“鬼城”海景房5萬一套，200戶僅有20戶入住，老人賣煎餅果子維生

這幾天，山東人苦不堪言。

連日的陰雨，讓山東變廣東，濟南變江南。

不過，廣東人的苦，山東人只吃到了一丟丟。

前幾天的臺風，可是把廣東住“海景房”的那批人，霍霍得不輕。

臺風“樺加沙”的痕跡尚未完全抹去，“麥德姆”又至。

而每一次臺風登陸，都會造成巨大的損失，海水倒灌，車庫淹沒，住在家里，就像處在地震中心，陽臺窗戶都能被刮飛了。

臺風一次次掠過海岸，留下的不僅是狼藉的街道，更是無數海景房投資者破碎的黃金夢。

一場天災，便撕碎了房產狂熱時編織的童話。這些被過度包裝的資產，其脆弱本質暴露無遺。

比臺風更持久的，是一場早已開始的價值風暴，這一切，始于一場精心編織的‘圍城’之夢。

海景房概念，起初也是受到北戴河療養院的價值定位所影響——養老與度假功能相結合。這也為后來的商業開發提供了樣本。

90年代初，海南房地產開發熱首次將“海景”與“商品房產”結合。隨后，從河北秦皇島到廣西北海，凡有海岸線之處，皆涌入了這股開發潮。

在城市霧霾頻發的年代，以空氣清新聞名的山東沿海城市，如日照、青島、威海，其海景房迅速吸引了全國消費者的目光。

真正讓海景房走入全國中產視野的，則是一系列精心策劃的營銷。

山東日照的“教授花園”項目進駐北京大學售樓，成功吸引了數百位高級知識分子購房，為海景房貼上了“高知選擇”的金色標簽。

經濟學家雎國余在1999年購入一套，退休教授趙德明則在2006年買了兩套。

作為度假、投資與養老目的的第二居所，它們滿足了人們對高品質生活的想象與期待。

此后，海景房迎來了它的最輝煌的十年。

2005年到2010年的北京街頭，威海海景房廣告，滿大街到處都是。

手機短信，街頭傳單。數百家中介在此撒網，一招“免費旅游看房團”，瞬間引爆了內陸居民的購房熱情。

一天500套——這是乳山銀灘熱潮的巔峰。市場上，“威海海景房，大部分都是北京人買的”的說法，廣為流傳。

這股熱潮迅速南下，點燃了華南市場。

大灣區光環，引爆投機熱情。

2016—2017年，惠州海景房沖上高點：1.2萬元/㎡。而這還不是終點。深圳“天麓”，13萬/㎡，一舉封神。

廣西北海則憑借低廉的價格成為“洼地”，2018年外地購房者攜資涌入，占比超80%，硬生生將均價推向了2019年的7368元/㎡峰值。

至此，海景房已從一種居住選擇，異化為一場席卷全國的財富投機。

這場全民購房熱潮的背后，是一套精準捕捉國人心理的營銷組合拳。

走上觀景臺，眼前是一片無邊無際的海天美景；端起咖啡，讓海風吹拂臉龐，享受片刻寧靜。

漫步海岸，是隨手可拍的美照。騎單車、散步、約會、談心……每個人都能在此找到屬于自己的悠閑。

海景房販賣的，從來不是鋼筋水泥，而是一整套關于理想生活的想象。

開發商針對不同客群的話術則精準得可怕。

對向往健康的中老年人，他們強調“海邊負氧離子濃度是北京的50倍”；

對尋求資產保值的中產，則拋出“中國人均海岸線不足3厘米”的理論制造稀缺焦慮。

并且組織“免費旅游看房團”活動，‘上午看海、下午看房、晚上簽約’的流程。

看房途中，銷售人員會刻意用當地方言與司機、店員交談，營造‘房源緊俏、本地人也在搶’的假象，利用疲勞戰術與從眾心理促單。

在海景房購買者中，外地人和炒房客占比極高。

一位在惠州買了海景房的業主回憶道：“銷售說，‘深圳的今天就是惠州的明天’。大家都想著半年后轉手就能賺一筆，交完款那一刻，感覺像撿到了錢。”

價格上漲主要依賴投資預期而非實際居住需求。像北海2017年外地人購房占比達80%以上，投機屬性顯著。

并且開發商承諾“售后包租”“年返租金8%”，制造“穩賺不賠”的假象。

市場風光時，房企盲目大規模布局海濱地產，通過各種營銷手段制造稀缺感，進一步推高價格，形成市場泡沫。

營銷編織的美夢，終被現實戳穿。話術再巧，難抵生活的骨感。

臺風“麥德姆”撕開了海景房的浪漫面紗，昔日的美好幻象在風暴中消散，留下的只有不堪一擊的殘酷真相。

與此同時，一場市場的風暴也在席卷，海景房的投資價值正加速崩塌。

當自然的狂風巨浪，遇上資產貶值的寒潮，曾經閃耀的“海景資產”紛紛褪色。財富夢想，在現實的沖刷下逐漸斑駁。

1元起拍！2025年，乳山216套海景房現身法拍市場。

這些房源并非司法或破產處置，而是二手房東在交易僵局下的“另類自救”，成為當前海景房流動性枯竭的縮影。

一套42平米的房子總價跌破7萬，算下來每平方米才2000元，這個價格，還不及當年新房峰值的兩成。

惠州一套154.11平方米的二手房，總價僅25萬元便告成交。折算下來，單價令人咋舌，約1623元每平方米。

雖然后來被證實是“雙拼房”，實際成交單價折合約4200元/平方米，但仍較原價大幅下跌。

在深圳灣片區，一線海景豪宅翡翠海岸約89㎡的房源，從2021年高峰時的近29萬/㎡，跌至2025年的不足16萬/㎡，跌幅約44%。

據報道，為了迎戰“麥德姆”，海口71家應急酒店，提供比較優惠的房源，承諾堅決不漲價。

主要還是許多海景房位于相對偏遠的海濱地區，周邊生活配套設施往往不夠完善。缺乏好的學校、醫院、商場等，交通也不夠便利。

這些暖心的應急措施，如同一面鏡子，映照出海景房作為固定資產的無奈——它只能原地承受一切。

比天災更致命的，是日常生活的缺失。

一位業內人士坦言：“海景房風景雖好，但鑒于其大部分遠離市區，周邊基礎設施都不會很到位。

這導致購房者多將其作為“第二居所”，年居住時間不足兩周，社區入住率慘淡。

像北海、乳山部分小區夜間亮燈率不足10%。同時，缺乏產業與人口支撐，租賃市場需求萎靡，惠州有業主以月租270元“賤價放租”仍無人問津。

一位業主坦言：“一年最多來住一兩周，其他時間既租不出去，還要支付高昂的物業和維護費用。”

“最令人心痛的并非房價下跌，而是每年歸來，看見屋內因潮濕滋生的霉斑，仿佛自己的投資與夢想正一同腐朽。”

與此同時，與海景房形成鮮明對比的是，今年國慶節期間，短期民宿火熱，暑期“日照海景民宿”搜索量同比上漲超200%。

市場正經歷結構性分化：短期住宿體驗加速取代所有權購買，而如“青島保利青鐵丨天珺?瑞海地”等項目仍受高凈值客群青睞。

這一趨勢清晰表明，位于稀缺地段的優質房產仍是市場下行周期中的“壓艙石”，而缺乏支撐的投資性海景房則最先受到沖擊。

事實上，當潮水退去，真正經受住考驗的，不是“海景”的標簽，而是產品本身是否契合真實的高品質居住需求。

臺風吹散的，是陽臺上未收的家具，更是附著在海景房上那層不切實際的浪漫濾鏡。

當風暴退去，一片價值重構的新戰場清晰浮現。

曾經，我們為窗外的無邊海景一擲千金；如今，我們更會為一個滴水不漏的地下車庫、一面堅不可摧的落地窗而倍感安心。

這場由臺風催化的變局，實則是房地產從狂熱走向理性的必經之路。它促使人們深思：一個理想的家，其價值基石究竟是什么？

答案已然清晰：真正的“稀缺資源”，早已不是轉瞬即逝的風景，而是無論風雨如何肆虐，都能確保我們與所愛之人安然入眠的那份確定性。

海景房的未來，不在于它能被看到什么，而在于它能被守護什么。

這場價值重估，對所有沿海城市而言，是一次陣痛，也是一次走向成熟的契機。

參考資料：
1.第一財經：《海南又來臺風：多個景區關閉，酒店承諾不漲房價》

2.視覺志：《扎堆拋售的海景房，白送都沒人要》

3.文摘報：《海景房，不香了》

4.每日經濟新聞：《1.66折拍賣 海景房為何跌到白菜價》

作者：時肆

編輯：柳葉叨叨