中國人能造全球最便宜商品，卻蓋最貴房子？何由？何解？｜專訪陶然

當下，中國經(jīng)濟正處在深度變革與調(diào)整的關鍵節(jié)點。從房地產(chǎn)市場持續(xù)釋放的調(diào)整信號，到地方債務問題逐漸成為關注焦點，諸多現(xiàn)象背后，是經(jīng)濟發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)型升級的強烈訴求。

改革進入深水區(qū)，為什么地方負債多，卻仍然對開展新項目躍躍欲試？在復雜的經(jīng)濟形勢下，在理想與現(xiàn)實之間，如何尋找破局之策？

《問答神州》專訪香港中文大學（深圳）發(fā)展與治理研究院院長陶然，鳳凰衛(wèi)視中文臺9月8日晚20:30首播。

陶然：深圳模式讓小企業(yè)

逐漸成長至大企業(yè)

陶然：深圳龍崗的這個城中村（上角環(huán)新村）很典型，本社區(qū)的原業(yè)主大概只有兩三百人，可是它容納了3600人，大部分都是外來人口。為什么會出現(xiàn)這么多城中村呢？主要是因為在城市擴張過程中，政府一般去征用農(nóng)民的農(nóng)地，一般不動宅基地，農(nóng)民就在宅基地里蓋很高的房子，早期是給工廠打工的人提供住宿，相當于一個村里面會有工業(yè)園區(qū)建工廠，可以收工業(yè)用地的租金，然后本村的村民又可以再收那些打工人的房租，提高了村民的收入。

吳小莉：這是深圳特色吧？

陶然：這在珠三角之中是非常普遍的現(xiàn)象。比如說長江三角洲地區(qū)，它一般不太允許農(nóng)民在宅基地上蓋房子出租給外來農(nóng)民工，會在工業(yè)開發(fā)區(qū)的土地里面，允許原來的工業(yè)廠主蓋一部分宿舍，工人直接住在宿舍里。而且它的工業(yè)開發(fā)區(qū)一般都比較大，會吸引很大的企業(yè)。像珠三角的這種城中村，包括它的村級工業(yè)園區(qū)，如果企業(yè)很小，它租塊小地，就能搞工廠，大部分大中企業(yè)都是從小企業(yè)起來的。所以珠三角它有一個生態(tài)，就是能夠讓各種小企業(yè)在這里能存在下去，最后變成大中企業(yè)。所以這里的創(chuàng)新活力、農(nóng)民工的居住條件、財富在民間的涌流程度，我認為是遠遠超過長三角的，這是珠三角很神奇的地方。

吳小莉：你覺得深圳這個城市對于低收入戶的居民來說友好嗎？

陶然：我認為深圳這個城市包括整個珠三角，在全中國來看，對于外來的流動人口，包括無論是農(nóng)村來的，還是剛剛畢業(yè)的大學生都是最友好的地方。

我給你舉個例子，比如說大疆，幾個大學生創(chuàng)辦的，他們最開始肯定租不起大的、好的廠房，他們在城中村里面租了塊場地，然后今天做到全球第一。換句話說，深圳土地利用的模式，它形成了一個從小企業(yè)逐漸成長到中型企業(yè)、到大型企業(yè)、再到全球領先企業(yè)，這么一整個生態(tài)鏈，我想說這個東西在中國其他地方是看不到的。

低價工業(yè)用地+高價商品住房

國有土地配置的得與失

吳小莉：你曾說中國這么多年來的國有土地配置是錯配的，采取的是香港的高價商業(yè)住房和新加坡的低價工業(yè)用地，為什么會有這樣的選擇？當時產(chǎn)生了什么好處？現(xiàn)在又出現(xiàn)了什么弊端？

陶然：對于地方政府來說，這是它當時財政收入最大化的好辦法。1990年代到本世紀，我們在進入一個超級全球化的階段，中國通過低價供應土地，放松環(huán)保和勞工條件，能夠把全世界的制造業(yè)吸引到中國來，然后又加入WTO，可以暢通無阻地出口，這樣賺了大量的外匯。這讓很多人開始有錢，要買房子。地方政府獲得了壟斷性的財政收入，在土地財政中基本上成了“利潤最大化的牟利者”，而不是“基礎設施和公共服務的提供者”。

當全國的每個城市都這樣做的時候，就會帶來巨大的扭曲，導致我們有上萬個開發(fā)區(qū)，而其他國家一般就幾百個。其他國家的收入房價比，一般超過六以上，就比較高了，我們現(xiàn)在一二線城市是三四十，二三十，三線城市也是在七到八。

吳小莉：你是什么時候發(fā)現(xiàn)這個問題的？

陶然：這個扭曲以前就非常明顯。2009年我寫的一篇文章里面就說了，中國的工業(yè)用地所占的比例過高，30%—40%，其實一個國家10%—20%就夠了，尤其一線城市5%—10%就夠了。這就會導致工業(yè)用地浪費、閑置，而住宅用地價格特別高，百姓住得非常密集。

吳小莉：2009年你提出這個問題的時候，全國房地產(chǎn)市場還是很火熱，有人關注到這一點了嗎？各地方政府有采取措施來解決這個問題嗎？

陶然：2009年之后，中國政府采取4到5輪大規(guī)模的財政和信貸政策刺激，就是這個體制繼續(xù)往下走的邏輯延續(xù)。2020、2021年最后一輪上漲的時候，我們采取了各種措施把房地產(chǎn)泡沫戳破。目前中國經(jīng)濟上面臨的很多挑戰(zhàn)，就是從這里來的。

如何盤活閑置工業(yè)用地？

吳小莉：你也提出了一些解方，可以盤活很多荒置、閑置的的工業(yè)用地，你的盤活方式是什么？

陶然：比如在深圳還有最少20%的土地是工業(yè)用地，大概兩三百平方公里，我認為10%是閑置的，包括富士康在龍華區(qū)的土地是閑置的，但是這些土地的業(yè)主想等政府把它轉(zhuǎn)化為居住用地，這樣可以套利，因為居住用地比工業(yè)用地貴很多，政府又不愿意給他這個便宜。

我提出來方法很簡單，政府出政策，對于一些位置比較好的閑置、低效工業(yè)用地，比如你有100畝，把60-70畝給政府白交，其中30畝政府用來做道路、學校和綠地，另外30-40畝賣掉，錢用于修道路、學校，政府不用出錢就把這一塊的基礎設施做好，剩下的30-40畝，我在你不用交地價的情況下改為居住用地，允許你在上面蓋住房，這個住房有70年的產(chǎn)權(quán)，但前20年我只允許你租，不允許賣，后面50年你補交一定的地價后，允許你賣房子。

在深圳和很多一線和強二線城市，如果采取這樣的政策，很多閑置工業(yè)用地的地主和社會資金馬上會沖進來，給農(nóng)民工和大學生蓋非常廉價的住房。如果土地不要錢，基本上蓋一平米的商品房，成本就是3000塊錢。

吳小莉：如果社會資源進來，肯定想要再賣高價樓，怎么能解決低收入者的住房問題？

陶然：蓋房子是低成本、低科技的，中國人能夠造全世界最便宜的任何別的東西，結(jié)果我們造最貴的房子，這是因為土地問題。

吳小莉：現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)有點蕭條，你覺得政府如果出了這樣的政策，對他們會不會有足夠的吸引力？

陶然：在深圳城中村的房子，一個月房租八九百元，小區(qū)里面的房子一般就三四千了。一個月一兩千、兩三千的租賃住房在一線城市是非常稀缺的。這個政策一做，馬上有很多人會沖進來做這個事情，而且政府現(xiàn)在正好也沒有錢再去蓋保障性住房了，那就讓市場來做。

陶然：基建效率高速度快

但也有做高成本的部分

2025年1至6月初，中國24省共投資1.9萬個重點基建項目，投資額高達57萬億元。2024年全年中國基建投資總額為51.4萬億元。

吳小莉：中國被稱為“基建狂魔”，你怎么看這樣的稱號？

陶然：我覺得有褒義的部分，我們基建的速度快，效率高。但也有問題，在國內(nèi)搞了很多基建其實并不便宜，充滿了很多做高成本的部分，這也是為什么這些年地方債務很高，反腐也一直在路上。

吳小莉：你也提到其實有一些基建是沒必要的，你舉了地鐵的例子。

陶然：按照中國國家發(fā)改委的標準，300萬人口是底線，GDP要在3,000億，稅收也到300億，才能夠建地鐵，2017年我們國家發(fā)改委就喊停了好多城市。

不光是地鐵，我們很多城市在大規(guī)模建新城區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)。比如說有些縣會建十幾個工業(yè)開發(fā)區(qū)，還有很多城市拆遷比較困難，干脆就在附近再征一塊地建新城。最近這些年提出來所謂的海綿城市、智慧城市，很多地方政府以此為理由，就拼命大規(guī)模上項目，這些項目也有一定的道理，但是這么大規(guī)模去投，未來沒有現(xiàn)金流就還不了錢。

沒有帶來足夠的產(chǎn)業(yè)和人口，就會有“鬼城”、空開發(fā)區(qū)，地方政府也收不到足夠的稅去付債務的利息。

吳小莉：2025年你到各地去調(diào)研，這種地方債務高起，但又繼續(xù)借債去做過度投資或者基建的地方，還有嗎？

陶然：地方政府還是躍躍欲試，但是由于負債很多，中央也控制得比較嚴，所以要再持續(xù)借債難度比較大。早期很多地方政府借的債務成本相當高，這幾年中央政府用一些低成本的債去置換高成本的債，讓它們暫時能還得了利息，本金再往后拖，現(xiàn)在大家是這個心態(tài)，這在經(jīng)濟學里叫道德風險的問題。

陶然提出土地制度改革三方案

是理想主義嗎？

陶然：最近我也提出中國未來房地產(chǎn)土地制度改革三個方向的措施，一個是“房票安置”，推動一線和強二線城市的老舊小區(qū)和城中村的城市更新。基本思路很簡單，在一線和強二線城市核心位置，老舊小區(qū)和城中村，地方政府先找國開行借一筆錢，在業(yè)主同意的情況下，以房票的方式讓他們實現(xiàn)以舊換新，把現(xiàn)在存量的商品房消耗掉，未來 5到10年把土地再出讓，因為地方位置比較好，房子還能賣得掉，出讓土地去還錢。這是短期內(nèi)讓房價不再下降，中長期又保證房價不上升的一個好措施；

第二就是關于低效工業(yè)用地，按照我剛才說的方法來建設，為農(nóng)民工建租賃住房；其實第三個措施如果推動會短期更有效，把可能成交的部分非永久農(nóng)田征為國有土地，對中高收入人群進行出讓，允許他們售讓國有土地，自己建安居型獨立住宅。我認為如果這些措施能夠推動起來，是落實中央城市工作會議的一個比較好的具體策略。

吳小莉：陶老師你會不會有一點理想主義？

陶然：如果要想真正解決問題，就得提出一些新的政策思路，當然你可以把它稱為理想化。我倒覺得有時候理想化是個好事情，因為沒有政策突破就不可能有改革，沒有改革，我們經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果就會不理想。而恰恰是經(jīng)濟放緩，政府缺錢，各級官員和社會各界都思考需要變化的時候，我們要提出有些理想化、但是努力可以實現(xiàn)的方案，這樣中國才能慢慢進步。

吳小莉：推動體制改革是一件很漫長的路，你會有挫折感嗎？

陶然：我的每個政策建議，都是我長期調(diào)研再提出，包括我跟各級官員、企業(yè)家、流動人口、失地農(nóng)民有非常豐富的交流，我也不敢說我的政策建議就一定很完美，但是肯定比較接地氣。

即使如此，到真正實現(xiàn)政策還是有很長的距離，我當然有過很沮喪的時候，但是我覺得我作為一個學者，去了解這個社會到底是怎么運行的，本身就是我的興趣，我的興趣就是知道它們都在干什么，為什么這么干？這樣的一個博弈格局里面哪些東西是不合理的，是什么樣的機制導致這種不合理，這對我來說是個學習的過程。如果這個過程中我能理解清楚，就是我作為學者的一個成功，如果這個過程中我還能給它們提出一些辦法，如果未來哪怕是經(jīng)過很長的路，能夠幫它們有一點解決，我覺得我就賺到了，所以我一點都不沮喪。