全部成交，一半封頂！上海新政后首場(chǎng)土拍很炸

5月28日，2024年第二批次土拍正式開(kāi)拍，這也是“527上海新政”后首次土拍。

4幅地塊，2幅封頂成交，1幅溢價(jià)成交，1幅底價(jià)成交，平均溢價(jià)率6.76%，共計(jì)攬金99.84億元。

從競(jìng)得房企來(lái)看，國(guó)央企包攬全部地塊。其中中鐵置業(yè)從8家競(jìng)買人中突圍而出，斥資13.2億元拿下浦東世博地塊，妥妥的大贏家；

北京城建成功首進(jìn)上海，約4.98億元搖中楊浦長(zhǎng)海社區(qū)迷你地塊；上一次落寞的安高此次終于成功補(bǔ)充庫(kù)存，聯(lián)合兄弟公司安聯(lián)以54.64億元搖中閔行梅隴地塊；國(guó)貿(mào)地產(chǎn)選擇繼續(xù)深耕，聯(lián)合松江交投以底價(jià)26.98億元摘得松江新城地塊。

Part.1

北京城建：首次連線“成功”

于上海土拍市場(chǎng)來(lái)講，不缺新面孔，但能成功拿地的僅是少數(shù)。

今天上午，楊浦區(qū)長(zhǎng)海社區(qū)016-02地塊(長(zhǎng)海街道337街坊)成功出讓，最終由北京城建以總價(jià)4.98億元成功摘得，成交樓面價(jià)58404元/平方米，溢價(jià)率3.11%。

北京城建地產(chǎn)隸屬于北京城建集團(tuán)，北京城建集團(tuán)成立于1983年，隸屬于北京國(guó)資委，其前身為解放軍基建工程兵部隊(duì)，旗下?lián)碛谐墙üこ獭⒊墙ǖ禺a(chǎn)、城建設(shè)計(jì)、城建園林、城建置業(yè)、城建資本六大產(chǎn)業(yè)。

作為北京的城投公司，北京城建如今在北京風(fēng)頭正盛，今年一季度，北京城建旗下住總集團(tuán)、開(kāi)發(fā)公司又先后在北京市順義、昌平、房山摘得4宗地，總拿地金額達(dá)76.6億元。

4月21日，北京城建集團(tuán)公布今年一季度業(yè)績(jī)，市場(chǎng)營(yíng)銷額達(dá)645.7億元，同比增長(zhǎng)17.6%；營(yíng)業(yè)收入359.4億元，同比增長(zhǎng)5.3%；利潤(rùn)總額6.0億元，同比增長(zhǎng)5.2%。

現(xiàn)如今矛頭一轉(zhuǎn)，又劍指上海。北京城建地產(chǎn)此次共報(bào)名參拍了3宗地塊，也是本批次參拍地塊最多的開(kāi)發(fā)商，可見(jiàn)其首入上海的決心之大。

Part.2

得償所愿的安高

皇天不負(fù)苦心人。

經(jīng)歷了上一次閔行浦錦地塊的失落之后，此次安高終于得償所愿，聯(lián)合兄弟公司安聯(lián)成功摘得閔行梅隴地塊。

下午最后一場(chǎng)土拍中，安高&安聯(lián)聯(lián)合體以4進(jìn)1的概率成功斬獲閔行區(qū)梅隴社區(qū)03單元01-2601地塊，成交總價(jià)約54.64億元，成交樓面價(jià)48407元/平方米，溢價(jià)率10%。

據(jù)悉，閔行梅隴地塊共4家房企參與，除了安高&安聯(lián)聯(lián)合體，還有中海、綠城以及金茂&首開(kāi)&北京城建聯(lián)合體。

由于總價(jià)比較高，該地塊的競(jìng)拍可以稱得上是“馬拉松式”競(jìng)拍，拍賣過(guò)程也是跌宕起伏。

出價(jià)過(guò)程中，1號(hào)金茂&首開(kāi)&北京城建聯(lián)合體、2號(hào)中海以及4號(hào)安高&安高全程是你追我趕，毫不相讓，最終在第45輪報(bào)價(jià)，2號(hào)中海報(bào)出最高限價(jià)。

然而，雖然出價(jià)過(guò)程中，1號(hào)金茂&首開(kāi)&北京城建聯(lián)合體表現(xiàn)的也是相當(dāng)活躍，并追趕到了第37輪，但并未接受最高限價(jià)，選擇了放棄。

此外，主動(dòng)放棄的還有3號(hào)綠城，綠城僅僅是在開(kāi)頭出了一次價(jià)，此后便開(kāi)啟“隱身”模式，便不再參與報(bào)價(jià)。

對(duì)于房企在競(jìng)拍最后階段選擇放棄，早前，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦曾表示，看似有點(diǎn)可惜，但也說(shuō)明在目前的市場(chǎng)行情中，房企開(kāi)始“斤斤計(jì)較”了，成本、利潤(rùn)都會(huì)精細(xì)測(cè)算，不會(huì)做冒險(xiǎn)之舉。

即使如此，上海依然是房企高度認(rèn)可值得投資的城市，無(wú)論是央企、國(guó)企，還是少量民企，都在積極布局，試圖在此落子。

天眼查app顯示，安高、安聯(lián)兩家公司背后大股東均是安徽交控，由安徽省國(guó)資委全資控股。

2021年，在確立了立足合肥、深耕安徽、東進(jìn)長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略投資布局理念，安高此后開(kāi)啟了東進(jìn)長(zhǎng)三角之路。

而作為長(zhǎng)三角區(qū)域最核心的城市，上海也是安高必爭(zhēng)之地。同一年，安高、安聯(lián)兩兄弟公司獨(dú)自或以聯(lián)合體的形式接連斬獲了青浦朱家角、青浦華新、浦東唐鎮(zhèn)3宗地塊，拿地金額高達(dá)82億元。

但“東進(jìn)上海之路”并不容易，由于上海土地市場(chǎng)采取搖號(hào)制度，安高、安聯(lián)兩兄弟公司始終差了點(diǎn)運(yùn)氣，2023年安高、安聯(lián)獨(dú)自或以聯(lián)合體的形式共參與了12宗地塊的競(jìng)拍，光保證金就繳納了超75億元，然而1宗地塊都未摘得。

今年一批次集中供地中，安高又獨(dú)自報(bào)名了3宗地塊，繳納保證金超20億元，然而最終都是遺憾收?qǐng)觥?/p>

直到這次拍地，安高&安聯(lián)聯(lián)合體在4位競(jìng)買人中脫穎而出，摘得本次土地出讓中建筑面積最大、總價(jià)最高的閔行梅隴地塊。

Part.3

倍幸運(yùn)的中鐵置業(yè)

今日份最幸運(yùn)的，莫過(guò)于中鐵置業(yè)了。

在今天上午的首場(chǎng)土拍中，中鐵置業(yè)以8進(jìn)1的概率成功搖中浦東新區(qū)上鋼街道z00-0101單元37-12地塊。

該地塊可以說(shuō)是這輪土拍中含金量最高的一幅宅地，地塊位于浦東世博板塊，緊鄰世博文化公園，地段優(yōu)勢(shì)明顯。

無(wú)論哪家開(kāi)發(fā)商獲取，都大概率將鎖定一個(gè)快速去化的頂流項(xiàng)目。

也因此，吸引了中海、綠城、招商蛇口、保利發(fā)展&上海建工、中鐵置業(yè)、象嶼、上海城建、北京城建8家房企報(bào)名參拍。

經(jīng)過(guò)18輪競(jìng)價(jià)，地塊很快便觸及上限價(jià)，8家競(jìng)買人均接受7%公租房比例上限指標(biāo)，全部參與搖號(hào)環(huán)節(jié)。

據(jù)悉，這是中鐵置業(yè)今年以來(lái)在上海競(jìng)得的第2宗宅地，也是中鐵置業(yè)進(jìn)入上海14年來(lái)的第8個(gè)項(xiàng)目。

中鐵置業(yè)2010年就已經(jīng)進(jìn)入上海，不過(guò)早期主要布局寶山等遠(yuǎn)郊區(qū)域，只是近兩年加速向中心城區(qū)布局，實(shí)現(xiàn)“貨值換倉(cāng)”。

2022年6月，中鐵置業(yè)聯(lián)合中鐵諾德以總價(jià)40.22億元、樓面價(jià)36989元/㎡競(jìng)得青浦區(qū)西虹橋一宗總建面10.9萬(wàn)㎡的宅地，開(kāi)發(fā)了中鐵虹橋逸都項(xiàng)目；

去年4月，中鐵置業(yè)以19.05億元、樓板價(jià)85505元/㎡、溢價(jià)率8.9%競(jìng)得徐匯區(qū)田林街道1宗規(guī)劃建面約2.2萬(wàn)㎡的宅地，開(kāi)發(fā)了中鐵峯匯里；

今年3月，中鐵置業(yè)聯(lián)合華發(fā)以總價(jià)34.71億元、樓面價(jià)55066元/㎡、溢價(jià)率10%幸運(yùn)搖中閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊。

Part.4

撿漏的國(guó)貿(mào)

國(guó)貿(mào)地產(chǎn)再次撿漏成功了。

今天上午，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)聯(lián)合松江交投成功以底價(jià)26.98億元“撿漏”松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)04-02號(hào)地塊。

雖然該地塊位置并不是特別優(yōu)秀，但是相比較早前該片區(qū)內(nèi)出讓的地塊，性價(jià)比可是拉滿。

2022年9月，中華企業(yè)以總價(jià)約68.14億元摘得上海市松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)03-04、06-02、07-10號(hào)地塊，成交樓面價(jià)27211元/㎡。

而今日出讓的這幅地塊，論位置、論配套，都遠(yuǎn)勝于中華企業(yè)地塊，但是其成交樓面價(jià)僅比中華企業(yè)地塊高了789元/平方米，聯(lián)動(dòng)價(jià)漲了3500元/平方米，漲至63000元/平方米。

對(duì)于國(guó)貿(mào)地產(chǎn)來(lái)講，松江算是其在上海的“大本營(yíng)”了，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)首入上海的第一子就在松江。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在上海共開(kāi)發(fā)過(guò)10個(gè)項(xiàng)目，其中8個(gè)項(xiàng)目位于松江。

此次斬獲松江廣富林街道地塊，無(wú)疑為其繼續(xù)深耕松江地區(qū)提供了新的發(fā)展空間。