拆一補一！商品房可作安置，佛山城中村改造補償有變

就在剛剛（10月22日），佛山市人民政府發布《佛山市城中村改造項目土地及地上房屋征收與補償辦法的通知》，自2025年12月1日起施行。

| 來源：佛山市人民政府

其中擬定了征收集體土地及地上房屋的征收補償安置標準，物業類安置可按照建筑面積“拆一補一”的原則實施產權置換。

或以經認定的集體建設用地面積為基礎，按照不超認定建設用地面積的0.8倍計算建筑面積，實施產權置換，支持采用支持采用購買存量商品住房的方式進行安置；或實行直接貨幣補償。

具體分為權益內補償、權益外補償、其他補償三部分。

原文如下：

佛山市人民政府辦公室關于印發佛山市城中村改造項目土地及地上房屋征收與補償辦法的通知

佛府辦〔2025〕13號

各區人民政府，市政府各部門、直屬各機構：

《佛山市城中村改造項目土地及地上房屋征收與補償辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到問題，請徑向市自然資源局反映。

佛山市人民政府辦公室

2025年10月16日

佛山市城中村改造項目土地及地上房屋征收與補償辦法

第一章 總 則

第一條為了規范本市城中村改造項目土地及地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《廣東省土地管理條例》等相關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市行政區域內，納入本市城中村改造計劃且由政府組織實施，依法征收農民集體所有土地及地上房屋（以下簡稱集體土地及地上房屋），對被征收人給予補償的，適用本辦法。

因城中村改造需要征收國有土地上房屋的，按照相關法律法規和本市有關政策執行。

第三條城中村改造項目土地及地上房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第四條市人民政府負責本市的土地及地上房屋征收與補償統籌工作，各區人民政府負責本行政區域內的土地及地上房屋征收與補償工作。

市自然資源局負責指導、監督本市征收集體土地及地上房屋具體管理工作，市住房城鄉建設局負責指導、監督本市國有土地上房屋征收與補償工作。各區承擔集體土地及地上房屋征收和國有土地上房屋征收工作的部門由各區人民政府確定，具體負責實施土地及地上房屋的征收補償安置工作。

各級發展改革、教育、公安、財政、自然資源、住房城鄉建設、農業農村、文廣旅體、生態環境、市場監管、社會工作等有關部門，鎮人民政府（街道辦事處）應當按照各自職責分工，協同實施本辦法。

第二章 征收程序

第五條集體土地及地上房屋征收應當按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《廣東省土地管理條例》等有關法律法規要求，完成征收土地預公告、土地現狀調查及結果確認、社會穩定風險評估、征地補償安置公告、征地補償登記、征地補償安置協議簽訂等前期工作后，由各區人民政府提出征收土地申請，經有權機關依法批準后，各區人民政府在擬征收土地所在的鎮（街道）和村、村民小組范圍內發布征收土地公告并組織實施，落實補償安置具體工作。

區人民政府在組織實施征收過程中，應當保障村民合法權益，按規定聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。征地補償安置公告期滿，過半數被征地的農村集體經濟組織成員對征地補償安置方案有異議或者區級以上人民政府認為確有必要的，應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。

第六條對個別未達成征地補償安置協議的，以及被征收土地的所有權人、使用權人未按照征地補償安置協議交出土地，經催告后仍不履行或者在征地補償安置決定規定的期限內不交出土地的，按照《廣東省土地管理條例》第三十五條規定執行。

第三章 征收補償

第七條征收土地補償費用包括土地補償費、安置補助費、農村村民住宅、青苗和其他地上附著物等補償費用。社會保障費、留用地等的補償按照相關政策執行。

第八條征收土地的土地補償費和安置補助費按照相關規定進行分配。土地權屬有爭議的，由所有權糾紛各方協商確定，協商不成的，可以依法申請調解、仲裁或者提起訴訟，區人民政府可對補償款進行提存或者預留，待各方協商一致后再給予補償。

農村村民住宅、青苗和其他地上附著物的補償對象為其所有權人。所有權人存在爭議的，按照相關權利人簽訂的合法協議確定，協議未約定或者協議約定存在爭議的，由所有權糾紛各方協商確定，協商不成的，可以依法申請調解、仲裁或者提起訴訟。區人民政府可依法對被征收的房屋作出征收補償決定，并對補償款進行提存或者預留，待所有權人確定后再給予補償。

第九條征收農民集體所有土地的土地補償費、安置補助費標準按照經依法批準公布的征收農用地區片綜合地價執行。

第十條征收土地涉及農村村民住宅的，地上房屋的補償安置分為權益內補償、權益外補償及其他補償三部分：

（一）權益內補償。依據證載情況，同時結合現狀測繪、歷史用地與建設情況以及宅基地建房管理規定等，開展農村村民住宅的用地面積認定和房屋建筑面積認定工作，經各區認定的用地面積和建筑面積作為權益內補償的依據。根據認定用地面積的一定倍數或者認定建筑面積的一定比例確定權益內補償面積，可采用產權置換安置、直接貨幣補償或者兩者相結合等方式對被征收人進行補償。

1.產權置換安置方式。按照權益內補償面積置換等面積的國有劃撥性質住房，現狀建筑面積小于權益內補償面積的，原則上應當補繳差額面積的房屋建安成本，經區人民政府同意予以減免的除外。被征收人對國有劃撥性質安置房申請劃撥補辦出讓的，地價款補繳及相關費用應當由其自行承擔。支持采用購買存量商品住房的方式進行安置。采用該方式安置的，可考慮商品住房與國有劃撥性質住房的價值差異，以及商品住房與項目現址的區位差異，合理設定換算系數，具體由各區人民政府決定。

2.直接貨幣補償方式。結合房屋現狀，原則上按權益內補償面積的評估價值確定直接貨幣補償金額。經區人民政府同意，也可根據對應權益內補償面積的國有劃撥性質住房的評估價值（由國有劃撥住宅用地樓面評估價和建安成本價構成）確定直接貨幣補償金額。

（二）權益外補償。現狀建筑面積超出權益內補償的部分，且不屬于區人民政府依法認定為不予補償的情形的，原則上按照不超過建筑建安成本實施補償。

（三）其他補償包括：

1.因征收產生的搬遷費、臨時安置費的補償（包括搬遷補償費、臨時安置費、遷移費等）;

2.按時簽約、按時搬遷等獎勵費用;

3.其他經區人民政府明確的補償項目。

具體補償由各區人民政府按照經依法批準公布的標準執行。

第十一條征收土地涉及農村集體物業的，如村集體辦公場所、祠堂、圩集、廠房等公共建筑物和公共設施以及其他有合法產權的物業，在經認定后，可以按照建筑面積“拆一補一”的原則實施產權置換；或以經認定的集體建設用地面積為基礎，按照不超認定建設用地面積的0.8倍計算建筑面積，實施產權置換；或實行直接貨幣補償。具體分為權益內補償、權益外補償、其他補償三部分：

（一）權益內補償。權益內補償按不超過認定建設用地面積的0.8倍或認定建筑面積1:1確定權益內補償面積。

1.產權置換方式。按照權益內補償面積置換等面積的國有劃撥性質物業（或者集體建設用地性質物業）。置換為國有出讓性質物業的，應當以等價值置換為原則，根據國有劃撥性質物業與國有出讓性質物業的價值差異進行換算。置換物業不得為商品住宅。被征收人對國有劃撥性質置換物業申請劃撥補辦出讓的，地價款補繳及相關費用應當由其自行承擔。在物業交付后，政府原則上不得對置換物業實施托租，或承諾保底收益。

2.直接貨幣補償方式。選擇直接貨幣補償的，可根據對應權益內補償面積的國有劃撥性質物業的評估價值（由國有劃撥物業用地樓面評估價和建安成本價構成）獲得貨幣補償。

（二）權益外補償。現狀建筑面積超出權益內補償的部分，且不屬于區人民政府依法認定為不予補償的情形的，原則上按照不超過建筑建安成本實施補償。

（三）其他補償包括：

1.由因征收產生的搬遷費、臨時安置費的補償（包括搬遷補償費、臨時安置費、遷移費等）;

2.因征收造成的停產停業損失的補償;

3.按時簽約、按時搬遷等獎勵費用;

4.其他經區人民政府明確的補償項目。

具體補償由各區人民政府按照經依法批準公布的標準執行。

第十二條征收土地涉及農村集體物業的，除可按本辦法第九條、第十一條執行補償外，經區人民政府同意，也可采用集體土地所有權、建設用地使用權和地上物業房屋所有權合并補償方式實施補償，具體補償標準由各區人民政府按照經依法批準公布的標準執行，但采用該方式實施的補償原則上不高于按本辦法第九條和第十一條計算的補償之和。

第十三條征收土地涉及除房屋外的其他地上附著物及青苗補償費原則上采用貨幣補償方式實施補償，具體補償由各區人民政府按照經依法批準公布的標準執行。

第四章 附 則

第十四條本辦法下列用語的含義：

（一）城中村，是指位于城鎮開發邊界范圍內失去或基本失去耕地，實行村民自治和農村集體所有制的建成區域（現狀建設用地），包括集體土地已轉為國有或已完成“村改居”，但原農村集體經濟組織繼受單位及原村民保留使用的非農建設用地范圍內的建成區域。

（二）城中村改造計劃，是指地方政府因發展需要，根據國家、省關于城中村改造有關工作要求制定，用于指導本市城中村改造工作實施的計劃。

（三）現狀建筑面積，是指征收土地預公告發布前的現狀房屋建筑面積。

（四）集體建設用地面積，是指具有合法用地手續或可依據低效用地再開發、“三舊”改造有關政策完善歷史用地手續的土地面積。

（五）建安成本，是指房屋建筑工程和安裝工程的成本，取值原則上應當根據市、區有關機構公布的房屋建筑工程造價指標確定。

（六）權益內補償，是指對有合法手續的建筑物或經各區結合宅基地建房管理規定等認定可給予權益保障范疇的補償。

（七）權益外補償，是指對沒有合法手續部分建筑物且不屬于各區認定的符合權益內保障范疇的補償。

第十五條本辦法未盡事項，由各區人民政府結合本區實際制定實施細則。

第十六條本辦法由市自然資源局負責解釋。

第十七條本辦法自2025年12月1日起施行，有效期5年。本辦法施行前已發布征地補償安置公告或補償方案已經農村集體經濟組織表決通過的項目，按照原補償方案執行。