重要發(fā)布！事關(guān)房?jī)r(jià)走勢(shì)

房地產(chǎn)當(dāng)然不允許投機(jī)，但它應(yīng)該是家庭重要的資產(chǎn)配置，房地產(chǎn)所具有的金融屬性也不應(yīng)該被忽視。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

房?jī)r(jià)走勢(shì)，歷來(lái)牽動(dòng)人心。

10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年9月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。在70城中，5個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，比8月份減少4個(gè)；63個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌；70個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格全部下跌。

記者注意到，雖然9月份各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，但是，同比降幅總體持續(xù)收窄。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一片大海，而不是一個(gè)小池塘，能夠經(jīng)受住風(fēng)吹浪打甚至狂風(fēng)驟雨的考驗(yàn)。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，下階段，要加力提效實(shí)施逆周期調(diào)節(jié)，持續(xù)用力擴(kuò)大內(nèi)需、做強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力、提振發(fā)展預(yù)期，不斷增強(qiáng)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能，力促經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

當(dāng)日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同時(shí)發(fā)布前三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)。

前三季度，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降0.5%；扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)3%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)1.1%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)4%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降13.9%。

經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的主基調(diào)沒(méi)有改變。前三季度，我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)5.2%，比去年全年和去年同期分別加快0.2、0.4個(gè)百分點(diǎn)。

有市場(chǎng)分析認(rèn)為，二十屆四中全會(huì)的一項(xiàng)重要事項(xiàng)，就是研究“十五五”規(guī)劃建議，“十四五”規(guī)劃開(kāi)啟了全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程，提出構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，預(yù)計(jì)“十五五”將強(qiáng)調(diào)全方位擴(kuò)大內(nèi)需、并將重點(diǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)移到消費(fèi)領(lǐng)域。一方面，在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)是主要拖累項(xiàng)，要穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，就要穩(wěn)房地產(chǎn)投資，至少不能過(guò)長(zhǎng)過(guò)度拖累。一方面，居住消費(fèi)是最大內(nèi)需。從這兩方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)理應(yīng)成為投資和消費(fèi)的重要結(jié)合點(diǎn)，在2035年人均GDP達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平的遠(yuǎn)景目標(biāo)中，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)至少不能拖后腿。

5個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)下跌數(shù)據(jù)分析來(lái)看，9月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，這很大程度上是開(kāi)發(fā)商沖刺業(yè)績(jī)“以價(jià)換量”的結(jié)果。

各線城市的具體情況為：一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比8月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲0.3%，但漲幅比8月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；北京上漲0.2%，8月份時(shí)下跌0.4%；廣州和深圳分別下跌0.6%和1%，跌幅分別擴(kuò)大0.4和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市、三線城市新房?jī)r(jià)格均環(huán)比下降0.4%，跌幅均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，海口、包頭、贛州新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅高達(dá)1%；西安、九江跌幅為0.9%。

70城中，只有5個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。具體情況是：上海、杭州上漲0.3%；北京上漲0.2%；長(zhǎng)春、惠州上漲0.1%。上海再度領(lǐng)漲全國(guó)，成為行業(yè)重要風(fēng)向標(biāo)。

一個(gè)積極信號(hào)是，房?jī)r(jià)同比跌幅出現(xiàn)收窄。9月份，70城新房?jī)r(jià)格同比下跌2.7%，跌幅比8月份收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。一線、二線、三線城市新房?jī)r(jià)格同比跌幅分別為0.7%、2.1%和3.4%，均在改善。

70城中，新房?jī)r(jià)格同比上漲的城市有8個(gè)，比8月份增加3個(gè)。這說(shuō)明，深度調(diào)整中部分城市房?jī)r(jià)泡沫加速出清，向著止跌回穩(wěn)邁進(jìn)。其中，上海房?jī)r(jià)同比上漲5.6%，杭州上漲3.6%，成都上漲1.3%，太原、烏魯木齊上漲0.6%，宜昌、南寧上漲0.2%，三亞上漲0.1%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，最值得關(guān)注的就是上海、杭州和成都，3個(gè)城市的特征非常清晰，年輕人多、人口導(dǎo)入快、商業(yè)市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)企穩(wěn)基礎(chǔ)更好，這也要求各地積極學(xué)習(xí)此類城市的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)、模式，更好地促進(jìn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性、可持續(xù)性回穩(wěn)。

二手房市場(chǎng)因掛牌量不斷攀升，房?jī)r(jià)下行壓力較大。9月份，70個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，盡管未比8月份擴(kuò)大，但連續(xù)2個(gè)月保持在高位跌幅水平，這也是去年四季度以來(lái)的最大跌幅。

一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.9%，跌幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍在高位上；二三線城市二手房?jī)r(jià)分別下跌0.7%和0.6%，跌幅均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

需要注意的是，9月份70城二手房?jī)r(jià)格全部下跌，上一次出現(xiàn)這個(gè)情況還是2024年5月份，后面5月17日和9月26日政策層面出臺(tái)了一系列大力度救市政策。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，二手房?jī)r(jià)格跌幅繼續(xù)維持高位：一是新房全方位優(yōu)勢(shì)對(duì)二手房市場(chǎng)的沖擊；二是二手房掛牌量繼續(xù)增長(zhǎng)，供給端對(duì)價(jià)格的壓制。9月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅收窄，主要在于價(jià)格跌幅較大，部分業(yè)主撤回掛牌。

投資銷售跌幅擴(kuò)大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)下滑，已影響投資增長(zhǎng)。1～9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下跌13.9%，跌幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；由此拖累固定資產(chǎn)投資下跌0.5%。

從幾個(gè)影響指標(biāo)看，1～9月份，房屋新開(kāi)工面積同比下降18.9，降幅比1～8月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明行業(yè)體量持續(xù)下跌局面開(kāi)始好轉(zhuǎn)；房屋施工面積同比下跌9.4%，跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積同比下跌15.3%，跌幅大幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

從土地投資來(lái)看，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，三季度土地市場(chǎng)有所降溫，300城住宅用地平均溢價(jià)率降至5.8%，成交面積及出讓金同比分別下降13%和10%，土地市場(chǎng)熱度取決于新房銷售能否持續(xù)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)多數(shù)城市土地市場(chǎng)或繼續(xù)低溫運(yùn)行。

房企資金來(lái)源仍未有改善。

1～9月份，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比下跌8.4%，跌幅較1～8月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比下降1.4%，而1～8月為增長(zhǎng)0.2%；自籌資金同比下降9.3%，降幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。這兩部分資金在房企資金來(lái)源中占比52%。

此外，定金與預(yù)收款同比下降10.3%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，這部分資金占比29%；個(gè)人按揭貸款同比下降10.6%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

銷售端低迷直接影響了房企資金回籠和再投資能力。1～9月份，新建商品房銷售面積65835萬(wàn)平方米，同比下降5.5%，降幅比1～8月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額63040億元，同比下降7.9%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

由此測(cè)算，1～9月份，全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9575元/平方米，同比下跌2.3%。

9月末，全國(guó)商品房待售面積75928萬(wàn)平方米，比8月末減少241萬(wàn)平方米，但同比仍上漲3.7%。9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為92.78，比8月份下跌0.27。

下一步市場(chǎng)走勢(shì)如何？還有哪些政策值得期待？

李宇嘉預(yù)計(jì)，四季度，由于開(kāi)發(fā)商沖刺全年業(yè)績(jī)，加上2024年以來(lái)高品質(zhì)地塊供給較多，新房同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)存在，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)維度從產(chǎn)品力轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品力+價(jià)格”。年底促銷等因素，新房市場(chǎng)預(yù)計(jì)繼續(xù)以價(jià)換量。

他進(jìn)一步表示，目前各地更多的是落實(shí)好既有政策，激發(fā)市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力。此外，加大城市更新力度，落實(shí)存量商品房收儲(chǔ)等，既消化庫(kù)存對(duì)價(jià)格的壓制，也修復(fù)存量物業(yè)現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，夯實(shí)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶預(yù)計(jì)，從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，銷售恢復(fù)仍需時(shí)間，市場(chǎng)分化行情或?qū)⒀永m(xù)。短期“穩(wěn)預(yù)期”仍是促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)四季度各項(xiàng)已出臺(tái)政策有望加快落實(shí)。四季度仍有降息可能，同時(shí)加大“房票安置”力度推進(jìn)城中村改造，釋放增量購(gòu)房需求，也是各地政策重要方向。

中央財(cái)辦原副主任尹艷林近日分析表示，中央已經(jīng)明確判斷“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，這意味著市場(chǎng)已從過(guò)去的“需求過(guò)熱”轉(zhuǎn)向“需求不足”。相應(yīng)地，房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具箱，就應(yīng)該從“抑制房?jī)r(jià)上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸С址績(jī)r(jià)上漲”的工具箱。但從現(xiàn)實(shí)情況看，工具箱中“抑制工具”較多，“支持工具”較少，即使有部分政策工具，也多以“減少限制”為主。

他建議，房地產(chǎn)調(diào)控思路要盡快完成方向性的調(diào)整。如果大家都預(yù)期“房?jī)r(jià)只能跌、不能漲”，預(yù)期就會(huì)自我強(qiáng)化，進(jìn)而加大穩(wěn)房?jī)r(jià)的難度，“止跌”的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)會(huì)受到影響。“房地產(chǎn)當(dāng)然不允許投機(jī)，但它應(yīng)該是家庭重要的資產(chǎn)配置，房地產(chǎn)所具有的金融屬性也不應(yīng)該被忽視。”