對比美日歐：他們房地產調整要6-7年，我們何時才能調整回來

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眼下談起樓市，許多人脫口而出的都是“怎么還沒見到底在哪兒”，這種情緒并非空穴來風，而是真實地寫進了經濟走勢和百姓日常的柴米油鹽里。

一方面，全社會固定資產投資已滑入負增長區間，從水泥鋼筋到家電家居，整條產業鏈都感受到寒意；另一方面，不少家庭多年積攢的財富隨房價回調而縮水，曾經被視作“鐵罐頭”的房產，如今卻成了每月都要盤算的心病。

這場調整究竟還要走多遠？普通人正經歷怎樣的生活變化？政策又可能朝哪個方向發力？聽我小李慢慢說，咱們就從身邊看得見、摸得著的變化說起，一層層把這盤棋看清楚。

跌了五年還沒停？

自2021年房地產從峰值回落以來，已經走過五個年頭，市場的降溫速度與持續時間，超出多數人最初的預判。

隨便走訪幾個售樓處就能發現，無論是新房成交熱度還是新開工項目的數量，相較高峰期普遍萎縮六至七成；二手房市場更是直觀，許多城市的平均價格相比高點已下挫三成以上，若是在郊區或戶型不夠理想的樓盤，跌幅甚至更深。

對比美國、歐洲以及日本等曾經歷過房地產劇烈波動的經濟體，可以觀察到一個共性現象：它們從高峰進入平穩階段的過程中，成交量通常會腰斬，房價則平均下跌四到五成，整個周期往往延續六到七年之久。

以此為參照，當前我國房地產的交易量下滑幅度已超過這些歷史案例，房價跌幅也正逐步逼近國際經驗區間，但調整期才剛邁入第五個年頭。照此節奏推演，市場真正實現筑底企穩，恐怕仍需一段時日沉淀。

不過國際模式只能作為參考，并不能簡單復制到國內現實。各國房地產運行機制存在本質差異，例如歐美以存量房交易為主導，而我國過去十幾年高度依賴新房開發驅動，開發商融資結構、居民購房偏好等方面均有顯著不同。

值得肯定的是，本輪調整中并未出現類似其他國家常見的金融系統性崩塌，銀行體系整體保持穩健，這是我國應對風險的一大優勢所在。

但也要清醒認識到，房地產牽動上下游數十個行業，其深度調整勢必波及就業市場與消費活力，最終仍將傳導至普通勞動者的工作機會與收入水平，這一影響鏈條不容忽視。

最揪心的是中產

在房地產下行過程中，承受壓力最直接、感受最強烈的，往往是中產家庭。典型的場景是：數年前在房價高位購入房產，如今資產價值縮水超三成，可每個月的還貸金額卻絲毫未減。

為了維持信用記錄、避免斷供，有人選擇下班后跑網約車貼補家用，有人不得不削減孩子的興趣班支出，僅保留必要課程，甚至連年度體檢都被迫延后。

此前網絡熱議的《北上廣深那些消失的中產階級》一類話題，重點并不在于收入數字下降了多少，而在于心理層面的安全感正在流失。

過去買房意味著財富增值與未來確定性的增強，能給全家帶來長期穩定的心理預期；而現在，房子更像是壓在肩上的債務負擔，工資一到賬先想的是還月供，消費變得謹慎，換工作也不敢輕易嘗試。

有意思的是，資本圈和輿論場的關注焦點，與老百姓的實際關切之間，似乎出現了某種錯位。

市場上熱炒的“科技牛”“科幻牛”，從人形機器人到核聚變、量子計算，確實是代表未來的前沿方向，理應受到關注和支持。

但對于絕大多數普通人而言，更關心的仍是眼前的現實生活：房貸能不能少還一點？房價還會不會繼續往下走？孩子上學用的學區房會不會貶值？

歸根結底，房地產不是一個抽象的宏觀指標，它連接著千家萬戶的“家”。即便前方有再炫目的“星辰大海”，也不能忽略腳下“好好過日子”的基本訴求。

政策能幫上忙嗎？

既然市場自發修復仍需較長時間，那么政策是否能夠提供一些支持？目前業內討論較多的方向主要有三個，每個都有潛力，但也都需要精細設計，權衡利弊，絕非一推即靈。

第一個方向是化解商品房庫存壓力，有觀點提出由中央統籌專項資金，收購滯銷的商品住宅，改造為保障性住房。

特別是在人口持續流入的大中城市，這類房源可用于解決農民工、新市民等群體的居住難題，既能有效去化過剩供給，又能完善住房保障體系，推動更多人實現“住有所居”。

這一思路出發點良好，但在執行層面面臨諸多挑戰：哪些城市優先納入？選取哪家開發商的項目？按什么標準定價？

如果操作不當，容易滋生“代理人問題”——地方政府可能為了爭取資金過度申報需求，部分房企也可能借機抬價甩包袱，導致財政資源錯配、效率低下。

要讓這項措施落地見效，關鍵在于全過程公開透明，比如引入獨立第三方機構進行資產評估，公示收購名單與后續分配結果，確保每一分公共資金都花得明明白白。

第二個方向是是否對房地產開發企業實施主體救助。目前政策基調堅持“救項目不救企業”，核心目標是保障樓盤如期交付，防止“爛尾樓”激增，但不對企業的整體債務兜底。

也有建議借鑒海外做法，通過公共財政或國有資本向頭部房企注資，避免因企業集中倒閉引發系統性風險。

但這條路爭議不小：過去幾年部分開發商盲目擴張、加杠桿囤地，造成嚴重債務隱患，若動用公共資源為其買單，可能形成“道德風險”，等于變相獎勵錯誤決策。

倘若真要推進此類舉措，必須設定嚴格前提條件，例如要求企業剝離非主業資產、壓縮高管薪酬規模，且所獲資金只能專項用于保交樓和支付購房者違約賠償，嚴禁挪作他用或投入新項目擴張。

第三個方向，也是目前來看最貼近民生、社會接受度較高、實施阻力較小的選項，是借助財政手段減輕居民房貸負擔。

受制于“貨幣政策不可能三角”，大幅降息的空間受限——既要維護銀行凈息差安全，又要穩定人民幣匯率，難以單純依靠利率工具來降低居民還款成本。

但財政政策具備更強的定向調節能力，可考慮對商業性個人住房貸款利息給予階段性補貼。

無論已購房者還是潛在入市者，都能從中受益。對于背負高額月供的中產家庭來說，利息減免將直接緩解現金流緊張；而對于觀望人群而言，購房門檻降低后，入市意愿有望逐步回暖。

結語

其實這一輪房地產調整，本質上是中國經濟從“規模擴張型”邁向“質量導向型”發展的必經之路，轉型本身就需要時間和耐心積累。

只要政策始終錨定“滿足居民合理居住需求”這一根本目標，避免復雜繁瑣的操作流程，優先從減輕家庭房貸壓力切入，再循序漸進推動庫存處置與企業債務重組，市場的恢復進程或許會比預期更快一些。

畢竟對大多數人來說，房子的核心意義在于“住”而非“炒”。當“家”的負擔輕了，人心自然安定，市場信心也會隨之重建，日子才能過得更加踏實從容。