半年跌 12%！長沙二手房價格破萬，還會繼續跌嗎？

7 月 15 日，國家統計局發布了 6 月份 70 個大中城市的房價數據，長沙的情況有點特別。新房價格這邊，長沙以 0.4% 的環比漲幅和上海一起排在全國第一；可二手房價格呢，卻以 1.2% 的跌幅成了全國第二，僅次于徐州。這種新房和二手房走勢相反的情況，讓不少人對長沙樓市有點看不懂了。

再看看貝殼找房的數據，上面顯示長沙二手房價格在 2025 年上半年跌得挺明顯。1 月份的時候，二手房成交均價是 0.98 萬 /㎡，到了 6 月就跌到了 0.86 萬 /㎡，半年時間就跌了 12%。這意味著，一套 100㎡的房子，半年就少了 12 萬。也是在這個時候，長沙市住建局出臺了《關于進一步優化房地產發展措施的通知》，里面有十條政策，像 “以舊換新補 3 萬”“二孩家庭多套房票” 這些。但對比去年全面放開限購的政策，這次的力度好像沒怎么加大。

長沙的房價收入比一直是大家津津樂道的點，易居研究院 2024 年的報告里說，長沙 6.2 的房價收入比在 35 個城市里是比較低的。之前，這可是長沙的一大優勢，再加上每年都能吸引不少人來，2021 到 2024 年，常住人口分別增長了 17.85 萬、18.13 萬、9.25 萬、10.39 萬，所以在長三角一些城市房價開始調整的時候，長沙還能接著漲兩年。

不過，長沙人口增加的同時，湖南省其他城市的人口卻在減少。湖南省統計局的數據顯示，2022 到 2024 年，全省人口一共減少了 83 萬，所有非省會城市的人口都在往下降。這種情況在房地產市場不好的時候，問題就暴露出來了。2021 年長沙商品房銷售面積是 2605 萬㎡，到 2024 年就跌到了 1357 萬㎡，差不多跌了一半，就算有這么多人口流入，也填不上這個窟窿。

說到長沙的產業，大家都知道它是 “工程機械之都”，但這個產業這幾年不太好過。2022 年，三一重工凈利潤跌了 64.26%，成了 44.05 億；山河智能更慘，虧損了 10.98 億，同比跌了 458.7%。這直接讓長沙工程機械產業的產值從 2021 年的 2800 億掉到 2022 年的 1990 億，雖然 2023 年回升到 2200 億，但也能看出來，產業太單一了風險不小。

中國社科院財經戰略研究院研究發現，長沙工業增加值在全國的排名，2022 年是第 19 位，這和它的人口規模不太匹配。而且，工程機械行業每下滑 1%，當地商品房銷售就會跟著降 0.8%，可見產業對樓市影響有多大。

這次新政策出來后，市場反應也比較平淡。首周，新房成交量只比之前多了 3%，但二手房掛牌量卻漲了 15%。有鏈家的經紀人說，現在客戶都在觀望，畢竟半年跌 12% 的市場，誰也不想輕易出手。

其實這里面有個挺矛盾的地方，大家買房子都會看房價收入比，長沙 6.2 這個低比例，以前是優勢，現在反而讓人覺得漲不起來；別的城市靠泡沫還能維持一下熱度，長沙調控得比較理性，卻更早感覺到了真實需求的上限。

湖南大學房地產研究所提了個 “產業換房票” 的想法，就是把工程機械企業的技改投資變成人才購房補貼，這樣既能讓產業升級，又能激活樓市。不過，這想法能不能行得通還是個問題，現在三一重工這些企業還在恢復，財政能不能承擔得了也是個事兒。

總的來說，長沙樓市現在的情況，其實也反映了中國樓市的一個大問題：當調控的好處慢慢沒了，人口增長也到了瓶頸，像長沙這樣靠低房價吸引人的城市，該怎么在穩住市場和防范風險之間找到平衡，這確實是個需要好好琢磨的事兒。

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