房產(chǎn)委托出售與贈(zèng)與矛盾，贈(zèng)與關(guān)系不成立？北京房產(chǎn)律師分析

房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

一、案情介紹

被繼承人陳建國(guó)與原告李梅系夫妻關(guān)系，婚后育有二女，即被告陳莉、陳婷；陳建國(guó)與案外人趙蘭（非婚）育有一女，即被告陳瑤。陳建國(guó)的父母均先于其去世。

（一）房屋基本情況

一號(hào)房屋：位于北京市通州區(qū)，集體土地建設(shè)用地使用證登記權(quán)人為陳建國(guó)，院內(nèi)有北排正房 4 間、南排正房 4 間（無建房批示）。李梅稱 1984 年由其出資建設(shè)，自始至終居住在此，戶籍也登記于此；陳瑤稱北排、南排正房后均建有后背房 4 間，主張分割北排正房 4 間用于居住。

二號(hào)房屋：位于北京市通州區(qū) ，系當(dāng)?shù)嘏f村改造房屋，由村委會(huì)頒發(fā)《房屋證書》，登記所有權(quán)人為陳建國(guó)，面積 73.4 平方米。

三號(hào)房屋：位于北京市通州區(qū)西集鎮(zhèn)大灰店村 ，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證書登記權(quán)人為李梅。陳瑤提交證據(jù)稱，2018 年趙蘭借陳建國(guó)名義，出資 70 萬元從周偉、吳濤處購(gòu)買該房屋，實(shí)際權(quán)利人是趙蘭，且陳建國(guó)與周偉、吳濤的《房屋買賣協(xié)議》已被法院確認(rèn)有效。

四號(hào)房屋：位于北京市通州區(qū) ，李梅稱登記在陳瑤名下，主張是陳建國(guó)遺產(chǎn)；陳莉提交與陳建國(guó)朋友孫鵬的錄音，稱房屋由陳建國(guó)出資，但陳瑤不認(rèn)可，且李梅未提供產(chǎn)權(quán)證明。

五號(hào)房屋：位于海南瓊海市，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書權(quán)利人為陳建國(guó)，面積 63.72 平方米。李梅稱陳建國(guó)生前已將該房屋作為嫁妝贈(zèng)與陳婷，且曾委托案外人馬麗出售；陳瑤稱陳建國(guó)在遺囑中否認(rèn)贈(zèng)與，房屋仍登記在陳建國(guó)名下，應(yīng)作為遺產(chǎn)。

（二）核心爭(zhēng)議

遺囑效力：陳瑤提交陳建國(guó) 2022 年 5 月 2 日自書遺囑、5 月 22 日財(cái)產(chǎn)情況說明，內(nèi)容為 “夫妻共同財(cái)產(chǎn)中屬于我的份額及其他財(cái)產(chǎn)，去世后由陳瑤一人繼承”；李梅不認(rèn)可，稱陳建國(guó)立遺囑時(shí)患癌癥，意識(shí)不清，且未給殘疾的自己留必留份，遺囑無效。

房屋歸屬爭(zhēng)議：李梅主張分割全部 5 套房屋；陳瑤主張按遺囑繼承陳建國(guó)的遺產(chǎn)份額，且三號(hào)房屋是趙蘭借名購(gòu)買、四號(hào)房屋登記在自己名下、一號(hào)房屋部分無審批，均不屬或暫不屬遺產(chǎn)；陳莉、陳婷同意李梅的訴求。

二、雙方訴求

（一）原告李梅訴求

請(qǐng)求法院依法分割被繼承人陳建國(guó)遺留的 5 套房產(chǎn)（一號(hào)至五號(hào)房屋）；

本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

（二）被告答辯意見

陳莉、陳婷：同意李梅的全部訴訟請(qǐng)求；

陳瑤：不同意李梅的訴訟請(qǐng)求，理由如下：

陳建國(guó)生前留有有效遺囑，應(yīng)按遺囑繼承，陳建國(guó)的遺產(chǎn)份額由自己繼承；

一號(hào)房屋北排正房 4 間及后背房 4 間應(yīng)按遺囑由自己繼承一半；

三號(hào)房屋是趙蘭借陳建國(guó)名義購(gòu)買，實(shí)際權(quán)利人是趙蘭，不屬遺產(chǎn)；

四號(hào)房屋登記在自己名下，不屬遺產(chǎn)；

五號(hào)房屋未贈(zèng)與陳婷，仍屬陳建國(guó)遺產(chǎn)，應(yīng)按遺囑由自己繼承一半。

三、裁判結(jié)果

位于北京市通州區(qū) XX 號(hào)院（一號(hào)房屋）內(nèi)北排正房 4 間歸原告李梅所有，南排正房 4 間的居住使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益由原告李梅享有；

位于北京市通州區(qū)（二號(hào)房屋）的居住使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益，由原告李梅享有二分之一份額，被告陳瑤繼承享有二分之一份額；

位于瓊海市（五號(hào)房屋），其中二分之一份額歸原告李梅所有，剩余二分之一份額由被告陳瑤繼承；

駁回原告李梅關(guān)于分割北京市通州區(qū)（三號(hào)房屋）、北京市通州區(qū) 四號(hào)房屋）的訴訟請(qǐng)求。

四、法院說理

（一）法律適用

本案適用《中華人民共和國(guó)民法典》關(guān)于繼承、遺囑效力、夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的相關(guān)規(guī)定，具體包括第一千一百二十一條（繼承開始時(shí)間）、第一千一百二十二條（遺產(chǎn)定義）、第一千一百二十三條（繼承方式）、第一千一百三十四條（自書遺囑要件）、第一千一百三十條（必留份）等。

（二）遺囑效力與遺產(chǎn)范圍認(rèn)定

遺囑效力：陳瑤提交的陳建國(guó)自書遺囑（2022 年 5 月 2 日）、財(cái)產(chǎn)情況說明（2022 年 5 月 22 日），形式上符合自書遺囑 “親筆書寫、簽名、注明年月日” 的要件；李梅雖質(zhì)疑陳建國(guó)立遺囑時(shí)的意識(shí)及必留份，但未提交充足證據(jù)證明陳建國(guó)意識(shí)不清，且李梅有子女贍養(yǎng)、夫妻共同財(cái)產(chǎn)支撐生活，不屬于 “生活有特殊困難又缺乏勞動(dòng)能力” 的情形，故遺囑合法有效。

遺產(chǎn)范圍：陳建國(guó)的遺產(chǎn)需從夫妻共同財(cái)產(chǎn)中析出一半歸李梅后，剩余部分才屬遺產(chǎn)（按遺囑由陳瑤繼承）；涉及案外人權(quán)利或產(chǎn)權(quán)不明的房屋，暫不納入本案遺產(chǎn)分割范圍。

（三）各房屋具體認(rèn)定與處理

一號(hào)房屋（XX 村 XX 號(hào)院）：

系李梅與陳建國(guó)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，陳建國(guó)的遺產(chǎn)份額本應(yīng)按遺囑由陳瑤繼承；

但考慮到李梅自始居住于此，且陳建國(guó)與趙蘭長(zhǎng)期以夫妻名義生活并育有陳瑤，存在明顯過錯(cuò)，若分割房屋會(huì)導(dǎo)致李梅與陳瑤同住產(chǎn)生矛盾，故認(rèn)定陳建國(guó)的遺產(chǎn)份額不分割，一號(hào)房屋北排正房歸李梅所有，南排正房（無審批）的居住使用權(quán)歸李梅。

二號(hào)房屋：

屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，先析出一半歸李梅，剩余一半作為陳建國(guó)的遺產(chǎn)，按遺囑由陳瑤繼承，故雙方各享有二分之一居住使用權(quán)。

五號(hào)房屋（海南房屋）：

李梅主張已贈(zèng)與陳婷，但陳建國(guó)在遺囑中否認(rèn)該贈(zèng)與，且房屋仍登記在陳建國(guó)名下，未辦理過戶，委托出售行為也與贈(zèng)與矛盾，故屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

析出一半歸李梅，剩余一半作為遺產(chǎn)由陳瑤繼承，雙方各享有二分之一份額。

三號(hào)房屋（大灰店村房屋）：

雖陳建國(guó)與周偉、吳濤的《房屋買賣協(xié)議》有效，但趙蘭提交了出資證據(jù)，涉及趙蘭、周偉、吳濤等案外人權(quán)利，房屋是否屬陳建國(guó)遺產(chǎn)需另案查清，故暫不處理。

四號(hào)房屋：

李梅稱登記在陳瑤名下，卻未提供證據(jù)證明由陳建國(guó)出資，無法認(rèn)定為陳建國(guó)的遺產(chǎn)，故駁回分割訴求。

綜上，原告李梅的部分訴訟請(qǐng)求具有事實(shí)和法律依據(jù)，法院依法作出上述判決。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）