重磅！首套房貸款“認房不用認貸”落地

從7月24日開始，所有買房人都等樓市出政策，到現在已經一個月了，就好像拼多多砍一刀一樣，各種政策說要出，結果又像是在原點，政策還在路上。

8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女） 申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據住房城鄉建設部有關負責同志介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

政策內容估計最近各路專家媒體已經解讀了很多了，大家都清楚，但這次變成了“此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。”

8月20日，5年期lpr未降息，代表了中央對房地產沒有大幅度寬松政策的可能，房地產很可能會延續低迷趨勢。這對于房地產來說是一個巨大的利空。而增量房貸利率都不降，存量房貸需要修改合同，降息的可能性更低了。

首先，雖然本次降息是超預期，但只降1年期不降5年期，對于房地產市場來說依然是很大的打擊，沒有出現預期的利好，市場會解讀為利空。對于當下穩定房地產市場來說，很不利。

央行時隔兩月連續“降息”超出市場普遍預期，釋放出貨幣政策加強逆周期調節、全力支持實體經濟的信號。當前經濟面臨的突出問題，依舊是有效需求和信貸需求不足。但未降低5年期房貸利息，意味著不會再次刺激房地產。

7月我國社融數據表現明顯不及預期，單月新增人民幣貸款僅364億元，同比少增3892億元，為2006年11月以來最低水平。當前房地產市場低迷態勢未改，居民住房信貸需求偏弱，7月住戶中長期貸款減少672億元，同比減少2158億。

直接影響不大，但心里影響很大，經過2023年小陽春的全國房地產市場的主要特征是房價下調城市再次增加，特別是房價下調城市數量明顯增加，房價下調幅度有所加大。

雖然各種刺激政策頻繁發布，單月動輒超過50多城市發布樓市穩政策，但目前看，因為暴雷和爛尾的影響，購房者信心低迷。

樓市需要更多積極政策，目前房地產行業面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。從當前監測的數據來看，多個城市利率均出現了明顯的變化。但當前購房是收入穩定問題，疊加人口結構問題，這些問題持續發酵，依然影響房地產市場的穩定。央行作為房地產政策主要制定部門最近已經多次就房地產信貸政策等開會討論，但實際落地政策并不多。

當下房地產市場邊際繼續轉弱，多數城市銷售面積環比延續下降態勢，市場信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求。

房地產市場在歷經十幾年快速發展后，與經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應，特別是疫情下，購房者信心不足，很多房企暴雷影響了購房者的安全感，所以使得很多寬松政策對于市場的作用低于預期。

整體看，當下房地產市場需要購房者恢復信心，而市場要企穩肯定必須從一二線開始，整體看政策內容越來越寬，政策力度越來越大。對于2023年市場來說，隨著信貸供應的井噴，一二線城市市場有所企穩，出現了小陽春，但整體看，大部分三四線城市依然處于調整中。未來房地產市場依然期待更多的有利政策出臺。

隨著一年多的樓市政策寬松，當下市場除了一線城市和少數二線城市，寬松政策已經出無可出。前期的各種限購限貸等政策已經基本全部解除。

涉及房地產的信貸政策，目前首先必須要加快出臺，否則市場期待落空后，很可能再次明顯下調，政策方向主要可能從一二線城市的改善需求認定標準調整開始，針對二套房的政策應該加快寬松。避免市場失速下調。

現在到了必須全國取消“認房又認貸”的時刻了！

認房又認貸的標準應該變了！

最近2年來，已有不少城市調整公積金政策，主要涉及下調公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請認定條件等方面。另外，今年，5年期以上LPR下調，各地首套、二套房房貸利率均有下調，進一步引導合理住房需求釋放。現在的確很多城市執行了4.25%的利率。

什么是“認房又認貸”？“認房又認貸”主要針對的是在買房時二套房的評定標準。

可能大家都知道，我們在買房時首套房和二套房在很多方面都是不一樣的，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區別。

所謂的“認房又認貸”，就是說，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。這就是“認房又認貸”的執行標準。對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

以北京為例，認房又認貸政策的確過于嚴格。 目前北京的購房政策為“認房又認貸”，即如名下有1套住宅或全國內的貸款記錄 （還清與否無關） ，再次貸款購買住宅即為二套。其商業貸款最低首付普宅為60%，非普為80%。

上海的政策也非常嚴格，一線城市目前只有深圳一直在部分執行“認房不認貸”。

圖為上海的政策，北京基本再+10%

北京上海新盤目前普宅項目寥寥無幾，如有符合普宅標準即會被開發商拿來做宣傳“噱頭”，可想而知普宅有多稀缺。哪怕貸過10萬塊的房貸，在北京買房都要算作2套，多可怕？

寫在最后：從全國看，穩樓市的政策應該抓緊升級了，不能只停留在口頭上，地方落地必須加快！

限購從來不是房地產調控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。不松信貸，市場不會出現任何扭轉。過去中國房地產幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉折，都以信貸為開端，或松或緊。認房又認貸，的確打擊了炒房客，但最大的問題是——誤傷了剛改、改善需求。

簡單的總結一下：

1：相比之前只有住建部提及“認房不用認貸”，這次變成了多部委。特別是和貸款相關的央行參與了，代表了政策落地的確可能性增加了。

2：7月24日到現在已經一個月，市場各地出臺政策已經超過60多城市，70多次，但之前大家期待的一線城市并沒有什么力度的政策。

3：現在全國三四線城市已經無政策可寬松，出臺政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。針對第二套房的認定標準都應該有大幅度的調整，特別是賣一買一，認房不認貸應該成為全國所有城市執行的政策。

4：認房不認貸在一線城市預計不會全面實施，深圳無房有貸戶首付50%，北京上海這兩個龍頭城市無房有貸基本60%-80%起，預計政策不會全面松綁，很可能會率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠區域試點。

文章來源：大偉看樓市

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