萬科在中央公園的大“買”“賣”

9月22日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，全資子公司萬科(重慶）企業(yè)有限公司擬將其全資子公司重慶西航溥博企業(yè)管理咨詢有限公司100%股權轉讓給重慶空港新城開發(fā)建設有限公司。

從買方支付首筆股權轉讓款至標的公司股權完成工商過戶期間，重慶萬科的全資子公司重慶西航溥博和重慶柯航置業(yè)有限有限公司以及外部獨立第三方擬以所共同共有的重慶渝北區(qū)兩路組團F分區(qū)110-5號宗地國有建設用地使用權及該地塊在建工程，為前述交易事項中買方已支付的股權轉讓價款提供階段性抵押擔保，擔保金額不超過44,000萬元。

重慶萬科全資子公司重慶西航溥博企業(yè)管理咨詢有限公司的資產，其實是中央公園商圈萬科渝富航空金融總部基地的一部分。

2017年10月20日，渝北區(qū)兩路組團F分區(qū)F110-5、F111-4、F113-1、F113-2號宗地出讓，該地塊為居住、商業(yè)、商務類用地，土地面積約118畝，建筑體量約30.9萬平方米。萬科、西部航空、中新航旅三家企業(yè)聯(lián)合以掛牌價13.85億元獲得，成交樓面價4482元/㎡。

該宗地塊位于中央公園商圈，其中“F113-1、F113-2號”兩個地塊成為萬科翡翠公園開發(fā)用地，目前項目已經(jīng)售罄并且已經(jīng)交付。“F110-5、F111-4”兩個地塊，打造的是航空金融總部基地，目前仍在建設中。

萬科渝富航空金融總部基地項目由4座塔樓和2座裙樓構成，其中商業(yè)約3萬方，商務約17萬方，包括5A甲級寫字樓和開放式休閑商業(yè)街區(qū)兩大業(yè)態(tài)。是兩江國際商務中心的重要組成部分。

其中，航空-金融總部基地（F111-4地塊）將打造為渝富·重慶國際創(chuàng)新中心，該地塊商業(yè)約1.6萬方，商務辦公約7.8萬方。據(jù)重慶市渝北區(qū)發(fā)改委2021年8月曾披露過一則招標公告，航空-金融總部基地（F111-4地塊）項目招標方為“建設代理方”的萬科（重慶）企業(yè)有限公司，項目業(yè)主為重慶中新航旅實業(yè)，建設資金為業(yè)主100%自籌。

簡單說，航空-金融總部基地（F111-4地塊）是中新航旅獨有，萬科僅為代建方。中新航旅已經(jīng)更名為重慶渝富創(chuàng)新園區(qū)運營管理有限公司，屬于重慶渝富投資有限公司控股的子公司。

而航空-金融總部基地（F110-5地塊），規(guī)劃商業(yè)1.6萬方，商務6.7萬方。在前述萬科擔保公告有提及，該地塊及其在建工程為重慶萬科的全資子公司西航溥博和重慶柯航置業(yè)及外部獨立第三方共同共有。此第三方為中新航旅（現(xiàn)名重慶渝富創(chuàng)新園區(qū)運營管理有限公司）。

此次被重慶萬科出售的“重慶西航溥博企業(yè)管理咨詢有限公司”，最早是海航集團西南總部有限公司的全資子公司，2018年8月賣給了重慶萬科。如今時隔5年后，萬科又將西航溥博100%股權轉讓給重慶空港新城開發(fā)建設有限公司。

重慶萬科為什么要甩賣這份資產？

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2023年8月31日，重慶萬科資產總額2,660,113.41萬元，負債總額2,630,061.62萬元，凈資產30,051.79萬元。所以，重慶萬科的資產負債率極高，如果持有過多商辦資產，自然會增加壓力。

而重慶又是萬科重倉的城市，其收購的化龍橋陸海國際中心項目是非常吃現(xiàn)金流的超級項目，尤其是458米的重慶第一高樓，需要持續(xù)注入龐大資金且短期無法回收現(xiàn)金流，運作壓力不小。

其實，重慶方面對陸海國際中心項目也已經(jīng)非常支持。去年9月，重慶陸海公寓住房租賃有限公司成立，注冊資本1.56億元人民幣，重慶渝中國有資產經(jīng)營管理有限公司持股70%，重慶萬科持股20%，重慶萬科全資子公司重慶泊寓住房租賃服務有限公司持股10%。此后重慶陸海公寓住房租賃有限公司收購了重慶陸海公寓1440套房，成為渝中最大的人才公寓、保障性租賃住房項目。

根據(jù)公開報道，渝中為打造這1440套人才公寓投資了7億元。渝中也推進了保障房籌集工作，這讓萬科獲得較大現(xiàn)金流，是雙贏的選擇。

在市場持續(xù)低迷背景下，此次重慶出售“重慶西航溥博”100%股份可減輕資金壓力，獲得現(xiàn)金流，避免被難變現(xiàn)的商辦拖累，其實算是萬科的利好消息。

此次接手“重慶西航溥博”的重慶空港新城開發(fā)建設有限公司背后是渝北國資委。而渝北區(qū)接手股份以后，可以加速推進航空-金融總部基地的建設，促進中央公園商圈的發(fā)展兌現(xiàn)。

而值得玩味的是，萬科幾天前拍下了中央公園北的一塊地，土地出讓金總額為9.32億。這恰好可以為渝北收購萬科子公司“重慶西航溥博”提供資金來源。

本月18日，萬科斥資9.32億在渝北中央公園萬科璞園二期旁邊拿下一宗住宅用地，樓面價高達10300元/平米。相比去年萬科璞園二期的樓面價，高出2000多元。

萬科在拿地當日就舉行了開工儀式。這塊地大概率會作為萬科璞園的三期。萬科璞園一二期銷售去化速度表現(xiàn)不錯，算得上中央公園北的網(wǎng)紅流量盤，這讓萬科有信心繼續(xù)拿地。

將萬科9月份在中央公園的“買”、“賣”結合起來看，萬科甩掉了吃現(xiàn)金流的商辦資產，新增了可以快速變現(xiàn)的優(yōu)質住宅用地。對萬科來說，無疑是做了非常好的“買”、“賣”。