北京房產律師：含遺產份額的共同房產擅自贈與，法院認定無效！

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一、案情介紹

被繼承人周建國（2018 年 12 月 12 日去世）與王秀蘭（2023 年 9 月 29 日去世）系再婚夫妻關系。王秀蘭再婚前育有二女，分別為原告周敏、被告周莉；周建國再婚前育有三子，分別為第三人周強、周陽、周婷。雙方再婚時，五名子女均未成年。

（一）房屋基本情況

一號房屋：位于北京市，2016 年 5 月 15 日，王秀蘭與出賣人李娟簽訂《北京市房屋買賣合同》，以 310 萬元總價購買該房屋，登記在王秀蘭名下。

房屋使用背景：房屋購買后，由周敏之子與王秀蘭、周建國共同居住使用；周建國去世后，王秀蘭繼續在此居住，后于 2023 年 3 月將房屋贈與周莉并辦理過戶。

（二）核心爭議

房屋權屬爭議：周敏主張一號房屋是自己全款出資，以王秀蘭名義購買，實際所有權歸自己；周莉辯稱房屋是王秀蘭出售二號房屋的款項購買，屬王秀蘭與周建國的夫妻共同財產。

贈與合同效力爭議：周敏稱 2023 年 6 月接到中介電話，才得知王秀蘭與周莉于 2023 年 3 月 15 日將一號房屋贈與過戶，二人惡意串通損害自己利益，贈與應無效；周莉主張王秀蘭因周敏多次上門鬧事，且自己盡了主要贍養義務，王秀蘭生前立有遺囑，贈與是母親真實意思，辦理過戶時有監控，合同有效。

繼承背景爭議：周建國 2018 年去世未留遺囑，一號房屋未進行遺產分割；周強、周陽、周婷作為周建國的子女，同意周敏的訴求，認為贈與侵犯了其繼承權。

二、雙方訴求

（一）原告周敏訴求

確認王秀蘭與周莉于 2023 年 3 月 15 日簽訂的關于一號房屋的《贈與合同》無效；

判令王秀蘭與周莉將一號房屋所有權轉移登記至王秀蘭名下；

本案訴訟費、保全費由兩被告承擔。

（二）被告周莉答辯意見

不同意周敏的全部訴訟請求；

主張一號房屋是王秀蘭出售二號房屋的款項購買，屬王秀蘭與周建國的夫妻共同財產，并非周敏出資；

稱王秀蘭 2023 年 3 月 9 日書寫遺囑，因周敏多次上門鬧事，母親擔心自己被欺負，才提前將房屋贈與過戶給自己；

表示王秀蘭胰腺癌晚期住院期間，自己盡到了陪護義務，贈與合同是母親真實意思，辦理過戶時有監控錄像，合同合法有效。

（三）第三人周強、周陽、周婷述稱

同意原告周敏的全部訴求。

三、裁判結果

確認王秀蘭與周莉于 2023 年 3 月 15 日關于一號房屋的贈與行為無效。

四、法院說理

（一）法律適用

本案適用《中華人民共和國民法典》關于民事法律行為效力、夫妻共同財產、共有物處分的相關規定，具體包括第一百五十四條（惡意串通損害他人利益的民事法律行為無效）、第一百五十五條（無效民事法律行為的后果）等。

（二）一號房屋權屬認定

一號房屋系王秀蘭與周建國婚姻關系存續期間購買，雖登記在王秀蘭名下，但無證據證明是王秀蘭個人財產或周敏全款出資，應認定為夫妻共同財產。周建國 2018 年去世后，未對其名下房屋份額（遺產）進行分割，該部分遺產由法定繼承人王秀蘭、周敏、周莉、周強、周陽、周婷共同共有。

（三）贈與行為效力認定

根據《中華人民共和國民法典》第一百五十四條，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。本案中：

周莉明確認可，王秀蘭將一號房屋贈與其時，未告知周敏、周強、周陽、周婷，故意隱瞞了贈與事實；

一號房屋中包含周建國的遺產份額，在遺產共同共有期間，王秀蘭與周莉未經其他共有人同意，擅自通過贈與方式處分整套房屋，侵犯了其他共有人的合法繼承權；

二人的贈與行為符合 “惡意串通損害第三人利益” 的情形，應認定為無效，故對周敏要求確認贈與行為無效的訴求，法院予以支持。

（四）房屋過戶訴求的處理

因王秀蘭在本案審理期間已去世，本案系確認贈與行為無效的確認之訴，而非遺產分割或物權返還之訴。將房屋所有權轉移登記至已去世的王秀蘭名下，欠缺法律依據，故對周敏的該項訴求不予支持。一號房屋的后續遺產分割、物權歸屬等問題，各方可另行通過訴訟主張權利。

綜上，原告周敏的部分訴求具有事實和法律依據，法院依法作出上述判決。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）