迎“牛市”！上海10月二手房大賣超2.4萬套房，新房環(huán)比增39.8%

9月底發(fā)布的新一輪樓市新政頒布已滿月。

在新政的持續(xù)作用下，10月上海樓市整體呈現(xiàn)出升溫態(tài)勢，“銀十”直接變成“金十”。

尤其是二手房市場，更是熱鬧非凡。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月，上海二手房網(wǎng)簽24376套（統(tǒng)計(jì)口徑包括住宅、商業(yè)、寫字樓、車位等，下同），坐穩(wěn)今年至今第二把交椅。

與此同時(shí)，上海新房市場也持續(xù)火爆，新房項(xiàng)目再現(xiàn)“日光”。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月上海新建商品住宅成交面積64.3萬平方米，環(huán)比增加39.8%，同比增加14.4%。

Part.1

二手房：成交量坐穩(wěn)今年至今第二把交椅

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月份，上海市二手房網(wǎng)上簽約量達(dá)到24376套，較9月份增長了53%，成為繼3月、6月、7月之后，今年第四次突破2萬套的月份。

在成交量顯著增長的同時(shí)，10月份上海的二手房市場創(chuàng)下了多項(xiàng)紀(jì)錄。

以10月21日至10月27日這一周為例，上海市二手房的周成交量達(dá)到6745套，這一數(shù)據(jù)不僅超越了今年6月最后一周的成交記錄，而且成為今年迄今為止周成交量的最高點(diǎn)。

在日交易量方面，10月份共有5天的成交量突破了1000套大關(guān)，其中10月13日的單日成交量更是達(dá)到了1334套，刷新了年內(nèi)單日成交的最高記錄，并且在近三年的單日成交量中位居榜首。此外，還有7天的成交量介于900至1000套之間。

在二手房源掛牌數(shù)據(jù)方面，出現(xiàn)了顯著的下降趨勢。根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2024年11月1日，全市二手房源的總掛牌數(shù)量已降至19.5萬套，其中浦東區(qū)以52395套的掛牌房源量位居首位，持續(xù)占據(jù)市場領(lǐng)先地位。

值得注意的是，在市場變暖的同時(shí)，不少業(yè)主也趁機(jī)觀望起來，一改之前放盤降價(jià)的“卑微”姿態(tài)。2024年10月，上海地區(qū)價(jià)格上漲的房源達(dá)到6145套，環(huán)比上月增長了50.1%。

Part.2

新房：成交面積環(huán)比增加39.8%

在二手房市場成交量持續(xù)高位運(yùn)行的同時(shí)，新房市場中的熱點(diǎn)樓盤亦展現(xiàn)出不俗的表現(xiàn)。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月上海新建商品住宅成交面積64.3萬平方米，環(huán)比增加39.8%，同比增加14.4%。價(jià)格方面，基于改善型項(xiàng)目依舊保持一定溫度，10月均價(jià)為72671元/平方米，環(huán)比下跌12.4%。

在成交區(qū)域分布上，大浦東領(lǐng)跑全市，成交面積達(dá)到14.0萬平方米。嘉定成交面積達(dá)到7.7萬平方米排名全市第二。其他郊區(qū)，比如寶山、奉賢、青浦等均比9月成交出現(xiàn)大幅提升。

從成交前十榜單來看，中端產(chǎn)品增加顯著。“4字頭”“5字頭”“6字頭”的項(xiàng)目有6個(gè)，這些項(xiàng)目主要聚焦于外環(huán)周邊，也是社保降低后收益比較明顯的區(qū)域。當(dāng)然，10萬+的項(xiàng)目雖然和前期相比明顯減少，但依然有3個(gè)上榜，說明市場延續(xù)性還不錯(cuò)。

成交排名第一的項(xiàng)目是黃浦濱江板塊的綠發(fā)浦江園，網(wǎng)簽223套房源，36887.39平方米，網(wǎng)簽均價(jià)155254元/平方米，該項(xiàng)目于9月28日開盤，409套房源開盤當(dāng)日銷售約101億元。

供應(yīng)方面，雖然9月上海樓市表現(xiàn)得“含金量”不足，但是開發(fā)商仍對“銀十”頗有期待，推盤節(jié)奏也在不斷加快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份，上海共有29個(gè)項(xiàng)目開盤，供應(yīng)4507套房源。

在市場開盤銷售去化表現(xiàn)上，兩極分化的現(xiàn)象依然顯著，這種分化主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，剛需型產(chǎn)品與高端改善型豪宅產(chǎn)品在銷售去化上的差距進(jìn)一步拉大。

在10月份推出的高端改善型項(xiàng)目中，有兩個(gè)項(xiàng)目取得了當(dāng)日全部售罄的優(yōu)異成績。具體來說，10月15日，位于長寧區(qū)的青溪云邸項(xiàng)目開盤，推出的45套房源認(rèn)購率達(dá)到了180%，并在當(dāng)日實(shí)現(xiàn)了100%的去化率；10月27日，位于外灘董家渡板塊的融創(chuàng)外灘壹號院二期三批次項(xiàng)目開盤，推出的158套房源同樣在當(dāng)日全部售罄，創(chuàng)造了58.82億元的銷售額。

高改項(xiàng)目熱銷的同時(shí)，剛需產(chǎn)品整體去化則表現(xiàn)平平，部分項(xiàng)目因認(rèn)購人數(shù)不足而取消搖號，直接進(jìn)入選房階段，去化壓力依然存在。

以青浦區(qū)盛青云錦為例，此次加推，項(xiàng)目推出301套房源，在認(rèn)購期間僅收到13組意向認(rèn)購，認(rèn)購率4.32%，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至目前，項(xiàng)目301套房源僅網(wǎng)簽1套。

另一方面，從剛需項(xiàng)目來看，剛需產(chǎn)品之間也存在分化現(xiàn)象。例如，奉賢新城板塊的龍湖觀萃推出的48套房源，認(rèn)購率達(dá)到217%，觸發(fā)積分制，開盤去化率達(dá)到100%；閔行浦江板塊的大華星樾推出的143套房源，認(rèn)購率達(dá)到212%，入圍分為57.68，開盤去化率同樣達(dá)到100%，而其他同類項(xiàng)目在對比之下開盤去化情況則顯得較為慘淡。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，金九失色后，在政策的助力下，銀十扳回一城。在政策推動下，外環(huán)外去化有所起色，這些區(qū)域是首次置業(yè)以及預(yù)算不多的改善買家重點(diǎn)關(guān)注地方，也是市場交易的主力區(qū)域。

市場形成豪宅，首次改善，剛需多點(diǎn)發(fā)力的格局，因此成交的持續(xù)性會有保障。其實(shí)不僅是上海，4個(gè)一線城市的成交表現(xiàn)都不錯(cuò)。

受一線城市帶動，部分二線城市成交也開始有所改善。市場活力提升信號明顯，在信心回歸下，尤其是四季度是房企回籠資金的時(shí)期，必定會抓住政策利好的時(shí)間窗口加快推盤，后續(xù)成交有望保持在當(dāng)前水準(zhǔn)。