北京買房：理清思路，購房建議1704

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我經朋友介紹，關注您的公眾號有一陣子了，受益頗豐，但在操作層面上還是很模糊。先和您介紹一下家庭情況：家有2娃，大的26年一年級，老人和我們一起。豐臺1套老破小自住，對口豐臺二小，300出頭購入，現掛牌價250。通州1套一居室出租（月租3000），280購入，現掛牌價200。將兩套出手后，總預算700。目前有朝陽、海淀工居證，可能5年內能拿下京戶。

訴求：想給兩孩子中上的學區，同時解決6人居住問題。請問有沒有適合的學區/小區推薦，或者有沒有其他更好的建議。

A：

1、學區的選擇只能家長自己定，外人不太好建議。本來北大地學區就至少算北京中上，但這兩年受十二中招生規則的影響，不太算了，溢價率降了有一半。但如果是在附近置換的話這里就算性價比高的了，只是基本都是老房，帶電梯的都不多，看看是否合適吧。

2、另外您家目前還是非京籍，常規建議是慎重在東西海買學區房。因為買了也有可能發揮不出應有的作用，對口牛校的被調劑的概率大，如果只是得到個學籍，相對于挺高的學區溢價就不太劃算了。

而且您家是倆寶，如果大寶被派入普校，二寶將來是否申請同校啊？申請的話就都是普校了，不申請的話又面臨分別接送的問題，所以考慮好再買。畢竟現在溢價率降了點兒也不多，700萬總價的話仍然在25%左右。買的話只能是看房時一房一算，盡量買溢價低的。

3、朝陽的話看哪個頭部校的學區了。優勢是朝陽的政策對非京籍業主相對友好，孩子入學時的順位在京籍無房戶的前面。再加上朝陽的學位沒有東西海緊張，所以對口入學的概率高。而且名校又都是九年或單校，小升初時省心。

不過以700萬預算，也不太好買到溢價率明顯低的，只能是試試吧。望京陳分前幾天聽網友說買到了比較劃算的，不到600萬買的利澤西園，溢價很低。其他的看您家的通勤了，看房時算算賬就行。

4、簡單就是這情況，明年入學，現在您才考慮學區房晚了點兒。今天已經11月了，離信息采集也就半年時間，賣房+買房的夠緊張的，賣兩套房就更緊張了，做好規劃。而且您家也最好定個大致的范圍吧，東西海朝那么多學區呢，總不能大面積撒網吧？

僅供參考。

二

Q:

請問，我的情況是這樣。

（一）現狀：

1、倆娃，大的三年級，小的幼兒園大班，目前在昌平北七家未來科學城這邊上學。

2、在未來科學城這邊有一套房，100平，房貸余150萬，想賣500萬以上，難度挺大。

3、我在朝陽區和平里青年溝路附近上班，能承受月供1.5萬左右。

（二）目標：讓孩子到東城區和平里四小、九小或青年湖小學上學。

（三）路徑：

1、賣掉房子，到東城區和平里附近買個50平左右的小兩居，湊合住+上學。

2、不賣房子，到東城區和平里附近買個20平左右的學位占坑房，純為上學，到學校附近租房。

（四）訴求：

想請章哥幫忙分析一下：

1、如何實現明年孩子到東城區上學這個目標更好一些。

2、幫忙推薦一些小區。

對了，目前手頭并無多余的資金，若不賣房，就需要把現在的房子進行二次抵押，不知道是否可行？

A：

1、如果主要目的是為了孩子上學，其中大寶還是跨區轉學，那常規建議就是指買個占坑兒房就得了。優勢就是節省資金+降低保值風險，用完了學位就看行情，覺得走勢不好就出手得了，相當于用置換成本買了倆學位，跟當年的擇校費差不多意思。

另外居住的話可以用現有房子換租，這樣能占東城區的便宜。雖然房子在未來科學城，但換租也肯定不吃虧，只是占便宜少點兒而已。

2、占坑兒房就別限定小區了，直接去當地中介，讓他們給找房。看房時每套房都算算賬，盡量選溢價相對低的，但占坑兒房的溢價率都高，只能是盡量找著看了。

3、可以二抵，這問中介就行，他們都有合作的渠道。自己找代辦的也容易，還能省點兒差價呢，可以先隨便找幾家問問費用，真辦的時候再定一家口碑好的。

4、不過您家大寶已經三年級，說明是2023年入學的，那年是北京有史以來的入學最高峰，而無論您家哪年轉學都是同一屆，好學校都大概率沒有學位。所以做好被派到普校甚至出區的準備吧。只能說是東城的派位很公平，其他的就只能看運氣了。

僅供參考。

三

Q:

我的問題是海淀紫竹院片區老破小是否置換，具體情況我下面發您。16年為孩子上學買入西三環紫竹橋臨街58平小兩居帶電梯老破小，無小區環境，當時大概7.4萬一平，目前跌了50萬左右。好處是距離我單位很近，照顧孩子上學很方便，孩子目前五年級，面臨小升初派位。

孩子逐漸長大覺得小兩居不方便，老人變老可能過幾年會同住（老人目前附近租房住），所以考慮置換。在看老破小三居，目前周邊（主要是北洼路上）帶小區環境或者管理好的樓都單價7萬以上，最近紫竹橋西南角臨街的昌運宮有一套78平西南朝向三居，基本滿足需求，底價470左右，出租可能7500。目前在附近算性價比很高的，好處是距離我單位近而且帶學區，缺點就是臨街無小區環境。

自家的小兩居可能能賣380-390，就是說如果買昌運宮這套的話，增加80-90萬可以置換三居，相比目前小兩居，多個大臥室，能有個飯廳。但也在猶豫，因為擔心學區溢價高，老破小保值差，將來流通性不好。還有孩子還不能確定上哪個初中，所以拿不定主意，想請您幫忙分析分析。

另外還在管莊有一套小三居出租中，距離太遠打算賣掉，可以拿到300現金，所以還有一個方案是紫竹院和管莊這兩套換一套，但兩套加起來資金也有限，可能也換不成三環附近的次新大點的房子。

A：

1、2016年買的跌了，年底新規出臺之后買的吧？

2、470/7500=626，確實算性價比高的，只看數值的話學區溢價比例只有15%左右。但這套房臨街啊，看受影響是否大吧？如果噪音比較明顯，那就算硬傷，這套房的性價比就未必高了，也就是沒占到便宜。如果噪音不明顯，那受影響的比例也就5%，學區溢價還原為20%左右，仍然算性價比高的，只是高的不太多而已。

3、孩子的派位學校只能自己判斷了。但房子是用來住的，既然是為了自住改善，那該換就換唄，其他的問題到出手的時候再看吧，誰也不能準確預測。

另外老破小保值并不算差，只要沒硬傷，那基本都是跟隨板塊大盤，因為其本身就是大盤的重要組成部分，所以才從當年上市時的幾千漲到現在的幾萬。其他房齡新也未必永遠占優，過些年至少是老，也有可能破，如果是老破大的話價格走勢更弱。

4、管莊的房，那如果不自住，就也看看性價比唄。這里和紫竹院同等面積的小兩居估計200來萬，租金4500左右，租售比500吧，年化租金收益率2.4%，減去各種費用的凈收益在2%以上。300萬三居的收益低點兒，但也應該接近2%，能達到這數值就算正常，高過了就算超跌。

5、總之是否置換和用一套還是兩套置換只能自己決定，我只是列出這些情況供參考而已。海淀的學區溢價是很難避免的，盡量買相對低的吧。但最好避開帶硬傷的，否則不算性價比高。

僅供參考。

四

Q:

請教一下，石景山海特花園如果買的話性價比是否合適？現在看上的是一套曾經是公房，和商品房的質量有差距嗎？房齡已經20多年了，再住十年是否會影響流通性？

另外我們的購房款是來源于賣掉現在西城的一套老破小學區房，54平500萬左右能成交，這么置換從投資角度您覺得合適嗎？海特的質量怎樣？

A：

1、海特花園的性價比，這用租售比來計算您看上的這套房吧。用總價除以預估租金，在650左右就算合適，如果房子沒硬傷，那數值越低代表居住的性價比越高。

2、這種小區的公房和商品房質量都一樣，同時開發的，公家單位買走后分配給職工的就是公房，私人買走的就是商品房。也就是說只有產權性質的區別，其他的都一樣。

3、流通性主要看到時候您的掛牌價，只要不太高就都不算難賣。另外也看物業的維護，只要別太差，那現在什么樣兒就十年后還什么樣兒，因為無非是今年的這些房子都老了是十年而已。

北京已經過了大拆大建的年代了，市區不會再有太多的新小區，那這些二手房就比拼誰維護的好唄。這其實跟人一樣，老了十年之后，誰保養的好誰就受歡迎。

4、房子是用來住的，為了改善就沒什么不合適的。尤其是用學區房置換，那在這種學區溢價還高的時候置換就更合適了，至少降低了保值風險。

畢竟明年之后就確定是入學人數的拐點了，前后至少持續十年低谷期吧，溢價部分都有可能受影響。所以換了挺合適的，要不然住著老破小還得糾結于溢價的保值，別扭不別扭啊？房子是為人服務的，而人要老為房子操心就不合適了。5、海淀的質量挺好的，京西第一個商品房小區，算是當年的樣板兒工程。開發商是華遠，當年按規模不僅是全北京第一，甚至是全國第一，行業標桿兒。

海特也是北京公房上市的第一個成交案例，當年記者們從質量到價格給分析了個遍，結論是“誰住誰知道”，挺好的，現在就是老了點兒而已。

僅供參考。

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