜安2023年累計新增借款35.57億元，占上年末凈資產(chǎn)的51.28%，遠(yuǎn)高于行業(yè)的20%水平。

盈利減少，負(fù)債增多，新靜安集團(tuán)壓力可見一斑，而貨值超過103億元的昌平云岸成了開發(fā)商“回血”的救命稻草。

可惜的是，新靜安集團(tuán)成立30年來主要負(fù)責(zé)靜安區(qū)的城市建設(shè)和城市更新，但它并沒有什么高端項目開發(fā)和操盤經(jīng)驗，做出來的產(chǎn)品也勸退了許多想要自住的買家。

Part.2

產(chǎn)品設(shè)計過時、戶型功能性缺失成硬傷

昌平云岸位于老靜安江寧路板塊，緊鄰蘇州河，直線距離約200米。雖然被嘲老靜安“邊角料”，但項目確實(shí)距離南京西路核心商圈實(shí)打?qū)?公里以內(nèi)。

交通方面，從昌平云岸出發(fā)，步行大約700米，就可以到達(dá)1/12/13號線的漢中路站，而從那里只需再坐兩站就可以到達(dá)人民廣場商業(yè)區(qū)。

商業(yè)方面，項目1.5公里范圍內(nèi)，匯集了上海最具代表性的高端購物中心，包括中信泰富、恒隆廣場、嘉里中心、芮歐百貨、太古匯等。距離項目較近的，是MOHOmall廣場大型商辦區(qū)，日常生活算是足夠。

73街坊共分為南北兩塊，中間被南草坪花園老公房隔開，本次入市的是北地塊，占地約1.7萬平方米，共4棟8層至17層的小高層及1棟32層的高層住宅，容積率4.52，本次481套房源一次性全部推售，均價14.5萬/平方米。

或許是受限于地塊一字型排開的先天不足，昌平云岸規(guī)劃了36種紛繁復(fù)雜的戶型，但96平只做了1房、120平只做了2房，而市面上主流產(chǎn)品大多是99平3房、120平4房，因此昌平云岸的小戶型功能性大打折扣。

如果想在昌平云岸買一個3房，只能146平起步，而昌平云岸1房、2房戶型的均價在11萬-12.5萬/平方米之間，大戶型均價為14.6-19萬/平方米，對比之下大戶型極度缺乏性價比。

同樣由于地塊狹窄，小區(qū)基本沒有集中綠化區(qū)域，目前也沒有健身器材之類的規(guī)劃，1、2號樓棟還不能直通地下車庫，未來業(yè)主需要走一段地下通道才能到達(dá)車庫位置，另外車位配比只有1：1.3，有48%為機(jī)械車位，前期所有車位只租不賣，租金2000/月（含管理費(fèi)），這些操作在市區(qū)豪宅盤中都非常罕見。

不過項目物業(yè)費(fèi)12塊/平，確實(shí)達(dá)到了豪宅標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)是上海地產(chǎn)和中華企業(yè)旗下的古北物業(yè)。從項目公示的裝標(biāo)信息來看，品牌不差，例如大戶型廚電是全套美諾，小戶型是帝澤，但設(shè)計風(fēng)格被許多意向客戶吐槽為“土”。

在昌平云岸的樣板間看到，183平、104平兩個戶型進(jìn)門處都是一排灰色櫥柜，廚房臺面也是灰色，廚房無凈水設(shè)備、上部櫥柜無下拉欄設(shè)計，且183平戶型廚房比較小。

幾個樣板間都無飄窗設(shè)計，衛(wèi)生間窗戶過小，馬桶正對淋浴房、或者正對墻顯得空間逼仄。小區(qū)外墻是鋁板+玻璃材質(zhì)，未來外立面顏值應(yīng)該可以保證，不過需要注意的是，北向昌化路為六車道，窗戶裝標(biāo)是2玻1腔，如果做臥室前提需要改一下窗戶。

Part.3

昌平云岸有沒有“平替”？

數(shù)據(jù)上說話，昌平云岸14.5萬/平的單價，到底有沒有性價比？

首先我們看看，過去三年，靜安區(qū)8個項目開盤，但大都集中在新靜安西藏北路板塊，而老靜安只有鴻印里一個，均價14.2萬/平，對比之下，昌平云岸微漲3000元/平，比較良心；

對比二手房，江寧路板塊老破小也是13-15萬/平的單價，昌平云岸是新房有優(yōu)勢，但它戶型大，上車門檻更難；

那么大致的同等總價段，靜安區(qū)還有什么好選擇？

老靜安江寧路和曹家渡，新靜安集團(tuán)江寧社區(qū)項目、上海靜工&上海電氣800秀項目、信達(dá)·信安里都有高層房源，離昌平云岸也都很近，預(yù)計同類型產(chǎn)品價格相差不大，其中信達(dá)·信安里節(jié)點(diǎn)最近，預(yù)計下半年入市；

西藏北路是靜安區(qū)供應(yīng)大戶，16個項目處于在售和待售狀態(tài)，龍盛·灣上、萬科翡翠雅賓利四期都是13.3萬/平，產(chǎn)品都非常在線；

放大到全市范圍來看，類似價位的還有徐匯中海領(lǐng)邸、世紀(jì)臻邸、嘉里金陵東路項目、徐匯濱江中能建項目等等。

總之，如果你著急上車，昌平云岸小戶型還是有性價比的；如果你有耐心，可以再挑挑看， 或許你會等到真正的“白月光”。