未來五年，中國樓市可能有四大變化！

中新社記者 龐無忌

“十五五”規劃建議日前對外公布。《建議》中十余次提及房地產相關內容，并將“推動房地產高質量發展”納入“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”板塊中，進一步強化了房地產的民生屬性。行業專家認為，這為“十五五”時期樓市發展錨定了清晰航向，未來5年，中國樓市或迎四大變局。

其一，政策轉向

《建議》明確推動房地產高質量發展。這是對行業發展階段變化的精準回應。中原地產首席分析師張大偉對中新社記者指出，“十四五”時期，中國城鎮人均住房建筑面積已超40平方米，戶均套戶數接近1.1套，接近美日等發達國家水平，住房短缺時代基本終結。今年9月末，近7.6億平方米的商品房待售面積也印證這一點。“高質量發展”的提出絕非偶然，而是行業發展的必然選擇。

以“高質量發展”為指揮棒，房地產業將加快構建發展新模式。不同于過往樓市調控中以限制或刺激需求為核心的短期政策，新模式更需回歸本源，完善開發、融資、銷售等基礎性制度。以銷售為例，據住建部此前透露，未來將有力有序推進現房銷售，做到“所見即所得”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，這些基礎性制度，有的已基本建立，有的正在建立，它們將為中國“十五五”房地產市場健康發展奠定基礎。

其二，供需重構

2023年7月召開的中央政治局會議作出“房地產市場供求關系發生重大變化”的重要判斷。因應需求變化改善優化供給，方可重構供需平衡，推動房地產市場長期平穩健康發展。《建議》從“保障托底”和“市場升級”的雙軌制設計出發，推動改善供求關系。

一方面，《建議》提到，優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。分析認為，這擴大了住房保障的覆蓋面，將原來只對困難群體的“重點保障”變為涵蓋工薪群體的“全面保障”。

另一方面，《建議》強調，因城施策增加改善性住房供給。李宇嘉認為，改善性住房是房地產供求關系出現重大變化后，結構性增量需求的重點。根據不同地方居民對改善性住房的需求差異，在供給上進行更精準匹配，或將是“十五五”時期住房供應的一大特點。據中指研究院數據，2025年前三季度，中國重點30城120至144平方米的住房成交量占比提升至30%，大戶型產品已成新房市場主流。

58安居客研究院院長張波指出，“市場+保障”雙軌體系，結合“人、房、地、錢”要素聯動機制，將有效保障人口流入城市住房用地供應。

其三，品質提升

《建議》明確，建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。今年以來，國家層面頻頻部署“好房子”建設等相關工作。李宇嘉表示，正在推進的老舊小區改造、危舊房改造、城市更新以及完整社區建設等，都意在提升房屋質量和居住品質。

“品質提升”正在加速落地。此前住建部提出通過好標準、好設計、好材料、好建造和好運維等方面推動“好房子”建設，并梳理出居民對“好房子”的要求，為“好房子”建造提供指引。中指研究院指出，近兩年，多地也出臺文件對建筑設計規劃、計容規則等進行完善和規范，未來或有更多城市跟進。

其四，存量盤活

在房地產從增量開發轉向存量運營的階段，存量資產的盤活利用不僅能緩解市場供需錯配問題，還能通過更新改造、功能重構等挖掘資產新價值。存量更新改造正成為住房供應的重要來源。《建議》提及“盤活用好低效用地、閑置房產、存量基礎設施”“實行統籌存量和增量綜合供地”等。

中指研究院認為，“十五五”時期將有更多支持盤活存量土地、存量房的政策落地。根據該機構監測，截至10月24日，各地已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超6200億元（人民幣，下同），專項債實際發行/即將發行約2160億元。