北京房產律師：夫妻共同房產含遺產份額，擅自贈與 合同部分無效！

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一、案情介紹

（一）親屬關系事實

張建國（2023 年 4 月 3 日去世）與劉芳（2011 年 7 月 8 日去世）系夫妻關系，二人育有二子一女，分別是長子張偉（被告）、次子張磊（2023 年 3 月 4 日去世）、女兒張莉（第三人，無民事行為能力人）。

宋霞（原告）與張磊于 2007 年 7 月 17 日在北京市豐臺區民政局登記結婚，婚后育有一子一女，分別是女兒張敏（原告）、兒子張陽（原告）。

劉芳、張磊、張建國先后去世，三人去世時均未留下遺囑。

（二）房屋基本情況

位于北京市豐臺區的一號房屋：

1993 年，張建國作為購房人與售房單位簽訂《公有住房買賣合同》，購買該房屋；

1994 年 12 月 19 日，北京市房地產管理局核發房產所有證，登記所有權人為張建國；

原告宋霞、張敏、張陽主張該房屋是張建國與劉芳的夫妻共同財產；被告張偉辯稱房屋是 “央產房”，僅具有居住權、無所有權，與劉芳無關。

（三）贈與合同相關事實

2023 年 3 月 2 日，張建國（贈與人，甲方）與張偉（受贈人，乙方）簽訂《不動產贈與合同》，約定：“甲方擁有一號房屋 100% 份額，自愿全部贈與乙方，乙方自愿接受”。

同日，一號房屋所有權變更登記至張偉名下，登記原因是 “房屋贈與”，共有情況為 “單獨所有”。

2023 年 4 月 12 日，張偉將一號房屋抵押給銀行，辦理了最高額抵押權登記。

（四）爭議背景

原告主張：劉芳 2011 年去世后，一號房屋中屬于劉芳的 50% 份額已發生法定繼承，繼承人包括張建國、張磊、張偉、張莉；張磊 2023 年去世前留有遺囑，將其全部財產留給宋霞、張敏、張陽；張建國與張偉 2023 年 3 月簽訂贈與合同時，張磊已病危，二人惡意串通，擅自處分其他繼承人的份額，侵害原告權益。

被告張偉辯稱：贈與合同合法有效，理由是①民法典中 “無權處分” 不導致合同無效；②自己是 “善意取得” 房屋，且已過戶；③贈與是為了保障第三人張莉（殘疾人）的后期生活、醫療支出，張磊對贈與知情；④贈與前已約定由自己擔任張莉的監護人，并承諾照顧其一生。

第三人張莉答辯意見與張偉一致。

二、雙方訴求

（一）原告宋霞、張敏、張陽訴求

請求依法確認張建國與張偉于 2023 年 3 月 2 日簽訂的《不動產贈與合同》無效；

本案訴訟費由張偉負擔。

（二）被告張偉答辯意見

不同意原告全部訴求，主張《不動產贈與合同》合法有效；

一號房屋是張建國個人財產（非夫妻共同財產），且贈與是為了保障張莉的生活，無惡意串通；

自己已通過合法程序取得房屋所有權并過戶，屬于 “善意取得”，不應認定合同無效。

（三）第三人張莉答辯意見

同意被告張偉的全部答辯意見。

三、裁判結果

確認張建國與張偉于 2023 年 3 月 2 日簽訂的《不動產贈與合同》中，關于處分劉芳（張建國配偶）名下一號房屋財產份額的部分無效。

四、法院說理

（一）法律適用

本案適用《中華人民共和國民法典》關于物權登記、法定繼承、無權處分的相關規定，具體包括第二百零九條（不動產物權登記效力）、第一千一百二十四條（繼承表示規則）等。

（二）一號房屋權屬認定

根據《民法典》第二百零九條，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力”。本案中：

一號房屋于 1993 年由張建國在婚姻關系存續期間購買，1994 年取得登記在張建國名下的房產所有證；

無相反證據證明該房屋是張建國個人財產（被告主張 “央產房僅具有居住權”，但未提交證據支持），應認定為張建國與劉芳的夫妻共同財產，二人各享有 50% 份額。

（三）贈與合同效力分析

劉芳份額的繼承狀態：劉芳 2011 年去世后，未留遺囑，其名下一號房屋 50% 份額進入法定繼承，繼承人包括配偶張建國、子女張偉、張磊、張莉；截至 2023 年 3 月贈與合同簽訂時，無繼承人書面放棄繼承，應視為全體繼承人接受繼承，該 50% 份額由四人共同共有。

張建國的處分權限：張建國僅有權處分自己名下的 50% 份額，無權擅自處分屬于劉芳（已去世）且未分割的 50% 份額 —— 其與張偉簽訂合同 “贈與全部 100% 份額”，屬于對他人共有財產的無權處分。

合同效力判斷：無證據證明張建國的無權處分行為已得到其他繼承人（包括原告方，因張磊份額由原告繼承）的追認，也無證據證明張偉是 “善意取得”（張偉作為繼承人，明知房屋可能涉及其他份額，不符合 “善意” 要件）。因此，贈與合同中 “處分劉芳份額” 的部分無效，“處分張建國自身份額” 的部分有效。

（四）被告抗辯理由的回應

關于 “為保障張莉生活”：即使贈與目的是照顧張莉，也需經其他繼承人同意，不能以 “公益目的” 為由擅自處分他人財產，該理由不影響合同無效部分的認定；

關于 “張磊知情”：被告未提交證據證明張磊生前知曉并同意贈與，應承擔舉證不能的不利后果；

關于 “無權處分不導致合同無效”：民法典中 “無權處分不必然無效”，但本案中處分的是 “已進入繼承程序的共有財產”，侵害了其他繼承人的合法權益，對應部分仍需認定無效。

綜上，原告要求確認贈與合同無效的訴求部分成立，法院僅支持 “處分劉芳份額的部分無效”，其余部分效力不受影響。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）