十里方圓三期入市，吳臻降低了預期

文/粵進深 嚴明會

眼下的市場，新盤對老業(yè)主的背刺不在少數(shù)。

新一期出來的產品，不僅價格更低。

戶型、產品、配置往往也更高，更好。

當然，這事也怨不得開發(fā)商。

畢竟，如果能賣誰不想賣個好價錢。

可在老業(yè)主眼里，這事情就像一根刺。

同一個項目，自己高位站崗，產品還沒那么好。

換了是誰也要嘀咕兩句。

位于廣州南沙黃閣的十里方圓項目，也面臨這樣的境況。

近日，這個項目披露了最新的控規(guī)圖。

意味著項目的三期已經到來。

十里方圓項目地塊，最早由方圓集團在五年前拿下的。

2020年4月，方圓以底價約48.6億元拿下2020NJY-2地塊。

折合樓面價約9951元/㎡。

隨后，項目推出了一期和二期。

如今推出的三期，最新總平圖顯示，共十棟住宅樓。

由兩棟32層以及八棟33層的高層組成。

三期項目位于二期對面，背靠大山乸森林公園。

位置上更清幽、安靜。

并且有了新名字，叫悅山書院。

參數(shù)上，三期總用地面積4.17萬㎡，容積率3.58。

總建面22.75萬㎡，計容建面14.94萬㎡。

整個三期小區(qū)，共1495戶，十棟樓圍合式布局。

均為一層4-5戶設計。

因為得益于新規(guī)的加持。

產品戶型做了不少升級。

總平圖就可看到，陽臺相比一二期加大了不少。

并且全屋還有不少的飄窗。

據(jù)了解，項目使用率能到100%。

不過，這里面有一個值得注意的地方。

三期項目最先推出的是小區(qū)最北邊的兩棟：

G28#和G29#。

這兩棟樓是最先蓋的，目前已幾乎是準現(xiàn)房狀態(tài)。

所以雖然都是新規(guī)，但預計跟其余還未建起來的樓棟。

還是會有一點差異。

明顯的一點，總平圖上就可看到。

G28#、G29#，雖然也有不少飄窗。

但相比其他樓棟，還是要少一些。

并且飄窗不連貫，不像一個整體。

而其余的樓棟，飄窗幾乎全屋圍繞。

并且連貫完整，設計上看著就舒服、好用很多。

所以后面的樓棟，會不會比前面推的這兩棟。

產品上會更好呢？

可以大膽猜測下。

據(jù)了解，目前，三期新推的兩棟樓已入市。

兩棟樓，有276套房，在今年9月29日已經取證。

面積段上，G28#產品面積約為79、89、112㎡；

G29#產品面積約為102、112、138㎡。

具體來看，戶型確實比一二期要好不少。

79、89㎡的3房戶型，所有臥室都做了飄窗。

102、112㎡的3 1房戶型，除了陽臺房沒有飄窗；

其余的3個房間也都做了飄窗。

138㎡的4房，1個房間連接客廳陽臺，剩下的房間也都有飄窗。

但就像前面所說的。

這些飄窗做的并不算美觀好用。

如79、89、102㎡的戶型，雖然都是270°飄窗。

但有一邊只是做了短短的一截。

跟市面上的一些270°飄窗產品，還是有不少的差距。

112㎡的主臥甚至沒有270°飄窗；

僅有短短凸出的一截。

還是那句話，如果看好這個盤，可以看看后面那幾棟樓。

估計產品戶型上可能會做的更好一點。

不過，據(jù)說三期的飄窗是可以砸掉的。

也就是可以做到傳說中的“0飄窗”。

這跟南沙蕉門板塊，前不久開盤的星河東悅府一樣。

南沙市場也是越來越卷了。

十里方圓這個盤，其實一直比較受關注。

原因之一，這兩年樓市調整，片區(qū)不少盤都在降價。

十里方圓雖然也在降，但幅度沒有別的盤大。

這個盤，2020年底首開的時候2.6萬/㎡單價。

2021年最高曾賣到過2.8萬/㎡均價。

到今年5月，還保持在2.3萬/平方米的均價水平（CRIC數(shù)據(jù)）。

最近幾個月二期進入清盤階段，價格才繼續(xù)下探到1.7、1.8萬/㎡。

而就在前不久，項目還一次性拿出35套現(xiàn)樓打包甩賣，均價約1.6萬/㎡。

不過，三期的入市，項目似乎轉換了策略。

價格上不再那么堅守。

項目在9月份傳出要上市之初，市場預計價格要2字頭。

正式入市后賣個1.8、1.9萬/㎡。

而就在前幾日，三期還被傳推出工抵特價單位。

單價據(jù)稱1.5-1.6萬/㎡。

看來曾經的“抗跌王”，也扛不住了。

三期的開發(fā)主體，仍是廣州方圓輝宏房地產有限公司。

該公司的董事長、經理為吳臻。

直接持股股東為廣州方圓樂恒投資有限公司，持股100%。

工商信息顯示，目前，項目公司方圓輝宏房地產的全部股權已被質押。

登記日期為2020年11月，目前仍在有效狀態(tài)。

目前，三期悅山書院具體賣得怎樣還不得而知，網簽數(shù)據(jù)尚沒有體現(xiàn)。

此前二期清盤甩賣的G10#、G11#，則顯示還有63套沒網簽。