好房子層高不低于3米，中海等三家企業不達標

在剛剛過去的兩會，住建部宣布了一個重磅消息：住宅層高標準將調整為不低于3米。

這次調整，是“好房子”首次被寫入政府工作報告，既蘊含著居住理念的變革，也標志著地產市場從“有沒有”向“好不好”轉型。

據住建部數據，超60%購房者將層高列為影響居住體驗的重要因素。

即將出臺的新規范，意味著什么？又會給開發商和購房者帶來哪些影響？

Part.1

“層高”，并不等于“凈高”

很多人買房時，會誤以為 “層高”就是“凈高”，等收房測量時，才發現“買家秀”和“賣家秀”相差甚遠。

實際上， “層高”和“凈高”是兩個概念。

層高，從字面上理解就是每一層的高度。根據國家質量技術監督局和建設部聯合發布的《住宅設計規范》的規定，層高是指“上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離”，包括保溫層和樓板厚度。簡單來說，層高不是從地板到天花板的高度，而是從地板到樓上地板高度。

而所謂室內凈高，是人在空間中直觀感受到的尺度，指“樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離”。

這兩年，還流行“挑高”的說法，指層高較高的戶型，高度約在3.8~4.9米之間。

一般來說，凈高=層高-樓板厚度-裝修厚度，即凈高通常小于層高。比如層高3米，實際凈高在2.8米左右。

凈高很好測量，直接用卷尺就能測。層高則相對復雜，最靠譜的方法，是找到對應的圖紙，看上面的標注。如果沒有圖紙，也可以估算。一般樓板厚度（包括面層）為100-120毫米。

如果不知道這兩者的區別，就很容易被糊弄。個別售樓處的銷售，會用層高來代替凈高，混淆概念，導致客訴產生。

我國現在執行的層高標準，是2011年版的《住宅設計規范》，規定“住宅層高宜為2.80米”。因為這份標準距今已較為久遠，不再匹配人們的居住需要。2022年，中華人民共和國住房與城鄉建設部發布《住宅項目規范》（征求意見稿），建議層高不應低于3米。

除此以外，這份征求意見稿還提到了不少細節，比如：

臥室、起居室（廳）的室內凈高不應低于2.40米，局部凈高不應低于2.10米，且其面積不應大于室內使用面積的1/3。

利用坡屋頂內空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內凈高不應低于2.10米。

廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20米。

廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。

住建部此次提出要修訂住宅項目規范，是層高，而不是凈高。我們買房時《商品房買賣合同》中約定的，也是層高。

官方文件之所以按照層高來算，是因為不同樓板厚度不同、房屋建材不同，凈高會存在施工誤差，難以統一。

現行上海市工程建設規范《住宅設計標準》規定：“住宅層高宜為2.80m，且不應大于3.60m。”上海市住房和城鄉建設管理委員會表示，房屋供應主體根據住宅產品的不同定位，制定具體的層高。

鳳凰網房產調研后發現，2.8米是上海市住宅層高的最低要求，不過上海很多改善型項目的層高，基本都達到甚至超過了3米的標準，所以新標準對它們的影響微乎其微。至于上海部分經濟性和對節能要求高的項目，層高約在2.8米-2.85米之間，標準調整后影響較大。

上海部分在售/待售項目層高數據如下：

Part.2

層高提高后，會帶來哪些影響？

對購房者而言，層高從之前的2.8米，上升到3米，居住舒適度會明顯提升。

一方面，房屋的窗戶面積可以做得更大，室內通風、采光條件都能優化。

另一方面，層高增加后也可以給室內裝修和空間布局提供更多可能性，方便安裝智能化設備，進行個性化裝修改造。但也有人擔心，“未來房子變高了，老破小會更難賣了。”

有業內專業人士指出，層高標準調整后，以剛需、剛改項目為主的開發商也會面臨一定壓力。

以上海地區的項目為例，假設用地4萬平方米，限高60米，根據建筑防火規范要求，實際消防高度按54米控制。層高2.8米時，最高可建19層住宅，容積率約2.2。

如果把層高提至3米，最多只能建17層住宅，容積率會降至2.0左右。當然，通過增加樓棟、減少間距等措施，可以保證容積率不降低，但在綠地率、建筑間距、通風采光等方面會大打折扣。

另外，房屋建安成本也會增加。因為層高增加后，導致對應混凝土和鋼筋用量增加。按行業慣例，層高每增加10厘米，造價約上漲3%。假設從2.8米增加至3米，增加20厘米，造價會增加6%。

以500萬元的房價來算，光層高這一項，成本就增加了30萬元。羊毛出在羊身上，這些成本都可能體現在未來的房價上。

當然，層高也不是越高越好，過高會讓房子有空曠感，制冷和取暖支出水漲船高。地產專家田華提到：“住宅層高在3.1米到3.3米即可，改善型的大平層或者別墅類房子，層高不宜超過3.6米。層高過高會導致造價浪費，不利于減少能耗，還可能出現人為增設夾層的問題，造成安全隱患。”

從行業長遠發展看，我國正從“住有所居”向“住有優居”轉變，人們對房子的高度、溫度、濕度、凈度、亮度等指標越來越關注，好房子是大勢所趨。

正如上海易居房地產研究院副院長嚴躍進所言，“此次調整對標房地產發展新模式，也契合了好房子的建造標準。更高的層高，符合現代人的居住習慣和心理需求，是好房子舒適標準的重要體現。”