“城”長的煩惱 寶安如何在方寸之中見未來

英國古典政治經濟學創始人威廉·配第有一句名言：“勞動是財富之父，土地是財富之母。”這個觀點道破土地在經濟發展中的核心價值，卻也在深圳寶安的當下，折射出一種獨特的“城”長煩惱，當城市以“寸土寸金”定義空間稀缺，當寶安作為深圳產業壓艙石，既要扛起制造業根基的重任，又要應對“好項目開始挑地方”的新考題，有限的“方寸之地”，如何承載產業升級與企業生長的未來？寶安的答案，就寫在一家家企業破繭成蝶的故事里。

訂單溜了、研發停了，寶安用一張租約破局？

走進美萊雅位于寶安福永翠崗片區的21385平方米新廠房，機器的嗡鳴里裹著蓬勃的生命力。很難想象，僅僅一年多以前，這家醫美器械行業的“奔跑者”，差點像一頭巨鯨，因空間的束縛而擱淺。“那段時間，我每天走進老廠房，都挺無力的。”美萊雅的負責人回憶起當時的情景，“走廊里堆滿了待發貨的箱子，人和叉車都得側著身子走。生產線主管天天向我抱怨，說產線已經超負荷，再多一臺機器都沒地方放。”那是一種看得見的“天花板”。4條生產線，是空間的極限，也成了企業增長的“緊箍咒”。一筆大額訂單因為產能無法滿足，只能無奈地看著它溜走。

受困的不僅是生產線。在另一頭，公司的“心臟”——研發實驗室，也因空間不足而“心律不齊”。一個被寄予厚望的新型激光美容設備項目，因缺乏足夠的實驗區，研發進度條被卡，周期延長了3—6個月，“我們當時錯過的，可能不僅僅是一個產品，而是一個技術迭代的窗口期。”一位研發骨干坦言。

企業不是沒有嘗試過自救。他們在市場上奔走了數月，看過無數個場地，結果卻一次次失望。要么是需要大規模改造，成本高昂；要么是二手、三手房東，租期朝不保夕。“我們這個行業，搬一次家傷筋動骨，醫療器械生產許可證的變更流程就能耗掉大半年。沒有一個穩定的長期預期，我們不敢賭。”

轉機，來自福永街道的企業服務專員的例行走訪，踏進了美萊雅捉襟見肘的老廠區。“他們的‘空間焦慮’，寫在員工的臉上。”這份對企業困境的敏銳感知，很快轉化為街道主動介入的行動，街道像一位“產業醫生”，對美萊雅進行了一次深度“問診”。他們與企業負責人反復推演：醫美器械的潔凈車間需要怎樣的層高和管線布局？成品和原料的物流動線如何設計才最高效？未來擴充團隊，辦公和研發區需要預留多少空間？最終，翠崗片區的這塊拼圖，被精準地放在了美萊雅的版圖上。

“最關鍵的時刻是在談判桌上。”美萊雅的負責人至今對那一幕記憶猶新。街道工作人員、企業代表和一手業主懷德股份公司的負責人坐在一起。“我們當時最大的顧慮還是租期。街道的同志當場就向業主方闡明，像美萊雅這樣的高成長性企業，一個長期的穩定租約，是它敢于投入、扎根發展的基石。”

最終，一紙租約，白紙黑字，期限直至2030年。“當筆尖落下那一刻，我心里的一塊大石頭才算真正落地。”美萊雅的負責人感慨道，如今，在新廠房里，一個“滿血復活”的美萊雅火力全開：產能翻倍，直接幫助公司承接了之前無法滿足的訂單，與中東某品牌客戶簽訂了年供應30萬臺的合同；研發團隊從15人擴充到40人，新產品事業部與研發二部掛牌成立；“迷你按摩槍”“水光美容儀”等多條產品線，從圖紙變成了流水線上的產品。

美萊雅的新生背后，是福永街道在“產業空間供給”與“產業發展需求”匹配上，摸索出的一套可復制的打法。這套打法被福永街道辦一負責人生動地稱為“紅娘+菜單+定心丸”的組合拳。“像‘紅娘’一樣，通過精準走訪，形成清晰的‘企業需求畫像’；對照片區產業規劃‘總菜單’，實現片區產業定位的精準匹配；最后，用長期租期保障這顆‘定心丸’，讓企業敢于投入、能夠安心扎根。”他補充道，這套組合拳，最終目的就是讓同一領域的企業聚在一起，形成上下游協作的“小生態”，像滾雪球一樣，越滾越大，最終打造成有競爭力的特色產業集群。

“租金沒降，成本卻低了”：寶安如何為一家“隱形冠軍”解開“成本和空間”死結？

如果說美萊雅的破題，是寶安為高成長企業打破“天花板”，解決“從無到有”“從小到大”的增長饑渴。那么，另一家隱形冠軍深圳鑫華鋒電子技術有限公司的成長經歷，則揭示了寶安在產業空間供給上更為精細的另一面：如何為存量巨大的基礎制造業，遞上打開 “成本”與 “空間” 困局的鑰匙。

與美萊雅面臨的爆發式增長困境不同，鑫華鋒的焦慮，更具普遍性，也更隱蔽。作為海康威視、惠普等行業巨頭的核心供應商，這家企業并不缺少訂單，卻長期在“成本”與“效率”的夾縫中求生。

在他們位于福永的老廠區，焦慮是可以被量化的。由于是二手、三手轉租，租金蠶食著利潤。而面積不足的廠房，則直接導致了“有單不敢接”的窘境。生產線無法擴容，倉儲空間告急，企業的發展被牢牢困住。這場困局的破解，同樣始于福永街道一次例行的“規上企業走訪”。企業服務專員在主動上門中，敏銳地捕捉到了這家優質企業正被“高租金”和“小空間”雙重制約。得知困境后，一場迅速而精準的匹配行動隨即展開。

這場突圍戰，是一場典型的“深圳速度”與“寶安精度”的交響。街道的核心考量，并不僅僅是為鑫華鋒找一個“更大的地方”。他們結合行車記錄儀的生產特性，對產線布局、物流效率的高要求，將目光鎖定在了產業定位高度契合的鳳凰片區。從企業提出訴求，到最終確定鳳凰社區騰豐一路12號這處11973平方米的空間，并簽訂租約，整個流程耗時約四個月。在此期間，街道的角色超越了“中介”，他們協同企業，直接與一手業主鳳凰股份公司對接，共同溝通租期、租金等關鍵事項。這一舉動，讓企業第一次觸碰到了最核心的租賃權益。

當鑫華鋒入駐新址后，一個變化悄然浮現，財務報表上的單位租金與之前老廠相差無幾，但企業的綜合運營成本卻實現了質的下降。這筆賬得從空間本身算起。新園區的廠房設計更為科學合理，空間使用率高達70%～90%，遠高于傳統工業園。這意味著，鑫華鋒用同樣的租金，換來了遠超以往的“有效生產面積”。新空間允許企業根據生產流程進行更精細的功能分區，生產效率和物流效率得到極大提升。

更重要的是，那份直面一手業主、租期穩定至2028年的合同，它像一枚定海神針，終結了企業對未來租金上漲和頻繁搬遷的陣痛。這份“穩定性”，迅速轉化為了企業深耕實業、謀劃長遠的底氣。

在新園區里，“脫胎換骨”的鑫華鋒生機勃勃。公司的發展藍圖，也從應對眼前的生存壓力，轉向了更長遠的未來：一份清晰的5年、10年計劃已經制定，以新園區為根基，逐步增加智能化設備生產，并積極開拓海外市場。雖然企業目前仍處于增資擴產的初期，但運營成本的優化，已使其能將更多資源優先投入到產品研發和員工福利提升中，從而增強產品的核心競爭力。

從美萊雅的“空間擴容”，到鑫華鋒的“成本重構”，不難看出寶安產業空間供給的兩種不同維度，指向同一個核心：不單純追求低租金的短期效應，而是通過提供高質量、高效率、高穩定性的空間，系統性地降低企業的綜合運營成本，為其長期發展賦能。

“通過精準摸排、高效協同，為企業匹配最合適的土壤，并打通項目落地的‘最后一公里’，從‘硬空間’供給向‘軟生態’構建升級，這不僅吸引著企業‘走進來’，更重要的是，讓它們能真正‘留下來、強起來’。”福永街道相關負責人總結道。

智造“小巨人”卡“成長瓶頸”，寶安“定制套餐”救場？

將視線投向5公里外的沙井街道，在深圳遠東卓越科技有限公司的生產車間里，工業的力量以一種精密而磅礴的方式呈現。這里，是誕生100多項國家專利的地方，是服務全球智能制造企業的“一站式采購平臺”。

然而，對于這家成立11年的專精特新“小巨人”企業而言，這股強大的生產力，曾一度被無形的“空間墻”所禁錮。隨著業務的飛速擴張，原有的場地已無法承載其更大的發展規模。遠東卓越需要的是一個能承受重型設備、保障高強度電力供應、匹配其精密供應鏈網絡的“定制化基石”。

這種高端的煩惱，對于任何一個志在發展先進制造業的區域來說，都是一道必答題。而寶安區沙井街道，用一次精準高效的服務，給出了自己的答案。

高效對接的開端，始于街道一份日常的“產業企業臺賬”。沙井街道早已將遠東卓越這樣的高新技術企業納入了動態跟蹤。定期的上門走訪，使得工作人員對企業的運營狀況、發展瓶頸了然于胸。當遠東卓越對“定制化空間”的需求浮出水面時，沙井街道啟動了一套“專項評估”機制。他們的資源庫里，早已梳理出了轄區內具備高承重、強供電等特性的“適配自動化企業”的產業空間資源，推薦馬安山社區第二工業區38棟廠房，是一次深思熟慮后的精準落子。

“我們去現場勘查時，完全是按照自動化智造企業的標準來的。”一位街道負責人解釋道，“不是面積有多大，而是地基承重夠不夠；不是租金多少，而是電力增容方不方便；還有門口的馬路，最大的設備運輸車能不能順利拐進來。”

正是這種“斤斤計較”的評估，確保了推薦的廠房與遠東卓越的需求高度契合，無論是硬件設施，還是其在供應鏈布局、客戶分布上的區位優勢。然而，真正的“定制化”服務，還體現在從確定意向到快速投產的“最后一公里”。由于該廠房屬于社區股份公司集體物業，這為簡化流程、高效決策提供了天然的優勢。當遠東卓越確定入駐意向后，街道集資辦迅速啟動了優化審核流程。原本可能需要較長時間的租賃手續，通過優化簡化手續提速提效，為企業搶出了寶貴的投產時間。

這背后，體現的是政府對“自動化企業特殊需求”的深刻理解與高效響應。對于這些以設備為核心資產的企業而言，產線停擺意味著效率損失，設備兼容性直接影響投資回報率。因此，政府的角色，從“空間介紹人”升級為“全流程資源整合者”，通過并聯審批、技術適配指導等舉措，主動化解企業入駐過程中的障礙。這種“保姆式”的服務，看似只作用于一家企業，卻能清晰觸摸到沙井乃至寶安在土地空間規劃上的深層邏輯：通過“空間布局的優化”，來提升整個區域的產業競爭力。

當像遠東卓越這樣的“小巨人”企業被安放在合適的產業社區時，其上下游的合作伙伴也會隨之而來，從而激發強大的產業集聚效應。這不僅是為一家企業筑基石，更是為整個區域的產業生態“強鏈補鏈”。優質的產業空間吸引優質的企業，優質的企業集群又提升了區域的整體價值和競爭力。這或許就是寶安在面對“寸土寸金”的現實挑戰時，所給出的極具遠見的解答。

破局“三維困局”：先進制造業高地的營商新拳法

企業的蝶變，恰是寶安制造業活力的一抹抹縮影。作為深圳工業“基本盤”，這里聚集著5.45萬家制造業企業，占深圳總量超1/3；5117家規上工業企業與7397家國家高新技術企業構筑起產業韌性，23項產品拿下全球市場占有率的桂冠。枝繁葉茂的市場生態，離不開精準的戰略護航，寶安以“資金、空間、應用場景”三大戰役為核心的系統化舉措，正以全方位拳法破解企業發展瓶頸。

以“寶企金服”投融資大會打響資金戰役第一槍，空間戰場的深耕更顯戰略深意：通過“普惠+定制”體系釋放近1億㎡產業空間，從2萬㎡“零租”前沿產業空間到41.83萬㎡折扣創新型用房，精準匹配從初創團隊到“小巨人”的全周期需求。而應用場景的全域開放，則讓“城市即試驗場”成為現實，從低空物流到智慧醫療，為企業提供從研發到市場化的完整鏈路支撐。這套“要素保障+場景賦能”的創新打法，不僅為寶安構建了留住企業的“護城河”，更鍛造了一柄激活市場、參與全球競爭的鋒利“戰矛”。

“安得廣廈千萬間”的新時代詮釋

一千多年前，杜甫渴望“安得廣廈千萬間”；今天，這一愿景在寶安有了更具時代內涵的落地，當城市無法在空間上無限擴張時，寶安選擇向內挖掘潛力、向管理要效率、向服務要未來，用空間適配度、長期穩定性、生態協同力的多維乘積重新定義土地價值。

從為美萊雅渴求的一紙“確定性”租約卸下焦慮，到助力鑫華鋒算清“效率賬”破解成本死結，再到為遠東卓越筑牢“定制基石”承載智造雄心，寶安的實踐不僅為深圳破解“土地約束下的產業升級”提供了樣本，更以“為奮斗者筑巢，為創新者鋪路”的實干，為奔跑的企業找到夢想拔節生長的土壤，播下名為“信心”的種子。而這，既是“深圳奇跡”在制造業領域最值得續寫的新篇章，也是新時代“安得廣廈千萬間”最鮮活的詮釋。

采寫：南都N視頻記者 潘瑩瑜

攝影：南都N視頻記者 劉有志