30年鑄鐵管銹跡斑斑，雙槐里小區(qū)何時(shí)能舊改？丨有事兒@新京報(bào)

近日，居住在北京市西城區(qū)白紙坊街道雙槐里小區(qū)的安女士向有事兒@新京報(bào)（微信公眾號(hào)：知道News）反映，新裝修的房子，衛(wèi)生間天花板就開始漏水，即便維修，其實(shí)也“治標(biāo)不治本”，因?yàn)檎麄€(gè)小區(qū)都面臨著嚴(yán)峻的管道老化問題。

記者通過走訪雙槐里小區(qū)發(fā)現(xiàn)，安女士遇到的管道漏水問題確實(shí)絕非個(gè)例。小區(qū)的水電急修隊(duì)，每天接到多單維修任務(wù)，主要就是居民家主管道和下水管道漏水。有居民向記者反映，“30多年了，這小區(qū)自從建了就沒換過管道，有的管子銹到跟紙一樣薄，遇到管道漏水和堵塞問題的居民不在少數(shù)。”

雙槐里小區(qū)是一個(gè)投用了31年的老舊小區(qū)，其實(shí)不只是鐵管子老化問題，違建、停車難、沒電梯、物業(yè)管理缺失等老小區(qū)的問題，雙槐里小區(qū)都有。老住戶閻女士說，2019年就聽說要啟動(dòng)老舊小區(qū)改造計(jì)劃，但遲遲沒下文。看到周邊老舊小區(qū)都改造了，這個(gè)“高齡”小區(qū)的居民不禁心里著急，“啥時(shí)候輪到我們小區(qū)舊改？”

北京市老舊小區(qū)綜合整治提升已持續(xù)多年，今年又有500個(gè)小區(qū)陸續(xù)列入整治名單。究竟是什么原因，導(dǎo)致雙槐里小區(qū)在舊改中遲遲搭不上車？

雙槐里小區(qū)。新京報(bào)記者 耿子葉 攝

反映問題

兩年家里冒水三次，屋頂管道滋滋冒“黃湯”

雙槐里小區(qū)位于白紙坊街道東北部，距離陶然亭地鐵站不遠(yuǎn)，小區(qū)建成于1994年，是北京市第一個(gè)以住房合作社形式回遷的居民小區(qū)。小區(qū)內(nèi)房屋建筑部分為6層半，有半地下結(jié)構(gòu)，分為一居室、兩居室和三居室等戶型。

安女士是雙槐里的新居民，2024年在該小區(qū)買房并進(jìn)行裝修，近期正式入住。入住不久，安女士發(fā)現(xiàn)家里衛(wèi)生間天花板漏水，“只要樓上用水，家里就會(huì)漏水，就像關(guān)不嚴(yán)的水龍頭，一直嘀嗒。”安女士表示，“衛(wèi)生間新裝修的吊頂，因?yàn)槁┧霈F(xiàn)了生銹跡象。”記者在現(xiàn)場(chǎng)注意到，由于洗手間屋頂管道滴水，天花板處于打開狀態(tài)，可以看到下水管道銹跡斑斑，有銹片已經(jīng)起皮。

安女士家的衛(wèi)生間管道。受訪者供圖

回遷之前，雙槐里小區(qū)原來是一片平房。1993年，雙槐里小區(qū)正式拆遷，1994年下半年第一批居民回遷。作為小區(qū)“新人”，安女士碰到的其實(shí)是“老問題”。

記者探訪中，碰到了在雙槐里居住了30年的閻女士。她向記者介紹，過去要求7層及以上須設(shè)置電梯，雙槐里是6層半，沒有安裝電梯，管道問題也是小區(qū)的老毛病了。還有居民反映，有的管子銹到跟紙片一樣薄。

居住在雙槐里10號(hào)樓的翟女士，同樣被家中漏水困擾著，家里兩年冒水三次。兩次發(fā)生在衛(wèi)生間，一次在廚房。衛(wèi)生間屋頂管道冒水時(shí)，家里根本沒法上廁所，翟女士穿上雨衣打開天花板發(fā)現(xiàn)，下水管道正在滋滋往外冒“黃湯”，尤其漏水時(shí)趕上早高峰，樓上的居民都在用廁所，漏水根本止不住，衛(wèi)生間被搞得一塌糊涂。廚房漏水時(shí)，屋頂上的墻皮都掉了，櫥柜全部被水泡了發(fā)黑。

翟女士向記者出示家里衛(wèi)生間漏水的圖片。新京報(bào)記者 耿子葉 攝

翟女士手機(jī)里存有一張維修時(shí)切下的管道剖面圖，從照片里可以看到，管道內(nèi)壁上附著了厚厚的污物，原本如碗口大的管道，下水空間只剩下雞蛋大的一個(gè)孔，“有的鄰居家，管道堵了后，沒法在家里上廁所，尤其是大便根本沖不下去，只能去小區(qū)外邊的公廁。”

翟女士向記者出示圖片，管道內(nèi)壁附著了層層污物。新京報(bào)記者 耿子葉 攝

鐵管老化

水電急修隊(duì)，每天都接到管道維修任務(wù)

雙槐里小區(qū)設(shè)有水電急修隊(duì)，工作人員向記者介紹，維修隊(duì)24小時(shí)值班，每天都會(huì)接到不少維修任務(wù)，主要是居民家里主管道漏水、下水管道漏水等。

近期，居民趙先生每隔幾天就要打電話給維修隊(duì)，由于廚房的下水道頻繁堵塞，甚至往外冒水，只能一次次找維修隊(duì)來疏通。這讓趙先生和家人頭疼不已，他說，出問題的不僅僅是下水，他指著一個(gè)瓶口粗的管道告訴記者，說這是一根自來水管道，也出現(xiàn)了生銹的情況，平時(shí)幾乎不敢碰，已經(jīng)很脆弱了。

趙先生家廚房下水管頻繁出現(xiàn)堵塞和冒水問題。新京報(bào)記者 耿子葉 攝

趙先生從事裝修行業(yè)，他向記者介紹，那個(gè)年代建房管道用的是鑄鐵管，內(nèi)壁時(shí)間長(zhǎng)了就會(huì)生銹，污物也會(huì)附著在內(nèi)壁上，尤其是油污，很容易堵，現(xiàn)在建房子用的都是PVC管道，內(nèi)壁光滑，不容易掛東西。再加上鑄鐵管埋在地下時(shí)間長(zhǎng)了就容易生銹，生銹時(shí)間長(zhǎng)會(huì)漏甚至塌掉。

安女士遇到漏水問題后，由房屋代管單位的維修人員上門進(jìn)行了維修，對(duì)漏水管道進(jìn)行了切割更換。不過，讓安女士不放心的是，更換管道不能解決根本問題，另一側(cè)管道也在屋頂留下了水印。

“現(xiàn)在小區(qū)管道老化采取維修的方式，只能是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳。”翟女士說，問題根源遲遲得不到解決。

在雙槐里周邊從事10多年裝修工作的程先生，此前承包過雙槐里小區(qū)居民裝修項(xiàng)目。他向記者介紹，半地下的房屋管道很容易出問題，在維修下水堵塞時(shí)，看到挖開的地下鑄鐵管道銹蝕非常嚴(yán)重，管道也已經(jīng)到了使用年限。

居民困惑

周邊的小區(qū)都能舊改，唯獨(dú)漏了雙槐里

翟女士提到，2019年就聽說小區(qū)要改造，但是到現(xiàn)在也沒有啟動(dòng)，周邊的平原里等幾個(gè)小區(qū)建得更晚卻都改造完了，唯獨(dú)漏了雙槐里。

“這小區(qū)也沒有真正意義上的物業(yè)。”在采訪過程中，雙槐里小區(qū)居民也向記者反映，在小區(qū)水電急修隊(duì)辦公室邊上，有一間物業(yè)的辦公室，平時(shí)有人值班，但居民稱只管收費(fèi)。

對(duì)于小區(qū)里一直流傳要老舊小區(qū)改造的消息，趙先生的幾個(gè)鄰居紛紛推遲了裝修計(jì)劃，“他們也擔(dān)心剛裝修好的房子就要面臨改造，只能等小區(qū)改造實(shí)施后再說，但改造又遲遲等不到。”在采訪中，居民們還反映了諸如停車難、沒電梯、汛期積水、小區(qū)違建、消防設(shè)施不完善等問題，但上下水管老化是大家最頭疼、最著急解決的問題，“要是改造上下水管道，我們居民肯定都愿意。”

水電急修隊(duì)維修人員切割安女士家漏水的管道。新京報(bào)記者 耿子葉 攝

什么樣的小區(qū)，可以列入老舊小區(qū)改造范圍？北京市住建委公開信息有明確的劃分，2000年底前建成的老舊小區(qū)都可以列入北京市老舊小區(qū)綜合整治范圍。今年北京市又按計(jì)劃實(shí)施了500個(gè)老舊小區(qū)綜合整治行動(dòng)，項(xiàng)目施工基本涵蓋了樓本體節(jié)能改造、屋面平改坡、上下水系統(tǒng)更新、外門窗更換、小市政及園林綠化修繕等內(nèi)容，一批曾經(jīng)的“老破舊”變身成為宜居社區(qū)。

2015年，白紙坊街道為雙槐里小區(qū)2號(hào)樓至16號(hào)樓，申報(bào)并完成了節(jié)能改造，主要涉及外墻保溫、外墻粉刷等。記者撥打市民服務(wù)熱線了解到，依據(jù)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》，已進(jìn)行過節(jié)能改造的2-16號(hào)樓，完全可以繼續(xù)申請(qǐng)上下水管線單項(xiàng)改造或其他項(xiàng)目。

屬地回應(yīng)

“先治理、后改造”，滿足條件后申報(bào)

那雙槐里小區(qū)遲遲不能舊改，卡在了哪個(gè)環(huán)節(jié)？記者了解到，該小區(qū)房屋數(shù)量多，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，歷史遺留問題較多。

小區(qū)現(xiàn)有樓房21棟共1500戶，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)分為不同單位，其中雙槐里2-14號(hào)樓和16號(hào)樓，共1312戶，其中還有約300戶公房，這些住房的原產(chǎn)權(quán)單位為白紙坊住宅合作社，該單位主體已于2000年注銷，目前由北京宣房宣南房屋管理有限公司代管。此外，雙槐里15號(hào)樓，產(chǎn)權(quán)單位為西城區(qū)體育局，也就是原來的西城體委，目前這棟樓無物業(yè)，處于失管狀態(tài)。

記者致電北京宣房宣南房屋管理有限公司，工作人員表示，公司不是雙槐里小區(qū)的產(chǎn)權(quán)單位，是小區(qū)的代管單位，“改造是自下而上的，并非由我們主導(dǎo)申請(qǐng)，具體還需要和社區(qū)街道進(jìn)行咨詢。”

有小部分住戶可能率先迎來曙光。社區(qū)及白紙坊街道介紹，雙槐里小區(qū)的17號(hào)樓至22號(hào)樓，共有148戶，產(chǎn)權(quán)屬于中國網(wǎng)通集團(tuán)北京市通信公司，是央產(chǎn)小區(qū)，由北京天岳恒房屋經(jīng)營(yíng)管理有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，在2019年進(jìn)行過上下水改造。2024年，產(chǎn)權(quán)單位對(duì)17號(hào)樓至22號(hào)樓申報(bào)了老舊小區(qū)綜合整治，改造項(xiàng)目已批準(zhǔn)，目前處于等通知實(shí)施中。

但2號(hào)樓至16號(hào)樓申請(qǐng)老舊小區(qū)改造，面臨較大困難。白紙坊街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照市區(qū)相關(guān)政策要求，實(shí)施綜合改造的老舊小區(qū)須先建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制、整治違法建設(shè)等。目前，雙槐里小區(qū)為無物業(yè)管理小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境秩序薄弱，存在一定數(shù)量的歷史遺留違法建設(shè)，暫不具備老舊小區(qū)綜合改造的申報(bào)條件，且改造后可能出現(xiàn)失管風(fēng)險(xiǎn)。

按照“先治理、后改造”的思路，白紙坊街道正在謀劃引進(jìn)專業(yè)物業(yè)、研究開展違建治理工作。在物業(yè)方面，目前，街道社區(qū)對(duì)接多家物業(yè)企業(yè)，邀請(qǐng)赴小區(qū)實(shí)地踏勘，并尋求“質(zhì)價(jià)相符”的合理報(bào)價(jià)。至于違建問題，街道梳理臺(tái)賬，對(duì)于新生違建確保動(dòng)態(tài)清零，對(duì)于歷史遺留違建，街道將依法依規(guī)、穩(wěn)妥有序地持續(xù)推進(jìn)拆除工作。待滿足政策條件后，街道將結(jié)合市區(qū)工作安排申報(bào)改造，實(shí)現(xiàn)該小區(qū)“改造+長(zhǎng)效管理”雙提升。

記者隨后聯(lián)系西城區(qū)住建委，工作人員介紹，老舊小區(qū)改造確實(shí)要遵循“先治理、后改造”的原則，如果小區(qū)存在違建，需先治理違建，再申請(qǐng)老舊小區(qū)改造，改造申請(qǐng)可以是單項(xiàng)改造，也可以是一攬子綜合治理。記者從北京市住建委相關(guān)工作人員處獲悉，如果存在違建，有可能影響老舊小區(qū)改造的申請(qǐng)，但不一定完全影響，具體要根據(jù)實(shí)際情況和申請(qǐng)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估。北京市老舊小區(qū)改造基本的大框架是，2000年底前建成的大產(chǎn)權(quán)小區(qū)，上下水改造、節(jié)能改造、抗震加固、環(huán)境整治等項(xiàng)目都可以申請(qǐng)。

產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、物業(yè)失管、管線老化，從來是老舊小區(qū)綜合整治的“硬骨頭”問題。但新京報(bào)記者查詢北京近年來的舊改進(jìn)程，包括西城在內(nèi)的各區(qū)都涌現(xiàn)了很多生動(dòng)案例，通過重大項(xiàng)目協(xié)調(diào)服務(wù)中心、“黨建+項(xiàng)目”模式、共治議事平臺(tái)等各種創(chuàng)新工作，通過綜合整治使老舊小區(qū)漏雨、下水道堵塞等問題得以解決。雙槐里小區(qū)難點(diǎn)問題解決起來需要時(shí)間，可水管老化已成為居民“急難愁盼”，后續(xù)工作會(huì)如何推進(jìn)，有事兒@新京報(bào)會(huì)持續(xù)關(guān)注。

記者/ 耿子葉

編輯/張樹婧

校對(duì)/劉軍

運(yùn)營(yíng)編輯/樊一婧