買房成本大降！投資買房不賺錢，只剩剛需撐市場，你的房會貶值嗎

社交平臺上，關于房價的疑問始終高頻出現，核心聚焦于購房時機與穩定房價的空間，從剛需群體的決策焦慮，到投資群體的市場觀望，房價已成為大眾普遍關注的經濟議題。

市場對房價回歸理性存在普遍期待，但多輪調整后，市場反饋未達預期，究竟是力度不足還是房價背后存在更核心的邏輯被忽視？

討論穩定房價，兩個根本問題無法回避：購房群體是誰，房屋最終由誰居住，這兩個問題直指房地產市場的核心——供求關系。

城市中存在明顯住房需求分化：部分新樓盤開盤階段交易活躍，后續入住率卻低，夜間亮燈率不足三成，而臨近教育資源、交通樞紐的老舊小區，即便房齡較長，仍保持較高市場熱度。

這種分化本質是購房群體與居住需求的錯配，過去十余年房地產市場繁榮期，大量購房行為以資產增值為目的，房屋空置周期較長，轉手交易即可獲得可觀收益。

如今，此類投資性購房模式已難以為繼，投資群體逐步退出市場，房地產市場正回歸居住屬性，剛需群體的居住需求仍客觀存在，支撐房地產市場基本盤。

數據顯示，年度新房銷售面積保持在七八億平方米規模，部分年份甚至有望接近九億至十億平方米，從市場容量來看，這一銷售規模可滿足數十個百萬人口城市的年度新增住房需求，具備一定市場支撐力。

但對比市場高峰時期，例如2016至2018年部分年份超17億平方米的新房銷售面積，當前市場規模已出現顯著下降，市場規模變化的核心原因，在于購房目的的轉變。

過去投資群體占比高，市場呈現擊鼓傳花式交易特征，只要存在接盤方，房價即可維持上漲趨勢，如今投資需求大幅萎縮，甚至基本消失，購房決策更注重實用性，缺乏真實居住需求支撐的購房行為占比持續下降。

這也解釋了當前房價為何脫離此前快速上漲軌道，逐步趨于平穩——失去投資需求的推動，市場節奏更多由剛需群體的實際需求決定。

面對剛需群體的居住需求，市場可能產生疑問：為何不繼續推出方案刺激購房，事實上，當前可用于穩定房價的政策已基本落地，政策空間逐步收窄。

金融層面的調整是影響購房成本的關鍵手段，相關政策已多次優化，房貸利率持續下調，多數城市首套房貸利率降至4%以下，部分三四線城市甚至低至3.8%左右。

首付比例同步下調，剛需首套房首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%左右，對比十年前市場，當時首套房首付比例普遍高于30%，房貸利率常處于6%至7%區間，當前購房成本已降至近十年低位。

調控政策層面，過去為抑制房價過快上漲，多地出臺限貸、限購、限價等限制性措施，例如非本地戶籍需滿足一定社保繳納年限方可購房，商品房銷售價格不得超出備案價特定比例。

如今，此類限制性措施已基本取消，部分城市還推出買房入戶等激勵政策，購房群體可通過購房獲得當地戶籍，享受教育、醫療等公共服務資源。

部分城市進一步疊加購房補貼政策，包括按新房總房款一定比例（1%至3%）發放補貼，或直接發放購房消費券，降低購房成本。

從政策效果來看，部分城市取消限購后，短期內確實出現剛需群體集中入市的情況，成交量階段性上漲，但半年左右市場便回歸平淡，這一現象反映出當前政策現狀：具備可行性與落地條件的政策已基本實施，短期內難以推出新的突破性政策。

市場或存在對激進政策的期待，例如直接向購房者發放資金補貼，或強制要求開發商下調房價，但此類政策存在明顯局限：直接資金補貼面臨較高財政成本，難以大規模推廣。

強制降價可能導致開發商資金鏈斷裂，引發爛尾樓等風險，破壞市場正常運行秩序，因此，當前政策體系已實現平衡后的最優解，依靠政策大幅拉動房價的可能性較低。

曾有觀點提出，通過政府行政命令設定房價下限，禁止低于特定價格銷售房屋，以此實現穩定房價的目標，這一思路看似直接有效，實則忽視了市場運行的基本規律。

歷史上存在多個價格管制案例，最終效果多未達預期，例如上世紀70年代的美國，為抑制通貨膨脹，政府對房租實施管制，限制房東上調房租。

短期內房租確實保持穩定，但長期來看，房東因收益不足減少房屋維護投入，導致大量住房老化，同時，開發商投資建房意愿下降，住房供應量持續減少，最終出現一房難求的局面，低收入群體住房需求更難得到滿足。

若將此類管制措施應用于房地產市場，可能引發兩大問題：一是開發商為達到房價下限要求，可能通過捆綁銷售、提高裝修費用等方式變相提升購房成本，購房者實際支出并未減少。

二是市場行情低迷時，開發商可能選擇空置房屋，而非低價銷售，導致新房供應量下降，剛需群體購房難度增加，這種表面穩房價、實則扭曲市場的做法，已被歷史證明不可行。

從本質來看，其核心作用是調節而非改變市場規律，經濟學理論中，供求關系是主導市場運行的看不見的手，我們僅能在短期內緩解市場矛盾，無法從根本上扭轉供求失衡格局。

若宏觀經濟可隨意改變供求關系，歷史上便不會出現金融危機與經濟下行周期，但現實中1929年大蕭條、2008年次貸危機等事件，本質均是供求關系失衡引發的經濟波動。

房地產市場同樣遵循這一規律，過去房價上漲，核心原因在于需求大于供應，疊加投資需求推動，當前房價趨于平穩，是由于供應逐漸過剩，投資需求退出，市場轉向剛需主導。

關于穩定房價的討論，市場可能存在消極預期，但更理性的態度是接受房價新常態，不再追求只漲不跌的單邊行情，而是以平穩健康為市場目標。

對于剛需群體而言，當前市場處于相對理性階段，房價脫離此前短期大幅波動模式，購房群體有更充足時間篩選房源、對比性價比。

同時，低利率、低首付政策降低了購房門檻，具備穩定收入與購房資格的群體，可依據自身需求選擇合適住房，無需受市場情緒影響盲目決策，保持理性節奏即可。

從市場整體發展來看，去投資化對房地產行業長期健康有益，當房地產市場回歸居住屬性，其核心功能將聚焦于滿足民生住房需求，而非成為少數群體的投機工具。

未來，隨著人口結構變化與城市規劃優化，房價可能呈現分化趨勢：核心城市、核心區域因需求旺盛，房價有望保持平穩，人口流出、產業基礎薄弱的城市，房價可能逐步下行，這種分化并非市場衰退信號，而是市場回歸理性的正常表現。

回歸房價問題的核心——誰買房，誰來住，，答案已逐漸清晰：購房群體以具備真實居住需求的群體為主，房屋最終用于滿足居住需求。

當市場圍繞這一核心運行時，房價自然會逐步趨于穩定，當前政策已充分發揮調節作用，后續市場將逐步實現自我平衡，相較于糾結房價能否穩定，更務實的做法是認清市場現實，依據自身情況做出合理決策，這才是應對房價問題的理性態度。