42萬(wàn)逆勢(shì)漲幅背后的真相：成都老破小為何打破樓市定律？

全城降價(jià)它獨(dú)漲！青羊?qū)W區(qū)房用實(shí)力詮釋“稀缺永不貶值”

實(shí)小學(xué)區(qū)房單價(jià)沖上4.4萬(wàn)：成都家長(zhǎng)用腳投票的殘酷現(xiàn)實(shí)

教育公平化下，學(xué)區(qū)房的含金量反而更穩(wěn)了？

當(dāng)前樓市整體進(jìn)入調(diào)整期，成都二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)多月呈現(xiàn)小幅下行趨勢(shì)。然而市場(chǎng)分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯，部分特定類(lèi)型的房產(chǎn)展現(xiàn)出驚人的抗跌能力。貝殼找房平臺(tái)近期數(shù)據(jù)顯示，青羊二區(qū)一些房齡超過(guò)20年的住宅小區(qū)，成交單價(jià)穩(wěn)定在4.4萬(wàn)元/㎡左右，個(gè)別房源甚至出現(xiàn)同比上漲的情況。

以人民中路某小區(qū)為例，一套96平方米的住宅在2025年9月以390萬(wàn)元總價(jià)成交，相比2023年同期相同戶(hù)型的交易記錄，價(jià)格上漲了42萬(wàn)元。這種逆勢(shì)上漲的現(xiàn)象與當(dāng)前市場(chǎng)整體氛圍形成鮮明對(duì)比。

教育資源的稀缺性成為核心支撐因素。青羊二區(qū)聚集了成都市多所知名中小學(xué)，包括實(shí)驗(yàn)小學(xué)、泡桐樹(shù)小學(xué)等傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)校。盡管近年來(lái)教育部門(mén)通過(guò)集團(tuán)化辦學(xué)、教師輪崗等政策促進(jìn)資源均衡，但本部學(xué)校的師資積淀和教學(xué)傳統(tǒng)仍然具有獨(dú)特吸引力。一位長(zhǎng)期觀察教育政策的業(yè)內(nèi)人士透露：“家長(zhǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的追求從未停止，這種需求在學(xué)區(qū)房市場(chǎng)上體現(xiàn)得尤為直接。”

這些逆勢(shì)上漲的房源普遍具備三個(gè)共性特征：一是位于城市核心區(qū)域，生活配套成熟完善。步行500米范圍內(nèi)通常覆蓋地鐵站、醫(yī)院、公園等基礎(chǔ)設(shè)施，這是許多新興板塊難以比擬的優(yōu)勢(shì)。二是建筑年代雖早，但多數(shù)經(jīng)歷過(guò)維護(hù)改造，居住功能保持完好。三是所屬學(xué)區(qū)劃片清晰，就讀優(yōu)質(zhì)學(xué)校的確定性較高。

房地產(chǎn)分析師王志強(qiáng)認(rèn)為：“這類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)值重構(gòu)與城市發(fā)展進(jìn)程密切相關(guān)。隨著主城區(qū)新增住宅用地減少，存量房?jī)r(jià)值凸顯，而擁有稀缺資源的老房子更是成為市場(chǎng)中的硬通貨。”他同時(shí)補(bǔ)充道，成都近期推出的城市更新政策也為老舊小區(qū)改造提供了支持，間接提升了房屋的市場(chǎng)預(yù)期。

從供需關(guān)系角度看，青羊二區(qū)學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)表現(xiàn)有其內(nèi)在邏輯。統(tǒng)計(jì)顯示，該區(qū)域二手房源掛牌量長(zhǎng)期保持在較低水平，而每年入學(xué)季前都會(huì)出現(xiàn)需求小高峰。這種結(jié)構(gòu)性供需失衡使得優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格具有較強(qiáng)的支撐力。

值得關(guān)注的是，教育政策的變化始終影響著學(xué)區(qū)房市場(chǎng)。2025年成都進(jìn)一步明確義務(wù)教育入學(xué)規(guī)則，強(qiáng)調(diào)戶(hù)籍與實(shí)際居住地的一致性。這種政策導(dǎo)向使得部分家長(zhǎng)更早啟動(dòng)購(gòu)房計(jì)劃，以期獲得入學(xué)資格。與此同時(shí)，多校劃片政策在部分區(qū)域的推廣，也讓一些家長(zhǎng)傾向于選擇教育資源相對(duì)集中的傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。

不過(guò)市場(chǎng)人士也指出，并非所有老舊小區(qū)都具備抗跌能力。那些僅靠單一概念支撐、缺乏實(shí)際居住價(jià)值的房源，同樣面臨價(jià)格調(diào)整壓力。例如某些距離學(xué)校較遠(yuǎn)、配套不足的老舊小區(qū)，即便打著學(xué)區(qū)房旗號(hào)，也難以獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

對(duì)于購(gòu)房者而言，理性看待學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值顯得尤為重要。教育專(zhuān)家李芳建議：“選擇學(xué)區(qū)房應(yīng)該綜合考慮家庭實(shí)際需求，既要關(guān)注教育資源質(zhì)量，也要考慮居住舒適度。同時(shí)需要了解清楚最新的入學(xué)政策，避免盲目跟風(fēng)。”

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，教育資源均衡化是大勢(shì)所趨。成都近年來(lái)通過(guò)名校集團(tuán)化辦學(xué)、新建學(xué)校高標(biāo)準(zhǔn)配置等方式，不斷縮小區(qū)域間教育差距。隨著優(yōu)質(zhì)教育資源供給增加，學(xué)區(qū)房概念可能會(huì)逐漸淡化。但在過(guò)渡期內(nèi)，傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)因其歷史積淀和品牌效應(yīng)，仍將保持一定吸引力。

二手房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)是觀察城市發(fā)展的重要窗口。這些逆勢(shì)上漲的案例反映出城市核心資源的價(jià)值重估過(guò)程。隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入新階段，房產(chǎn)價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)正在從單純追求面積和新區(qū)配套，轉(zhuǎn)向?qū)Τ鞘泻诵馁Y源的綜合評(píng)估。

未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)可能更加明顯。擁有稀缺教育、醫(yī)療、交通資源的房產(chǎn)，將與普通住宅拉開(kāi)更大價(jià)值差距。這種分化既考驗(yàn)著購(gòu)房者的判斷力，也對(duì)城市資源配置提出了更高要求。

（完）