北京房產律師：借名買房原告求房屋確權 因案由錯誤 法院駁回訴求！

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一、案情介紹

（一）親屬關系與被繼承人基本事實

原告陳偉與被告陳強系同胞兄弟，二人父親為陳建國、母親為劉蘭（均已去世），陳建國、劉蘭僅有陳偉、陳強兩個子女。陳建國于 2017 年 9 月 8 日去世，劉蘭于 2022 年 8 月 20 日去世。

陳偉與侯敏系夫妻關系（2004 年 12 月 24 日結婚），第三人徐芳系侯敏母親（陳偉岳母）。

（二）房屋基本事實

案涉房屋為北京市一號房屋，2002 年 7 月 28 日由陳偉、劉蘭作為買受人，與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，總價款 43.8416 萬元（首付款 13.8416 萬元，公積金貸款 30 萬元，貸款期限 15 年）。

2004 年 8 月 16 日，該房屋取得房產證（京房權證昌私移字第 X 號），登記為陳偉與劉蘭按份共有，各占 50% 份額；2014 年 3 月 8 日，陳偉提前還清全部貸款。

雙方確認該房屋為經濟適用房，陳偉提交的《北京市城鎮居民購買經濟適用住房家庭和收入核定表》顯示，劉蘭可購買最高總價 36 萬元以內的經濟適用房，陳偉可購買最高總價 28 萬元以內的經濟適用房。

（三）出資與協議爭議事實

出資主張爭議：

陳偉、徐芳稱，案涉房屋系徐芳為陳偉夫妻結婚出資購買（2002 年 7 月 17 日通過侯敏妹妹侯麗賬戶支付首付款及相關費用 16.6949 萬元，后續貸款由陳偉夫妻償還）；

陳強稱，首付款由陳建國、劉蘭以現金支付，劉蘭償還 20 萬元貸款（與陳偉 2006 年 10 月 25 日提前清償金額一致），陳偉不認可該主張。

多份協議與遺囑爭議：

2002 年 7 月 17 日，徐芳（甲方）與陳建國、劉蘭、陳偉（乙方）簽訂《協議》，約定：因徐芳是唐山戶口不符合北京經濟適用房購買政策，委托乙方以陳偉、劉蘭名義代購一號房屋，乙方僅代為持有，產權 100% 歸徐芳所有，待條件成熟配合過戶至侯敏子女名下。

2015 年 3 月 17 日，劉蘭在中華遺囑庫立《遺囑》，載明一號房屋中其個人份額及可能繼承的份額，由陳強繼承 100%；同日，陳建國以錄像方式立遺囑，明確一號房屋中其份額由陳強繼承 100%。

2017 年 1 月 30 日，陳建國與陳偉簽訂《協議》，確認一號房屋由陳偉出資購買，產權歸陳偉個人所有，陳建國同意配合過戶，父母百年后繼承人需無條件配合。

2017 年 7 月 6 日，陳建國、劉蘭（甲方）與陳偉（乙方）簽訂《協議》，約定：一號房屋由徐芳實際出資，甲方僅代為持有，甲方份額生前贈與陳偉，百年后由陳偉繼承，待陳偉女兒陳曦年滿 18 歲過戶至其名下，陳偉需拿出房租一半供甲方養老（注：該協議及 2017 年 1 月 30 日協議均在香港形成）。

2017 年 12 月 17 日，劉蘭與陳偉簽訂《贈與合同》，約定劉蘭將一號房屋中其 50% 份額無償贈與陳偉，房屋產權全部歸陳偉所有，劉蘭對房屋北面臥室享有終生無償使用權。

房屋使用與租金爭議：

陳強提交 2017 年 12 月 30 日劉蘭出具的《委托書》，載明劉蘭委托陳強管理一號房屋出租事宜；《北京市房屋出租委托代理合同》顯示 2017-2019 年房屋月租金 7000 元，部分月份陳強按每月 3500 元轉賬給侯敏。

陳偉稱房屋實際由其夫妻管理，2021 年 3 月侯敏向陳強轉賬 1.425 萬元，系將租金一半用于劉蘭生活，租金標準為 9500 元 / 月。

證據形式爭議：

陳強主張，陳偉提交的 2017 年 1 月 30 日、2017 年 7 月 6 日協議均在香港形成，未按規定履行公證證明手續，形式存在瑕疵，不能作為定案依據。

（四）購房資格爭議

徐芳稱 2002 年無北京購房資格，現仍無；陳偉現為香港戶籍，其家庭在北京另有一套房屋，無北京第二套房屋購買資格。

二、雙方訴求

（一）原告陳偉訴求

確認北京市一號房屋為原告陳偉所有；

判令被告陳強配合原告陳偉辦理一號房屋所有權轉移登記手續；

本案訴訟費由陳強承擔。

（二）被告陳強答辯意見

不同意陳偉的訴訟請求，一號房屋登記為陳偉與劉蘭按份共有，各占 50% 份額，物權登記具有公示效力；

陳偉提交的多份協議內容矛盾，且 2017 年在香港形成的協議未履行公證手續，形式瑕疵，非陳建國、劉蘭真實意思表示；

劉蘭、陳建國 2015 年所立遺囑合法有效，明確二人在一號房屋中的份額由陳強繼承，可證明二人是房屋實際權利人；

陳偉主張 “借名買房” 無充分證據，未證明借名合意、實際出資（如貸款償還）、房屋實際使用及證件持有情況，反而陳強能證明劉蘭償還部分貸款、持有房產證、收取房租，足以說明劉蘭是實際所有權人；

徐芳無購房資格，陳偉無北京第二套房屋購買資格，陳偉主張無法律依據，應駁回其訴求。

（三）第三人徐芳意見

同意陳偉的全部訴訟請求，認可陳偉關于房屋出資及產權歸屬的主張。

三、裁判結果

駁回原告陳偉的全部訴訟請求。

四、法院說理

物權登記與協議效力的關系認定

一號房屋房產證明確登記為陳偉與劉蘭按份共有，各占 50% 份額，物權登記具有公示公信力。雖徐芳與陳建國、劉蘭、陳偉 2002 年簽訂《協議》，約定徐芳為實際權利人、乙方僅代為持有，但該協議本質是債權約定，徐芳基于協議享有的是債權請求權，而非排他的物權。

購房資格與物權取得的合法性審查

根據北京經濟適用房購買政策，購房資格是取得物權的前提條件。本案中：

徐芳 2002 年因戶籍問題無北京經濟適用房購買資格，現仍無，其無法基于 2002 年《協議》取得一號房屋物權；

陳偉現為香港戶籍，且其家庭在北京已有一套房屋，無北京第二套房屋購買資格，即便劉蘭曾承諾贈與份額，陳偉亦因資格限制無法取得完整物權。因此，陳偉主張確認房屋歸其所有，缺乏合法性基礎。

證據形式與舉證責任分配

陳偉提交的 2017 年 1 月 30 日、2017 年 7 月 6 日協議均在香港形成，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十六條，該類證據需履行香港公證機關證明手續，陳偉未提交相關證明，證據形式存在瑕疵，法院難以采信。

關于出資爭議，陳偉、徐芳提交的 2002 年首付款支付憑證（侯麗賬戶轉賬）、貸款還款記錄，可證明徐芳參與出資、陳偉償還貸款，但陳強主張劉蘭償還部分貸款未提交證據，陳偉的出資證據更具優勢。然而，即便出資事實成立，在徐芳、陳偉均無購房資格的情況下，亦無法直接轉化為物權歸屬的依據。

遺囑與贈與合同的效力考量

劉蘭、陳建國 2015 年所立遺囑，符合《民法典》關于遺囑的形式要件，合法有效；2017 年劉蘭與陳偉簽訂的《贈與合同》，雖約定贈與份額，但因陳偉無購房資格，贈與無法實現物權變動效果。遺囑與贈與合同的沖突，因物權變動的前提（購房資格）不存在，無需進一步審查，不影響本案裁判結果。

綜上，陳偉的訴訟請求因缺乏物權取得的合法性基礎，且部分關鍵證據存在形式瑕疵，法院不予支持，故判決駁回其全部訴訟請求。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）