負(fù)債高企，凈利雙位數(shù)下滑，誰(shuí)“偷”了外高橋的利潤(rùn)？

作為浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放早期的“四大開(kāi)發(fā)公司”之一，外高橋集團(tuán)身上有很多榮耀光環(huán)，它是全國(guó)第一個(gè)保稅區(qū)、第一個(gè)保稅物流園區(qū)、第一個(gè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)域的開(kāi)發(fā)主體，與此同時(shí)，還催生了浦東的多項(xiàng)“全國(guó)第一”：推動(dòng)了全國(guó)第一家外商獨(dú)資貿(mào)易企業(yè)、第一家中外合資物流企業(yè)、第一個(gè)保稅交易市場(chǎng)、第一家外資綜合性醫(yī)院等的落地。

然而，看似風(fēng)光無(wú)限的外高橋集團(tuán)，當(dāng)前卻已經(jīng)是危機(jī)四伏。一方面，公司營(yíng)收與凈利潤(rùn)雙雙下滑，連踩三道紅線，被列為紅檔企業(yè)；另一方面，旗下新盤銷售慘淡，去化壓力大，同時(shí)維權(quán)事件頻發(fā)，公司正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

01營(yíng)收與凈利潤(rùn)雙雙下滑，連踩三道紅線

2023年，上海外高橋集團(tuán)營(yíng)收凈利雙雙下滑。報(bào)告顯示，2023年，外高橋?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入75.69億元，同比減少16.44%；歸母凈利潤(rùn)9.28億元，同比減少25.2%。

時(shí)至2024年第一季度，外高橋集團(tuán)的歸母凈利潤(rùn)雖同比實(shí)現(xiàn)21.88%的增長(zhǎng)，但也僅有0.39億元，相較于同時(shí)期12.61億元的營(yíng)業(yè)收入，利潤(rùn)依然較為微薄，凈利率僅有3.44%。

相比于規(guī)模放緩、利潤(rùn)下滑，外高橋集團(tuán)眼下更棘手的還是高負(fù)債。

截至2024年一季度末，外高橋集團(tuán)總資產(chǎn)為441億元，總負(fù)債達(dá)312億元，資產(chǎn)負(fù)債率為70.74%，這是外高橋集團(tuán)該數(shù)據(jù)連續(xù)第5年超過(guò)70%。

其中，有息負(fù)債合計(jì)227.01億元，占總資產(chǎn)的51.48%，有息負(fù)債中，以短期債務(wù)為主，包含短期借款73.97億元、一年到期的非流動(dòng)負(fù)債19.94億元、應(yīng)付票據(jù)2.5億元。

“三道紅線”方面，截至2023年年末，外高橋集團(tuán)凈負(fù)債率為119%，剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.5%，現(xiàn)金短債比為0.96，三條紅線全部踩中，處于“紅檔”范圍。

“紅線”外，另一個(gè)引人注意的數(shù)字是外高橋集團(tuán)高企的融資額。財(cái)報(bào)顯示，2023年，外高橋集團(tuán)累計(jì)發(fā)行中期票據(jù)、公司債共3支，共計(jì)35億元，票面利率在2.3%-3.45%之間。從募集資金用途來(lái)看，主要用于償還公司到期債務(wù)。

今年更是加碼發(fā)力，年初，成功發(fā)行了一筆規(guī)模為10億元的短期融資債券，票面利率2.6%，期限1年；5月份，又成功發(fā)行一筆規(guī)模為9億元的中期票據(jù)，票面利率2.42%，發(fā)行期限為3年。

截至目前，外高橋集團(tuán)債券存量規(guī)模79億元，債券8只，其中1年內(nèi)到期的債券約為26億元，1—3年內(nèi)到期的債券約為38億元。

除用發(fā)債“借新還舊”，外高橋集團(tuán)還將融資目光瞄向定向增發(fā)。

今年6月12日，外高橋集團(tuán)宣布，公司擬向包括外高橋資管和投控集團(tuán)在內(nèi)不超過(guò)35名（含）特定投資者，發(fā)行不超過(guò)3.4億股，募集資金總額不超過(guò)人民幣25.55億元，用于新發(fā)展H2地塊新建項(xiàng)目、D1C-108#~116#通用廠房項(xiàng)目、F9C-95#廠房項(xiàng)目，并補(bǔ)充流動(dòng)資金。

更嚴(yán)峻的是，自有資金并不富裕的情況下，外高橋集團(tuán)還頻繁為子公司及對(duì)外提供擔(dān)保。根據(jù)公告，截至2023年末，公司擔(dān)保總額為24.12億元，擔(dān)保總額占公司凈資產(chǎn)的比例為19.23%，其中，直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò) 70%的被擔(dān)保對(duì)象提供的債務(wù)擔(dān)保余額為4.42億元，占比超過(guò)18%。無(wú)疑，這些“表外負(fù)債”也為外高橋集團(tuán)的財(cái)務(wù)安全埋下了隱患。

02房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售承壓

房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期下，行業(yè)整體銷售承壓，外高橋集團(tuán)也面臨一定壓力，旗下森蘭海天名筑和航頭航薈名庭兩個(gè)項(xiàng)目正面臨著去化難的壓力。

先來(lái)看森蘭海天明筑，該項(xiàng)目于2022年12月12日開(kāi)盤，共推出425套房源，其官微顯示，項(xiàng)目于11月19日開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，在認(rèn)購(gòu)期間共收到40組意向購(gòu)房客戶，認(rèn)購(gòu)率約9%。

然而，截止到7月12日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，森蘭海天明筑425套房源僅網(wǎng)簽91套房源，16個(gè)月時(shí)間，網(wǎng)簽去化約21%，平均每個(gè)月售出約6套房。

若以每套住宅平均總價(jià)541萬(wàn)元計(jì)算，當(dāng)前項(xiàng)目累計(jì)銷售額約為4.92億元，這一數(shù)字僅占項(xiàng)目拿地價(jià)格的19.32%，僅是投資總額（41.3億元）的11.9%。

再來(lái)看森蘭航薈名庭，其銷售情況同樣不容樂(lè)觀。該項(xiàng)目于2023年11月30日開(kāi)盤，共推出300套房源，其官微顯示，項(xiàng)目于11月18日至11月22日期間認(rèn)購(gòu)，在認(rèn)購(gòu)期間共收到71組意向購(gòu)房客戶，認(rèn)購(gòu)率約23.6%。

然而，截止到7月12日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，森蘭航薈名庭300套房源僅網(wǎng)簽69套房源，7個(gè)月時(shí)間，網(wǎng)簽去化約23%，平均每個(gè)月售出約6套房。

換言之，若以每套住宅平均總價(jià)492萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，目前該項(xiàng)目累計(jì)銷售額約為3.39億元，占項(xiàng)目拿地價(jià)格的14%，是投資總額（38.04億元）的8.91%。

03外高橋集團(tuán)危機(jī)早有伏筆

冰凍三尺非一日之寒，外高橋集團(tuán)今天的困局其實(shí)早有伏筆。

首先是，拿地戰(zhàn)略上，過(guò)去，集團(tuán)憑借顯著優(yōu)勢(shì)成功獲取了外高橋、森蘭地區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地，現(xiàn)如今也收獲了較高的利潤(rùn)。

然而，近年來(lái)，外高橋所摘得的地塊都位于一些比較冷門的板塊，比如祝橋、航頭。祝橋鎮(zhèn)雖有國(guó)際航空城的定位，但是距離市中心超過(guò)30公里，東面臨海，西面靠近的都是人氣薄弱發(fā)展遲滯的板塊，幾乎沒(méi)有價(jià)值拉動(dòng)力。

而整個(gè)祝橋國(guó)際航空城的規(guī)劃相當(dāng)于在沙漠中造綠洲，難度巨大，一個(gè)典型的例子就是祝橋的“四個(gè)球”夢(mèng)想谷，整體規(guī)劃10.8萬(wàn)㎡，由1.6萬(wàn)㎡的沉浸式商業(yè)街區(qū)與3.8萬(wàn)㎡的12個(gè)主題酒店群組成，然而已停工多年。

所以除了市場(chǎng)火熱的那幾年，祝橋板塊的樓市一直很冷清。板塊內(nèi)的新房公元2040（備案名：金地云筑）項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商花了大力氣，走渠道、開(kāi)分銷，整整賣了3年才賣完。

再看航頭板塊，偏居一隅，地處浦東邊緣地帶，與閔行、奉賢接壤，又遠(yuǎn)離城區(qū)，浦東哪一條發(fā)展廊道都無(wú)法兼顧其中，更不用提閔行和奉賢了。雖然張江科學(xué)城在擴(kuò)容后，航頭北部區(qū)域，正式被納入張江科學(xué)城，但也僅僅只是北部區(qū)域的鶴沙航城。

在上海2023規(guī)劃中，航頭鎮(zhèn)的規(guī)劃定位“城鄉(xiāng)融合生態(tài)美，宜居智創(chuàng)樂(lè)活城”，仍以鄉(xiāng)野單元為主。至2035年，規(guī)劃范圍內(nèi)劃定城市開(kāi)發(fā)邊界面積17.58平方公里，約占整體面積的1/3，其余皆為鄉(xiāng)村、農(nóng)地和生態(tài)空間。

此外，在經(jīng)營(yíng)上，外高橋集團(tuán)的銷售費(fèi)用率及管理費(fèi)用率顯著高于同行業(yè)可比公司。

2020-2023年及2024年一季度，外高橋集團(tuán)銷售費(fèi)用率分別為2.45%、3.05%、2.81%、4.08%、5.39%，管理費(fèi)用率分別為4.16%、5.54%、5.70%、6.50%、7.53%。

而同時(shí)期，浦東“四大開(kāi)發(fā)公司”之一的浦東金橋銷售費(fèi)用率分別為0.86%、0.67%、0.47%、0.44%、0.66%，管理費(fèi)用率分別為2.5%、2.25%、2.26%、1.91%、3.41%。

陸家嘴集團(tuán)的銷售費(fèi)用率分別為0.95%、1.25%、1.45%、1.24%、1.68%，管理費(fèi)用率分別為2.17%、2.81%、3.54%、5.18%、4.62%。

很顯然，外高橋集團(tuán)對(duì)銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用的控制與同行業(yè)公司相比是存在一定差距的，平均高達(dá)3.12%和5.46%的銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率是浦東金橋的5倍、2.4倍，是陸家嘴集團(tuán)的2.5倍、1.6倍，如此過(guò)高的費(fèi)用率，顯然給公司的運(yùn)營(yíng)成本帶來(lái)一定的負(fù)擔(dān)，進(jìn)而影響到公司的利潤(rùn)表現(xiàn)。

那么，究竟是什么成本讓外高橋集團(tuán)的銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率比同行要高呢？

在銷售費(fèi)用率方面，根據(jù)外高橋集團(tuán)2023年的年報(bào)，其費(fèi)用較高的主要原因?yàn)殡S著房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn)，相應(yīng)的營(yíng)銷費(fèi)用及中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用呈現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)。

至于管理費(fèi)用率，根據(jù)年報(bào)的詳細(xì)披露，職工薪酬構(gòu)成了管理費(fèi)用中的主體部分。從2020年至2023年，職工薪酬的數(shù)額分別為3.14億元、3.8億元、3.91億元和3.77億元，其在管理費(fèi)用中的占比依次為73.88%、77.24%、74.62%和75.4%。

不過(guò)，盡管管理人員數(shù)量眾多且薪酬水平較高，但集團(tuán)的管理水平仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。

2023年4月10日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)公開(kāi)信息顯示，上海外高橋集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司因存在違法違規(guī)行為，于2023年3月31日收到銀保監(jiān)會(huì)上海監(jiān)管局的行政處罰決定書(shū)。具體如下：

上海外高橋集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司（法人/主要負(fù)責(zé)人：張舒娜），因超過(guò)借款人實(shí)際資金需求發(fā)放流動(dòng)資金貸款，現(xiàn)金管理項(xiàng)下委托貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制不健全，依據(jù)《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十六條第（五）項(xiàng)，《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》第三十九條，責(zé)令改正，并處罰款80萬(wàn)元（滬銀保監(jiān)罰決字〔2023〕40號(hào)）。

今年3月，其與香港僑福集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的樓盤陽(yáng)明花園在延期了7個(gè)月才交付后，又被業(yè)主投訴稱項(xiàng)目嚴(yán)重貨不對(duì)板，購(gòu)房時(shí)售樓處沙盤所展示的樓盤模型明確包含有入戶門廳的設(shè)計(jì)。然而，在實(shí)際交付時(shí)，卻沒(méi)有入戶門廳。

而最為尷尬的是，據(jù)開(kāi)發(fā)商相關(guān)工作人員反饋，該項(xiàng)目三期在2018年設(shè)計(jì)階段向主管部門申報(bào)時(shí)，圖紙上就沒(méi)有入戶門廳的規(guī)劃，如果后續(xù)補(bǔ)建入戶門廳，但極有可能被定性為“違法建筑”。

已成立30年，外高橋集團(tuán)其影響力自然不必多說(shuō)。不過(guò)若不完善和重視購(gòu)房者的投訴及反饋，品牌的知名度是否會(huì)成為自身的“包袱”呢？